总结我的地产投资理念
蛮族勇士
日期：2010-12-8 16:14:001、这篇文是我近年来从事土地拓展工作，一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话。由于我长期在珠三角混，所有本文中所总结出来的城市特征，基本上都是珠三角那种典型的多中心城镇型发展特征。希望不会对居住在摊大饼的城市的同学，产生误导。本人从事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地价测算工作。这份工作说起来可以很简单，对照一下周边楼盘的售价，扣除掉开发建设成本和预计利润，剩下的就是地价。（地价=预计售价-开发成本-预计利润）然而，由于土地市场竞争的血腥和惨烈，单纯的以目前周边楼盘的售价做简单对照，来确定预计售价，一定没法竞得土地。我们必须要相对准确的判断出，2到 3年后的楼价涨幅，并以此来计算预计售价。对未来的涨幅判断得越准确，理据越充分，在土地市场上的竞价能力就越强。因此，这就逼迫着地产投资
人，去寻找隐藏在房价上升背后的，客观规律。我必须
要说的是，任何地产投资人做出的预测，都会在极快的时间内得到市场检验。从获取土地，到开售，（中间需要设计、报建、施工至预售进度）业内品牌地产商的平均所需时间，大致是 20个月的时间，也就是 1年零 8个月。投资人做出的预计售价建议，在这个时间就要得到检验。如果检验结果正确，那么这个投资人将得到重视；而如果检验结果错误，他必然会失业，而且也极可能会面临不得不改行的厄运，因为他的责任无可推脱，他造成的损失无可弥补，业内也将很快知道他的糗事，并会在这个小圈子里反复传播。而且，地产投资人几乎时刻都要面对不同的地块，他们都需要做出预计售价的判断。就我而言，我所在的城市，一年推出市场的地块超过 50宗，平均每个星期，就会有一宗在这个城市不同区域的地块推出市场。投资人必须要判断这些地块是否具有投资价值，价值有多大。如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据，而对数据背后的客观规律毫无认知，那么他犯下重大的判断错误，就只是一个时间问题了。不是今天，
就是明天，他必然会因为过高或过低的预计售价，从而导致
拿下烂地，或者错过好地。纯粹基于生计所迫，我开始
试图透过无穷无尽的市场销售数据，探寻城市房地产的根本规律。2、对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。我对上述需求的理解是：任何一种需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置业型的客户，他们也会有投资保值的要求。改善型的客户，随时都可能在楼市大涨的时候卖楼。每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。举例而言，珠海江门和肇庆，是典型的首次置业型需求城市。（很不幸，把珠海放在这里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位，人口又少，经济也相当落后，一直都是做点首次置业型客户的生意。它最近楼市大涨，开始表现出强烈的投机型特征，这也是这种旅游城市的楼市特点：在首次置业和投机型需求之间跳跃，暴涨暴跌特征明显。）佛山东莞，就是典型的改善型需求为主的城市。广州大致是介于投资性需求与改善型需求之间。而深圳，介于投资与投机之间。中山和惠州是两个非常特殊的城市。中山是纯粹由乡镇合并而成的一个怪胎，没有市区，它的需求大致介于首次置业型和
改善型之间。而惠州，是一个投机盛行的城市，它受深圳的
投机之风影响太深。当然，这只是我对珠三角几个城市的需
需求旺盛，而番禺区目前表现出的是改善型需求为主，花都区，就正在从首次置业阶段，向改善型需求阶段过渡。不同的需求，所表现出的楼市外部特征，差异非常明显。这个我可以做详细的说明。首次置业型需求对产品的要求不高，1梯 4户、6户、8户都非常常见，客户对通风采光之类没有特别的需求，对房屋朝向的要求也不高，最大的关注点，是价格。凡是以首次置业型需求为主的城市，其楼价涨幅都很低，楼市会长期维持在一个稳定的水平线上。产品以小高层或多层为主，以楼梯房最常见，即使有电梯，也只需要一部电梯。客户在心理上会对两部电梯存在反感，因为这会导致他们的分摊率增加而得房率降低。毛坯交房最为常见，装修交房受到极大的反感，因为这将增加首付的额度。品牌地产商一般不愿意进入这类城市，即使进入了，品牌地产商也难以实现品牌溢价，只能和周边的零星开发商等价卖。改
善型需求为主的城市，对产品的要求很高。一梯两户，南北
对流，舒适的电梯间和入户大堂。面积越大的房子，卖得越贵。（这与广大在摊大饼的一线城市居住的同学的经验刚好相反）装修交房不受到鼓励，但也不导致反感。但如果开发商试图在装修上赚一笔，试图通过装修实现产品溢价，也不可能做到。因为我们的改善型客户在装修上都有着自己的思路，他们要装点自己的天地，实现自己的梦想，要在自己的大房间里大大的舒一口气。一旦城市的房地产市场，从首次置业型转向改善型，那一般都将会引发楼市翻倍。品牌地产商会受到市民的追捧，并可以实现比零星开发商要高出 10%左右的品牌溢价。佛山中心城区从 03年开始这个转向过渡，到 08年完成过渡，楼价从 03年的不到 4000，上升到 08年的 8000。东莞主城区（让我们就把东莞的东城区和南城区，当成是东莞的主城区吧，阿门）所经历的过程与佛山类似，连价位变化幅度都基本一致。似乎这两个城市约定好了似的。当然，由于这两个城市在产业结构、经济规模乃至城市化率等方面具有的惊人的相似性，它们在楼市上所体现出的相同特征，也是可以理解的。投资性需求特征明显的城市，
如广州，首要特点是：装修溢价。这类城市的客户繁忙而充
实，他们见过了世面，宠辱不惊，已经脱离了暴发户心态。他们没有那么多闲杂的时间花费在装修上，因此他们情愿开发商在装修上赚他们一笔钱。当然，我们要知道，投资性需求是比改善型需求更高一个层级的需求，所以在产品上的要求并没有降低，反而有提高的趋势。因为只有更好的产品，才能实现价值的增长。到了这个阶段，小户型将可能实现更高的单价，因为总价要低，对投资客户的资金要求不高。一旦楼市进入这个阶段，价格将会实现翻跟头似的增长。广州中心区，04年均价在 6000左右，此后投资性需求入市，开始快速上涨，07年过万，现在过 2万。平均每 3年翻一番。这个规律可以引为借鉴。
投机旺盛的城市，譬如温州、上海和北京，这些个城市，就产品而言，我只能这么评价：非常烂，与珠三角相比，产品要落后 20年不止。这些城市往往是资金的汇集地，城市汇聚了大量的、无法通过其它手段消耗的资金，只能以楼市作为泄洪口。判断这些城市的市场，只需考察一个数据：闲散资金汇聚的速度。资金汇聚的速度有多快，楼市增长的速
度就有多快。这些城市大多是区域金融中心或者暴发户聚集
地。当然，还有另外一些城市，譬如那些旅游城市，打着旅游旗号，吸引资金流入，典型的是海南、珠海和广西北海。这类城市对我来说，相当恐惧。我个人的态度是敬而远之。日期：2010-12-08 16:14:223、城市化进程前述房地产市场的 4个需求阶段，是伴随着城市化的发展进程，而逐步升级的。在城市化的初期，必定是自住型需求为主阶段。其后，随着城市化的逐步推进，逐步升级到改善型需求阶段、投资型需求阶段。至于投机型阶段，这是个怪胎，能成为资金黑洞的城市并不多，我也不多做阐述。（上海、北京和温州等投机城市的清苦学生，我真不同情你们，活该你们选择和资本大鳄一起竞争，自作自受。）这里需要阐释的问题是：城市化到底是一个什么样的进程，它是如何发生并发挥作用的。以目前正处于城市化迅猛发生中的佛山和东莞为例。这两个城市在 03年之前，都处于极度分散状态，都没有市区的概念可言。03年前的佛山这一地域概念，仅有70余平方公里的主城区，号称全中国统辖范围最小的地级市，
主城区之外的南海、顺德、高明和三水，统统是具有独立治
权的县级市，各自独立向省汇报。佛山市政府的号令，不能
出主城区那 70平方公里。主城区户籍人口只有 58万，常住非户籍人口仅仅只有可怜的万把余人，两者合计仍不到 60万人，并长期维持，乃至有人口下降的趋势。相对于当时 350万左右的全市户籍人口，主城区完全达不到“主”的概念。同期的东莞更加可怜，主城区只有莞城这个镇（注意，是一个镇，不是一个区。东莞市和中山市，是全国独有的地级市直接管乡镇的组织架构，中间没有区一级。），户籍人口不到16万，面积不到 14平方公里。相对于当时东莞 160万的户籍人口，更是连 10%的比例都没有。03年之后，这两个城市的主城区开始进行迅猛的扩张和建设。佛山将南海顺德等 4个县级市收并为市辖区，并将主城区统辖范围从 70余平方公里扩张到 250多平方公里（包括禅城和东平新城），与此同时，人口开始迅速增长，到 2009年，常住人口已接近 100万。主城区的面貌开始发生翻天覆地的变化，大量的基础设施（包括路桥公园绿化等，最主要的工作是建设了佛山一环，这其中有无穷的酸甜苦辣，佛山人从一开始极度抗拒一环的建设，到现在一提到一环就骄傲，集中体现了佛山人从抗拒城市化，到欢迎城市化的心路历程）以及生活设施（包括学校医院和体育场馆等）投资完工。这些东西看起来很枯燥，就不细说了。粗略估算，在新城区建设方面，政府投入在 200亿到 250亿之间，年均投入约 40亿。大量的资金被投入到主城区的新城区建设上，导致这个区域的生活便利性远远高于佛山其它区域，近在咫尺的公园，最高规格配备的学校和医院，全新和宽敞的体育场馆，这些因素累加起来，导致人口和财富开始向主城区汇集。市民的改善型购房需求被激发出来，并在新城区、新生活的愿望引导下，纷纷脱离旧城区，在新城区购买全新的豪宅。与此同时，东莞也开始启动城区建设，将莞城、东城、南城和万江这 4个镇，同并为东莞市区，进行统一规划（当然，这 4个镇的独立的行政体制仍然存在，也不存在主城区这个区级行政架构），东莞下死力建设了东莞大道，并以东莞大道为轴心，全面疏通了道路体系，以贯通东莞市区各镇，结束了市区各镇之间只能以两车道的乡间小道贯通的历史。（各位不要嘲笑，直到今时今日，中山市仍是这个调调。）与佛山相类似，
各种基础设施在城区拔地而起，区域居住环境大幅度改善，
从而开始吸引东莞各镇的富裕群体向城区集中。楼市当然随
之大涨。如果我们把视野从南中国往北看，一个类似的例子，就是天津。天津的主城区在 03年前同样可以用破烂形容，楼市也一直半死不活。在 03年之后，天津人突然意识到了城市化的重要性，开始着手打造他们的城区，因此也实现了楼市从 4000到 10000的飞跃。中国的二线城市，基本上有着一个相同的特点：那就是在本世纪初期，开始着手启动新城区建设，开始从单纯的工业城市，向着城市化之路迈进。或许这是由于这些城市从本世纪之初开始，已经实现了人均可支配收入 3000美元这个所谓的小康收入水平线，从流水线上下来的土老板们，开始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是当地政府的不二选择。当集中政府的财力打造出一个全新的城区之后，必然会吸引当地的富裕群体和财富汇集，从而更加推高新城区的地价和房价。理解了这个客观规律，就可以理解，经济发达的二线工业城市，它们集中力量打造的新城区，必然会成功，也必定能实现财富的汇集效应。反过来，经济落后的三线、四线城市，它们如果试图打造新城区，受财力所限，能实现的配套有限，因此
提升的生活品质也极其有限，对财富的吸引力也必定有限，
因此往往会建出一座空城。这就是新城区建设背后的客观规律。日期：2010-12-08 16:16:114、城市化进程之 2相对于正努力从大型工业区向宜居型新城市迈进的二线城市来说，三线城市目前的主要任务，还是好好的提升工业化的水平，完成原始积累。而一线城市的城市化任务，就是打造核心经济区，也就是 CBD。我算个小账如下：一个稍有规模的新城区，占地至少应有 10平方公里，也就是 15000亩。征地成本在二线城市大致需要 80万/亩（考虑到绝没有国有闲置地，新城区建设必然要征地，前述标准仅系针对征收农村集体土地，如果是城市拆迁，更不得了），征地总投入要达到 120亿。要完成 3通一平，占地需大致占
亿先花掉了。然后，生活设施配套，譬如学校医院以及各色政府机构等，需占去 25%以上的可建设用地，总投资约需 5亿。现在，只剩下 6700亩左右的熟地可以卖钱，而政府方面的硬性投入已经超过 170个亿。如果不这么狠狠的花钱，
那么打造出来的所谓新城区，与旧城区相比，将不具有足够
的吸引力，不具有质上的变化。这些成本折合到剩下的可建设用地上，大致达到 250万/亩的水平。上述这个花钱的过程，就是我们通常所说的土地一级开发。上面这个数字，250万/亩，是目前二线城市的通常的土地一级开发成本。在与政府谈判勾地的场合，具有通用性。大家一般都承认这个250。三线城市的财力有限，往往不能承担这种规模的财政支出。虽然新城区可以逐年开发，但各项成本也是在逐年增加。尤其是征地成本，在新城区未成形时，可以以前述的 80万/亩的价位征到地，一旦新城区开始建设，立马提升到 200万/亩左右的水平。因此三线城市的所谓新城区，往往只能开始第一期工程，之后就极难推进。这与它们的整体财政实力有限有关，一旦它们的政府领导头脑发热，狂热的推进新城区建设，必定会导致一场悲剧。
一线城市早已经完成从工业区向宜居型城市进化的过程，相对于二线城市从 2000年初期才开始城市化相比，它们的起步的时间要更早。广州大致在 95年左右已经开始城市化的进程，标志性的事件就是从 90年代后期开始的城中
村改造。到 2000年，广州已经基本完成了工业外移的任务，
标志就是位于偏远萝岗地区广州开发区从那一年开始突飞猛进，接收了分散在广州各地的几乎所有零散工业，开发区的领导整天笑得和不拢嘴，却没有意识到这仅仅只是城市化的必然。从 2000年之后，广州的主要精力就放在 CBD的打造上，这同样是城市化的必然：已完成宜居型城市化进程的一线城市，必须要打造一个核心经济区，以容纳越来越多的向它汇集的财富的交易需要。（附带说一句，我一直认为，写字楼就是社会财富的交易场所，只不过它的交易比商品零售要稍显隐蔽而已）从 2000年至今，广州的城市化进程，就是珠江新城的变身历程。这个历程褒贬不一，批评的声音比表扬的声音多得多。批评者大多举出深圳罗湖和上海浦东的例子，来责备广州市的 CBD建设，也就是城市化，速度太慢。站在我的立场上，我认为，一切建设都不能脱离背后的客观经济规律。广州市所汇聚的财富，当它只需要 200万平米的写字楼进行交易时，它就只能有目前的建设规模。不同于投机盛行，并定位为区域金融中心的深圳和上海，更不用说汇集全国财富的北京，务实的广州，确实只能承载起目前
的 CBD规模。日期：2010-12-08 16:17:135、城
市规划中国城市发展的历程，大致遵循着一个相同的轨迹：工业化居住化CBD化。绝大多数的城市只能在完成工业化后，进步到宜居型城市。CBD只能在极少数的一线城市打造成功。我们的城市化水平其实至今仍然相当之低。要知道我们的改革开放至今也只有 30年，工业化的道路走了 20年，而房地产行业，因应于城市从工业向居住这种功能转变的需要，也进入了快速增长通道。这个趋势在短期内不会改变，所以中国大多数完成了工业化的城市，其城市规
背景，无可争辩，不容反抗，顺之者昌，逆之者亡。补充一个我个人对城市等级的划分方式，一、二、三线城市的区分，用 GDP来区分，一般而言，人均 GDP在 1万美元以上的，是 1线城市；6000美元以上的，是 2线城市；3000美元以上的，是 3线城市。之下的都是在温饱线上挣扎的城市。我们只要打开所有二线城市的总体规划图，基本都可以看到，
最重要的规划部分，永远是新城区建设，也就是新的居住区
建设。而打开所有三、四线城市的规划图，最重要的规划部
分，一定是各色产业园区。而一线城市在规划上就最重视 CBD的建设。这是由于它们各自发展的阶段不同而造成的必然结果。但是，有相当多的城市，无视自己的经济实力，强行试图超越自己的发展阶段，这必然导致悲剧。反面的例子相当多，举不胜举。珠三角的反面典型是江门。在 2000年左右，工业化都没有完成的时候，就强行要打造新城区，结果住宅销售速度极慢，连累了无数房地产公司。那一波开发潮里面，江门把最邻近的佛山的知名地产商全部忽悠了过去，这些地产商全都死在江门，造成的后果就是佛山从此再无本地房地产品牌企业，成为珠三角 9城里面唯一一个没有本土地产品牌的城市。这里面的教训很多，很深刻。我认为，最关键，就是当时佛山的地产投资人没有看透江门这个城市所处的发展阶段，不能理解经济发展的客观规律。这种水平的投资理念，即使不死在江门，也会死在其它地方。日期： 2010-12-08 16:21:536、供求关系关于供求关系的争议很大，因为成交数是可以量化的数字，但需求数极难确定。我自己来说，目前也没有成型的思路。只有一些比较
粗略的看法。一般而言，目前各大房地产机构，所采取
的供求关系计算模式，是用一手房和二手房的总成交量，与办理了预售登记的一手新增供应量，进行对比。一般而言，在本世纪，全国范围内，新增供应都会被消化干净，开发商极少有卖不出去的房子。考察一个区域房地产市场的活跃程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。对珠三角 9城来说，深圳的二手房成交量占比最高，09年深圳推出新房428万平米，加上 08年金融海啸期间未及售出的新房面积221万平米，一手房总成交量为 649万平米，而二手房交易量达到惊人的 1400万平米。深圳 09年的二手房和一手房的交易量比，达到了惊人的 2.16：1。一般而言，业内普遍接受的原理是：一旦房地产二手房和一手房的交易量，超过 1.5：1的程度，那就意味着投机型需求占据了主体地位。在静态上分析的话，每个购买一手房的客户，都卖掉了自己原有的房屋，其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。这意味着楼市的换手率极高，自住型客户（我们一般认为，自住型客户就是所谓的刚性需求群体，他可能是首次置业，也可能是改善型置业，但必定是自住的。）极少。与之有着近似表现的，是北京。2009年北京市二手房成交 252431套，而一手住宅成交仅为 158747套，二手房与一手房的交易比例达到了 1.59：1，而 09年 11月更是达到了 1.9：1。有兴趣的朋友可以查阅自己所在城市的交易数据，考虑自己所在城市的市场所处阶段。二手房与一手房的成交量比值在 1：1到 1.5：1之间时，我们一般认为，是投资性需求占主导。这个时期有部分客户会较为迅速的购进和卖出，但未在整体上形成炒楼的氛围。相关的例子是广州，09年一手房成交量为 1125万平米，二手房成交量为 1320万平米，二手房与一手房的成交量对比为 1.17：1。这表明广州的楼市开始进入投资性需求时代，但在市场表象上，仍会体现出强烈的改善型需求与投资性需求并重的特征。二手房与一手房的成交量比值在 0.5：1到 1：1之间时，我们一般认为，是改善型需求占主导地位，在静态上看，大部分客户卖掉了自己的第一套房，从而购买第二套房。相关的例子是佛山，2010年前 3季度，一手房总成交量大致是 480万平米（老实说我对这个官方统计数字存在较大的疑问，相当多的地产中介机构都采用的 600万左右的数据，目前姑且用之），二手
房总成交量大致是 362万平米，二手房和一手房的成交比是
0.75：1。对佛山这个人均 GDP超过 1万的一线富裕城市而言，目前的市场仅仅体现为典型的二线改善型需求的状况，这与其城市自身的经济实力并不相符，这表明佛山的市场目前处于典型的洼地状态，上升空间极大。二手房与一手房的成交量比值在 0.5：1以下时，这是以首次置业型客户为主体的市场，市场成交不活跃，换手率较低。这些城市需要慢慢的经营，老实的发展经济，从原始积累做起。不要试图在这种城市炒楼，也不要对这种城市的未来升值抱以太多的期望，除非它们确实能在产业园区的建设上，作出成就。日期：2010-12-08 16:22:597、供求关系之二讨论供求关系的第二个重要方面，在于客户来源分析。客户来源越多，市场的开放程度就越高，需求就越旺盛，市场也就更活跃。一般而言，区域中心型城市，会吸引该区域的所有具有消费力的客户，因为中心城市的生活配套无疑是区域内最完善的，医疗、教育、消费，都是最完美的。
在全国范围内来说，北京具有对全中国富人的吸引力，
由于全中国的政府财政资源都向北京倾斜，所以北京相对于
全中国所有的城市来说，配套之完善、生活之便利，都是最
好的。（调侃一句：堵车也是因此应该付出的必要成本。你丫的享受了举国之力提供的最丰富的生活资源，顺带让你丫付出点时间成本，很应当嘛。）所以自 05年之后，北京的住宅 3分之 1的比例，都被外地人买走。一直到北京开始限制外地人购房。但这种限制绝对无法阻止外地人进北京购房的冲动。土财主们看着自己城市的冷风残烟，再看一眼北京的灯红酒绿，死活都会想办法去享受北京最好的资源。所以北京的无房族，就必须和全中国的所有富豪，一起竞争每年 15万套左右的新增住宅资源。我这里再给一个数据：近 5年来，北京每年新增常住人口 44万人，即使每两个凑成一对结婚，那也是 22万个需要住房的家庭。北京无论从哪个角度上分析，都是供不应求，而且是极其严重的供不应求，在这个背景之下，必定催生猛烈的投机心态。反观珠三角，与北京这种黑洞型、磁铁型的城市不一样，珠三角绝大多数的城市，都缺乏对周边城市的吸引力。即使广州这种中心一线级城市，市场也是相对封闭的，以内销为主。珠海和惠州是例外。珠海这种打着旅游休闲地产名堂的城市，天生就是以外地人为主要营销对象，最近中国地产界流行炒作旅游地产，能扯上点边的地方都大涨，从海南往广东广西，旅游地产投机之风大盛，所以珠海的客户来源，大约有 6成以上是外地客户。惠州本地的消费力太弱，它就是依靠深圳强悍的消费力，以及两地之间悬虚的价差，吸引深圳客户前往投资或者投机，它的市场，有一半是靠深圳人撑着。佛山东莞中山等地，市场不光是对外封闭，其内部各个区之间，也是相对封闭。佛山各区之间，南海顺德禅城，市场的相互融合程度，低于 1成。也就是，各区的购房客户，仅有不足 1成是其它区的客户。各区各自形成自己的中心，如禅城的亚艺中心，南海的千灯湖中心，顺德的德胜中心，各自相对封闭的形成自己的新城区，并实现各自新城区的价格上涨。东莞仅东城和南城作为城市新城区，可以小规模的实现对东莞全市客户的吸引，大致可以吸引到 3成左右的跨镇客户。其它各个镇街，均是堡垒分明，相互之间几乎没有融合，全是以内部消化为主。中山索性连主城区市场的概念都没有，全是镇街市场。各个镇街之间老死不相往来。封闭型市场和开
放型市场，是两种完全不同的市场形态。后者极易诱发投机，
而前者的市场将相对稳定。这就是房地产市场与其它商品市
场相比而言的特殊性。其它商品市场越开放就越稳定，而房地产市场，越开放就越不稳定、越惨烈。这是由于房地产市场的供应量极其有限，提高供应量的潜力，只能越挖越小，因此一旦客户地理边界爆发性的向外增长，就一定意外着供求严重失衡，从而导致价格暴涨。一般来说，对于城市群来说，越是均衡发展的，就越容易形成相对封闭型的房地产市场。珠三角的城市群相对发展都比较均衡，广州和深圳虽然位于前列，但也没有达到一枝独秀的地步，因此也不能打破各个地方的壁垒，也不能对各个地方的客户形成强烈的吸引。而北京这种城市，对周边城市而言简直是噩梦。它就像怪兽一样，吞噬周边城市的资源，独食而肥，这样的城市，想不形成开放型市场都难。日期：2010-12-08 17:17:388、城市分工这一段很简单，也没有数据支撑，纯粹是我个人的扯淡，大家爱看不看。在全球视野上，现在世界经济的主旋律，是产业大分工。能源、资源、制造、农业、金融、科技研发和工业设计，各自被几大板块收走，而且基本上一收走，就是永久的事，看不出其它国家还有染指的机
会。中国抢到了制造业，现在正在试图抢科技研发和工业设
计这一块。在中国国内，制造业被东部沿海城市抢到了，于是富了起来。这是不可抗拒的历史潮流。想不让东部地区富裕，那都不可能。但是这个时间算起来的话，其实中国的城市化，也就是这个富裕起来的过程，也没多少年。时间往前推 20年，现在中国那帮子穿西装扮牛逼的富人，都在田间地头流水线上流血流汗呢。20年弹指一挥间，发达的制造业催生了中国的城市化，目前大量的城市都到了工业化的后期，要从制造业的低端状态，往高端进发，也就是科研和工业设计这个领域，中国人也打算要占领了。现在国内东部地区提得最多的，就是产业转移。产业转移的前提是什么？就是东部城市成功的提升自己的产业状态，从单纯的制造业，把产业链往前走，把科研和工业设计这一块拿下来。拿下来了之后，落后的制造业就可以迁移到西部，让西部重走一遍东部经历的工业化之路，带动西部地区的城市化。所以现在东部各个城市都在搞高新产业科技园，都在搞孵化池，都拼命的鼓励创业。一边这么做，一边有些迫不及待的试图把落后的制造业赶走。东部几乎所有城市都在宣称干这个事。但
是，这个事急不来。我前面说了，忽悠人比忽悠钱困难多了，
凡是有技术含量的活，就得让有技术含量的人来做。不是你投入几块钱，就突然可以从天上掉下来几个科学家工程师设计师，引发产业大爆炸的。做科技，比做制造，难得多。主要是没人才。改革开放至今才 30年，当年光顾着培养制造业的流水线工人了，根本没想到要在学校培养科学家。现在回头一看，好了，全是用僵化思维培养出的应声虫，这种人在工厂里特好使，老板和政府都喜欢用，但如果想拿去搞研发，对不起，人家连扳手换一个方向拧都不敢，怎么可能给你突破常规思维，搞出新产品？所以最近舆论方向突然大变，开始检讨我们的教育体系，从上到下都开始批评照本宣科了，这就是时代的背景。有些个城市，搞制造产业搞习惯了，以为只要圈一个地，建几个厂房，准备点做孵化用的小钱，科技产业就搞起来了，这是神经病思维。凡是抱着这种思维去搞科技产业的城市，就一定会失败。如果这个城市居然还头脑发热，自作多情的搞高科技园区的同时，就把传统的制造业给迁移走了，那这个城市基本上就是在寻死。我不怕点名。我说的就是东莞。这个不要脸的城市小富了一把，就打
算忘本，想重新打造自己的城市名片，让大家改变对它脏乱
差的印象，于是明着暗着，就打算把三来一补的制造业都干走，取了个名字，叫“腾笼换鸟”，结果笼子腾出来了，之前被东莞政府当成傻鸟的传统制造业，都被其它城市，尤其是清远和肇庆，当成凤凰一样迎接了过去，但是高科技这只好鸟，死活都飞不进东莞。连续两年，东莞的 GDP增长率为0，很不幸，又突然遇到金融海啸冲击，把东莞打得奄奄一息，差点就把艰苦奋斗 20年的成果给灭了。好在人家底子厚，制造业基础发达，一发觉高科技产业那么难搞，不是一朝一夕能出成果的事，立马转身，把先前要淘汰的传统制造业，又搞了起来。基本上，在我看来，中国未来 10年的城市分工，基本上，是东部城市逐渐的学会做科技研发工业设计这些个高端活计，西部城市变成制造产业基地，两者分工合作。我个人认为，这是不可抗拒的历史潮流。高端人才向东部集中，而低端制造业从业人员，就可以留在人口众多的西部。要看未来 10年的东西部地区的房价走势，就得从上述这个规律着手来看。日期：2010-12-09 13:40:039、永远的供不应求这个问题我曾经在自
己的很多帖子里多次阐述过，现在再次集中阐述一次。城市
化，也就是人口向城市集中的过程。城市化率，就是城市居民占总人口的比例。
改革开放初期，也就是 1980年代，我国的城市化率不足 20%，到 2000年的时候，经历 20年的原始积累和发展，城市化率达到约 35%。从 2000年到 2010年这 10年时间，中国的城市化速度突飞猛进，2010年，我们的城市化率大致达到接近50%的水平。粗略计算的话，我国的城市人口，从 80年代的2亿人左右，上升到现在 6.5亿人，30年时间，城市增加了4.5亿人。而近 10年内，也就是全国房地产市场突飞猛进的10年内，城市就增加了超过 2亿人。这 2亿人，按人均30平米的住房需求计算，需要提供超过 60亿平米的新增住房，才能满足他们的基本生活需求。而从 2000年到 2010年10年间，中国房地产市场提供的住宅总货量，不足 45亿平米。这是非常简单的数据，公开，不保密，任所有人查阅和研究。60亿平米的基本需求和 45亿平米的总货量，供应缺口高达 15亿平米，25%的需求不可能得到满足。而且，这个
计算仅仅只考虑了仅 10年的供应缺口，未考虑前 20年的供
应缺口，以及城市原居民的改善型需求。如果要考虑上述因素的话，我个人认为，中国的住宅市场，在整体上，存在超过 30%的供应缺口。这是一个相当严酷的数字，它意味着想降房价，基本不可能。2010年后，目前为大多数学者认可的未来城市化递增速度，是每年 1%，那就是每年增加的城市人口，超过 1300万，需要增加住宅供应 4亿平米。假定之前的住宅缺口，在未来 10年内慢慢增加供应予以消化，再加上现在每年新增加的 4亿平米的需求，并考虑一定的改善型换房需求，那么未来 10年，我们的住宅供应总量，应该达到 60亿平米的规模。这种规模的供应有可能达到吗？近 10年来，我国的每年的住宅竣工面积，大致是在 3亿到 5亿平米之间徘徊。05到 08年间数据相对最高，在 4-5亿平米之间，其它年份都要在 3.5亿平米左右，09年的数据是3.67亿平米。我们要知道，近 10年的房地产建设投资，占全社会固定投资的比例，都在 20%左右，这是相当高的比例。我相信随着国家打压房地产的决心日益强硬，住宅建设将不能再维持之前的规模，因此未来每年的竣工面积，预计将会持续下降，也就是每年不到 4亿平米。每年不到 4亿平米，10年不到 40亿平米，已经无法解决城市新增人口的最低居住需求，也不能解决历史旧债问题，更不能解决改善型客户的购房需求。这些矛盾一定会逐渐累积、叠加，并形成巨大的社会矛盾。住房问题，必将是中国城市化进程中，困扰中国城市新居民的，最沉重的话题。日期： 2010-12-09 16:00:42%10、永远的供不应求之二这一段的篇幅将会比较短。以珠三角几个城市为例，阐述供求规律。佛山从 05年至今，每年的总成交量大致在 700万平米左右。其中中心市区禅城区的交易量约占 10%强，大致是 80万平米上下，年供应套数大致是 6500套。由于开发已达到饱和程度，预计未来 5年的供应量将会持续减少。禅城区的总人口约 100万，户均 3.6人，也就是 27万户人。以 20%的人口占有 80%的财富这一我们目前公认的财富分配比例公式计算，禅城区的富裕家庭数超过 5万户。希望大家还没有忘记我前面阐述过的房地产市场的阶段性特征。佛山目前是典型的改善型需求为主的城市。05年前，佛山基本上没有像样的住宅产品供应。（不要嘲笑，目前绝大多数的北
方和西部城市，都没有像样的住宅供应。北京和上海的产品
尤其烂和差。）这 5万户的富裕家庭，在 05年前，都居住在筒子楼、自建楼、低矮楼梯楼、宿舍楼这些落后产品里面，统统具有改善住房的需要。一梯两户、南北通透、通风采光的居住需求，是学会花钱之后的富人，必然要享受的生活环境。这种产品在 05年前基本不存在。05年后，这批富人看着城市化的发展，看着禅城新城区（亚艺板块）的建设，醒悟到两种生活之间的巨大差异，于是纷纷的抢购新城区的房产。但是，每年的新增供应，只有 6500套。除掉在旧城区的大约 40%的初级产品的供应（我们总得为首次置业者留出一定的比例），新城区的改善型产品的供应量，只有不到 4000套。需要连续供应 12年，才能应付禅城区自身已有的改善型客户的需求。5年来它只供应了不到 2万套改善型产品，为禅城区的富人所疯抢，所有楼盘都可以实现开售后 1星期内清货。这 5年来，几乎没有听说过卖不出去的货。但是，禅城新区目前已经不可能再增加供应，它的开发已达饱和。未来的剩余货量屈指可数。于是寸土寸金，新区楼价大涨，从 05年的 4000余元/平米，上涨到现在的 12000元/平
米。东莞的新城区建设的经历与佛山禅城相类似，东莞
的经济构成也与佛山相类似，两者都是以私营企业作为城市经济主体，奉行的都是藏富于民的政策。近 5年来东莞的年供应量大致为 550万平米，约 5万套的年供应量，其中主城区的住宅年供应量大致相当于总供应量的 40%，仅约 2万套。与佛山的 5区多中心发展模式不一样，东莞目前尽全市之力打造主城区，主城区的生活便利程度冠于全市，因此主城区的购房客户约有 3成来自东莞其它镇区，这也与佛山各区之间全封闭式的市场状况不一致。我相信随着东莞全力打造它的新城区，必将会吸引越来越多的在荒凉冷僻的镇区生活的富裕家庭。东莞的常住人口是 635万，约 180万户，其中主城区约 20万户。我们也以 20%来计算富裕家庭的数量。这么算下来，东莞主城区住房的需求总客户数，合约 36万户。这些人的改善型需求，按目前的供应速度，还需要 13年才能满足。以上论述所使用的数据，均是公开数据，不保密。各位可以参照这个原理，考察自己所在城市的市场状况，看看供不应求的程度有多高。综合本章和前章，我个人的判断是：中国这种供不应求的局面，将长期维持，在 10年内不可能缓解。而且随着未来供不应求问题的累积，问题将更加严峻。日期：2010-12-11 17:58:05%11、房价上升趋势随着城市化的继续，城市居住环境的不断改善，以及财富不断的汇集，可以想见的是，房间必然随之上涨。这是无从抗拒的客观规律。只能接受，不能对抗。因此我们可以在几乎所有的场合看到几乎所有的经济学者，使用各种各样的经济理论，得出这个远期看涨的结论。
在市场的第一阶段，首次置业型阶段，地价非常低，楼面地价占房价中所占的比例一般都低于 10%。房价中的主要构成部分是建安成本，大致占到 60-70%左右。考虑到目前东部沿海地区小高层的建安成本大致在 2500元/平米左右（在这里我补充一句：老实说，我原本以为这个成本数是全国一致，最近两年才惊讶的知道内地可以低到什么程度，小高层建安成本低于 1500的，比比皆是。这样建出来的玩意，就别和我谈什么抗震性了，太扯淡了），这样算起来，首次置业型城市，房价一般都低于 35004500元/平米。全中国绝大多数的非中心级城市，都是这种价位。这也是因为中国可以称得上富裕的城市并不多，社会资源很稀缺，不足以向
全国范围进行广泛分配。改革开放短短的 30年，积累的人
才、资源，只能相对满足几个中心城市的需要，往二线城市分配都稍嫌紧张，再往下分配，就严重的资源不足。以长江中游的武汉城市圈为例。武汉的均价目前可以达到 8500元/平米的价位，但是所谓的武汉周边城市群，譬如黄冈鄂州等市，价格在 3000元/平米左右长期徘徊，无从上涨。最重要的原因，就在于集湖北一省的财力，也只能打造出一个武汉，只能维持武汉的发展需求，乃至武汉还必须还周边城市抽血，集中这些城市的人才和财富。类似这样的城市圈比比皆是。四川只能有一个成都，出了重庆来抢食，成都人就算不明白其中的经济学道理，下意识的也对重庆充满反感。河南只能维持一个郑州的开发，陕西只能尽全力打造西安。湖南很大声的喊出长株潭经济圈协同发展的口号，事实上，只是把所有的资源倾斜到了长沙，顺带一下子解决了长沙房地产市场长期低迷的状况，救活了差点死在长沙的无数房企。在市场的第二阶段，改善型置业阶段，地价开始上涨，楼面地价占房价的比重开始逐渐上涨，最终可以达到 30%左右。建安成本所占比例开始逐渐下降，到 30%左右，楼面地价与建
安成本最终将达到大致相同的水平。销售均价可以慢慢达到
8500元/平米左右这个档次。一般而言，只有东部的二线城市和西部的中心城市，才能实现这种价位。就珠三角而言，可以名正言顺的叫二线城市这个名号的，只有佛山和东莞，全市的均价大致在 8500元左右浮动，中心城区大致在 12000元/平米，镇区大致在 6500元/平米的价位（以佛山的富裕程度，被列为二线，实在是因为它自己不争气，城市建设过于落后，各项生活配套都没完善起来，所以只能委屈它和东莞这个更不争气的一起做二线城市。）。此外，广深属于一线城市，不多评价。中山珠海惠州江门（该排名表明我对这四个城市发展潜力的看法，分先后），统统属于三线城市，要达到 8500的价位，还需要老实的锤炼内功，好好的把基础产业做好，把城市建设好，把生活配套完善起来。即使这四个城市因为投机盛行，在某个阶段超过 8500的价位，以后也一定会痛苦的跌下去。内功不够，投机来凑，最后的结果一定是死得很难看。我不怕点名，我骂的就是珠海。请在珠海搞投机的同学出来认领。在市场的第三阶段，投资型置业阶段。地价在楼价中的占比逐渐扩大，并成为最主要的
成本，占比达到 60-70%。建安成本占比下降到 20%以下。在
这类地区，楼市的主要价值是保值。销售均价可以达到 1万左右，其中中心城区大致可以达到 2万左右。广州是投资型城市的典型，南京最近也表现出比较强烈的投资型需求入市的味道。这类城市的城区久经打造，生活配套成熟。市民心态平和，不狂热，对闲散资金的涌入不盲目跟随，缺乏炒作空间。随着这类城市 CBD价值的逐渐体现，资金在城市内不断沉淀，楼市的投资功能也会不断凸显。（外在表现是城市的高级白领、金领阶层不断壮大。）投机型城市，就不多评价了。十里洋场，纸醉金迷，市民心态浮躁狂热，就如同周立波那厮大骂网民被阉一般。这类城市是闲散资金的汇集地，以楼市作为泻洪口。这类城市的销售价格，难以体现城市的真实价值。无法评价。难以量化。我看着温州最近的土地出让信息，经常不能相信自己的眼睛。如果要调控，就应该狠狠的调控这类神经病城市。几颗老鼠屎，搞坏一锅粥。这几个投机城市的网民出来瞎叫唤，搞得好像全中国的楼市都不健康了，都失去投资价值了。真是岂有此理。日期：
2010-12-12 10:20:03%12、结语说不完的房地产
这篇文我写得非常痛苦，有大量的数据要经过反复查证才敢
下笔，经常到半夜三更还在查找数据。有很多城市的数据存在相互打架矛盾之处，要挑选出相对准确的数据。要兼顾自己的身份，有些话不能说得太透和太细。现在就以这一节，作为整篇文章的结语吧。房地产，在全世界范围内，都是支柱性产业。这个话是可以大声说出来的。房地产人不要觉得丢人。地方政府经营城市的终极目的，就是让城市的土地升值、房屋升值，从而获得更高的财政收入。因此，在美国，物业税的收入，占到地方政府总收入的 70%以上。这笔收入又再次投入到基础设施、生活配套等建设上去，优化生存环境，从而促使房地产升值。因此近 10年来，在税率基本稳定的情况下，美国的物业税总额增长了 5倍，这相当于近 10年来美国的住宅价值升值了 5倍。房价上涨不是丢人的事，而是城市的居住环境和投资价值在改善和提高的表现。地方政府应该感到骄傲。在我国，虽然不收物业税，但我国收土地出让金（40-70年的土地使用权出让金，相当于将未来几十年的物业税一次性收取完毕，这是比英美国家逐年收取物业税更厉害的爆敛方式。）。在我国大量的东部沿海
城市，土地出让金的收入也已经占到地方财政收入的 5-7成
左右。如上海 09年土地出让金总收入 1043亿，同期的财政收入数字是 2540亿。广州 09年财政收入 700亿，土地出让金总收入达到 489亿。承认房地产在全世界范围内的支柱地位，承认房地产在中国经济中的支柱地位，不丢人，很正常，经济规律如此，不是天崩地裂的臭事。地方政府正应该通过好好的经营城市，促使城市的房地产升值，并从升值中获取财政收入。取之于民，用之于民，实现财富的正循环。最近这 5年，我国一些城市，房地产投机盛行。温州杭州被浙江民间资本爆炒，北京被全中国的富人一起爆炒，深圳上海被所谓的热钱资本爆炒，炒得天翻地覆，好像全中国的房地产市场都要跟着这为数不超过 10个的城市一起崩塌了，好像全世界只有中国的房地产突变成毒药了。在全世界都把房地产当成支柱型产业的时候，好像只有中国的房地产要被一下子妖魔化、垃圾化、边缘化，并被抛弃了。调控房地产，打击投机很重要。但是要搞清楚，目前我国房地产行业的突出矛盾、引发投机的最主要的因素，是什么？是市场巨大的供需不平衡的矛盾，是未来 10年都无法解决的供不应求的矛盾。我国城市化的前 20年（80年代到 00年代），几乎未考虑过增加住宅供应的问题。00年之后，将城市化后新增人口的居住需求，全部推给了商品房市场。城市新增了4.5亿人，但是新增加的住房远远不能满足这批人的需要。这是我国从中央政府到地方政府，在应对城市化问题时候的严重失策，经验不足，能力有限，目光短浅造成的。这是历史的债务。解决这种历史债务，不是靠妖魔化房地产行业可以解决的。庞大的、被积压的住房欠债，只能靠增加各种供应来解决。任何试图限制供应本身、打压需求本身的调控政策，都一定会破产。很可惜，一直到今时今日，我所看到的房地产调控政策，都是在反复的强调减少供应（强化紧缩地根，提高土地交易门槛等）、打压需求（提高首付门槛、提高利率等）。这种调控政策，是简单的饮鸩止渴。把供需双方都打死，把房地产交易扼杀，就能解决城市化的历史住房欠债问题吗？这种调控政策，是与我国的城市化方向背道而驰的，是违反客观经济规律的弱智政策。我不能理解为什么这种政策居然能得到广大老百姓的大声叫好，还有无数的老百姓很真诚的期待这些扼杀交易本身的政策能够更严厉，
并得到更严肃的执行。我只能评价，我国的老百姓还没有被思想启蒙，民智未开。一言以蔽之：从上到下，一样的愚蠢。
打压房地产投机的最好方式是什么？是对二手房交易设立门槛。投机的目的是快速出货。一旦在门槛上对二手房交易设定年限类的限定，限制其快速出货，投机就能被遏制。而不是我们目前神经兮兮的对一手房交易进行反复打压的各种奇特规定。现在我们限制二手房交易的唯一办法，是 3%的交易契税。这个太扯淡了。原本中央想通过征收个人所得税和增值税的方法来遏制二手房投机，被交易双方用阴阳合同轻易的化解了：我就不用真实的交易价格去办手续，你能奈我等何？既然我们可以想出一手房购置方面的各种奇特的限制性规定，就一定可以想出怎么限制二手房投机性交易的规定。最后哪怕是你行政强行规定：商品房在前次交易后5年内不得再次交易，也比目前的所有调控政策要有效 1万倍。说到未来我国宏观层面的房地产走势，只要政策不再像今天这么神经，能切实的扣合我国的经济发展规律，符合城市化的发展规律，那么就一定是和所有经济健康发展的国家一样，房价一定会持续上涨。我再强调一下，房价上涨
不是丑事。它是好事。是地方经济处于正循环中的好事。只
要地方的经济在发展、生活环境在改善、各种配套在陆续完善，房价就一定会上涨。投机型城市除外，我对那几个老鼠屎一样的投机型城市充满敌意，极其鄙视。投机泡沫一定要挤干净。本文到这里算是一个结束。谢谢大家。日期：2010-12-13 21:04:11命题作文：说合肥合肥的 GDP大致在 2000亿左右的规模，常住人口不少，500万。对于一个省会城市来说，这是一个极差的经济成绩单。这仅仅相当于珠三角三线和四线城市之间的经济规模。安徽的其它所谓大城市同样惨烈，芜湖 900亿，安庆 800亿，马鞍山借资源之便，达到 660亿，其它都在 600亿以下。这种规模的经济，说明整个安徽都刚脱离温饱线不久，属于还要努力一把才能小康的水平。这种经济水平较低的省会城市，它自身的能力有限，唯一所能依据是，是其相对于周边几乎是刚刚脱贫的城市而言具有的居住环境优势，从而产生微弱的吸血效应。然而合肥距离南京太近，安徽东部的财富更可能的是被南京吸走，仅有部分安徽西部的穷困城市，才可能被合肥吸血。关键在于，安徽相对富裕的城市，基本上都集
中在东部。芜湖、蚌埠、马鞍山等等。西部仅有安庆这一个
相对富裕的城市。这样的结果，导致合肥的城市发展几乎只能靠自身造血。在更加宏观的视角来看，安徽的处境更加尴尬。它位于长三角外侧，它要承受整个长三角的吸血效应。它在与长三角的竞争中必定处于无从招架的地步。这使得整个安徽，几乎都没有拿得出手的产业。这方面安徽的特点类似于江西：在前 30年的中国工业化进程中无所作为。但是近 3年来合肥的经济突然一改颓势。在目前的东部产业升级调整浪潮中，合肥很顺利的承接了从东部发达地区离开的传统工业，实现了比较全面的工业化，比较顺利的完成了家电、汽车、化工、建材等产业的布局。这是很牛逼的事。老老实实的承接从长三角迁出的传统工业，认清自己本来落后的现状，不好高骛远的搞什么高科技或者金融中心，这是合肥的牛逼之处。因此，我对合肥的经济前景，非常看好。按照中国城市目前实现工业化的速度，再给它三到五年时间，就能完成工业化，步入居住型城市阶段，从而激发改善型需求入市。在上述城市发展的背景下，合肥的房地产市场表现与之完全一致的特征。08年前，合肥的住宅供应面积都在 500万平米上下，市场均价都在 4000以下，市场低迷，体现出典型的首次置业型初期的特征。从 08年之后，随着产业布局的成型，成交面积开始猛增，08年达到 700万，09年更是达到 1000万平米。今年预计也将达到 1000万平米的成交量。成交价格也开始随之上涨，09年底均价达到 5500，到今年 10月份全市均价达到了 6300，3年时间上涨了近 60%。即使考虑到今年狂烈的通货膨胀所引发的全国范围内近 10%的房价上涨因素，合肥由于本身的城市经济升级而带来的地产升值幅度，也达到了 50%。我分析，这种突如其来的成交量和成交价格的上涨，缘于合肥多年来的楼市低迷，事实上在合肥人中积累了大量的待消耗的财富。这些财富一直在寻找突破口。一旦合肥确实的开始工业化进程，就可以引爆置业需求，引起成交量爆发式增长。并且，在合肥附近南京等长三角中心城市房价大涨的市场背景下，合肥人对市场的信心也在增长。这几个因素的共同作用下，合肥最近的市场大卖，也是可以解释通的。说到对未来的预测，只要合肥坚定的在工业化的道路上走下去，建设成安徽的工业第一强市，那么合肥的房地产市场就一定会持续的增长下去。目前
6500左右的成交均价，对于一个迅猛发展中的省会城市而言，
并不算高，算是健康。如果合肥可以在 3到 5年内完成工业化进程，均价上升到 8000以上，也算正常。说到合肥各区，很有趣的是，合肥各区的价格差异极小，仅有个别区在个别时段出现统计数据上的差异。我认为，这是由于合肥作为一个工业化初期的城市，并未出现真正意义上配套完善的中心城区。各区之间的生活舒适度其实相差不大。反应到售价上，就无法体现出区域级差。未来合肥各区之间是不是会出现领涨性的区域，要认真研究合肥的城市规划，看哪里被规划为真正的居住新区，并能享受到优先的财政倾斜。我纯粹进行纸面研究的结果，目前“蜀山区”似乎有点这个意思。本人不对这个区域选择承担任何投资建议上的责任。就此交稿。请审阅。日期： 2010-12-14 15:58:31说福建泉州和福州老实说，我之前完全没想到研究福建的难度有这么大。我估计，由于靠近台湾这个特殊的地理位置的影响，使得福建的政治气氛一贯是趋于保守稳健，不会出现很强的政治上的倾向性，也因此没有哪个福建的东部城市在政治和体制上享受到特别的照顾。结果是福建东部沿
海地区，出现了三个鼎立的巨头：泉州、福州和厦门。这可
能是某种战备思维的结果：不能把鸡蛋放在一个篮子里，以策安全。在这种宏观发展战略上的齐头并进，均衡发展的思维指导下，这三个沿海城市各自发展出自身的显著特点，让我颇感趣味。
泉州是福建经济第一重镇，真正的工业化强市，福建 GDP超过 3000亿的唯一一座城市。它的定位，居然就是一个纯粹的工业化城市，城市化率极低。泉州总人口 700余万，然而市区仅有 100万左右的人口，市区年住宅销售套数不足 1万套。这是一个非常小的市场，与其经济第一强市的地位极不匹配。泉州代管的几个县级市的经济都非常强悍，形成独霸一方的局面，泉州也无法整合这些县级市的资源以强化自身的城市建设。这种分散型格局的形成，明显是基于均衡发展的战略考虑，有强烈的备战意图。基于这个原因，泉州的房地产市场表现出典型的首次置业型特征，在均价 6000左右长期徘徊，并体现出强烈的价格敏感性，一旦均价上升到7000左右，成交量就锐减，个别月份甚至可以降到成交量为零的地步。考虑到它极低的城市化率，市区居住环境因此也
谈不上优良，出现这种情况，很可理解。未来泉州如果试图
发展，必须要整合全市的经济资源，大力加强城市化建设。3000亿的经济规模，年地方财政收入大致是 200亿出头，只能穷全市之力，打造出一个主市区。我个人不相信泉州可以像佛山这个富得流油的城市一样，走多区域中心的道路。如何打造主城区，将是摆在泉州政府面前最大的难题，也是它作为一个工业化强镇，发展到目前的规模之后，必须要解决的发展瓶颈问题。只有解决了这个难题，它才能继续往下走，从工业型城市走向居住型城市，从而留住自己的财富，不至于被南北方向上的厦门和福州吸走。如果它保持目前的状况，它的财富必定会被厦门和福州吸得干干净净。福州是福建第二强市，作为福建的省会，它的 GDP仅仅达到了 2500亿的水平，在东部沿海省份的省会城市排名倒数第一。人均GDP仅 5300美元，达不到二线城市的标准。这一定是基于国家战略刻意压制其发展的结果。福州除市区外，还管辖 6个县和 2个县级市，外加一个开发区。总人口 690万，市区占到了 300万。城市化率勉强过关。08年福州住宅成交均价7200，成交面积不到 200万平米。对于一个经济规模如此之
小的省会城市而言，这是一个健康的价位。但从 09年开始，
福州就开始打鸡血了。全年均价保持基本平稳，大致是 7500的水平，但成交面积暴涨到了 500万平米，从价格走势来说，成交价格从年初开始坚定的上涨，到年底上涨到了接近10000的高价位。价格涨幅达到 50%的幅度。今年福州的交易量随着价格高企而剧烈下滑，1到 10月的成交总量为 160万平米出头，预计全年的成交总量不会超过 200万平米，回复 08年的交易量水平。今年福州的成交均价在 11000左右浮动，变化很小。现在福州的楼市，体现出典型的虚火旺盛的迹象。在经济层面上，看不出福州有任何实质上的成就以支撑其突然暴涨起来的楼市。唯一可以拿来吹嘘的，是 09年被国务院通过的所谓“海峡西岸经济区”的规划。我反复说过，台湾的代工型制造业事实上相当落后，利润率极低，跟中国东部大多数城市正在极力淘汰的三来一补型工业一个调调，并没有什么技术含量。中国自身的制造业水平，并不比台湾低多少，乃至最近表现出了强烈的超越台湾的趋势。而且台资在国内的布局早就完成，由于它们的利润有限，因此它们的资金实力其实极其有限，再次大规模扩张国内布局
的可能性极小。试图依托台湾振兴地方工业经济，我认为非
常扯淡。无论从哪一点来说，我都认为福州的房价存在极大的投机成分。福州的吸血能力受厦门和宏观战备战略的掣肘，并不能放开手脚对周边城市吸血。它自身的造血能力极其有限，2500亿的经济规模极小，在珠三角简直要被无视掉。在这种背景下，它却承担了高达 11000的房价整整一年。我认为这种投机泡沫必定会破灭。福州多年来低调做人而积累的财富，将会被洗劫干净。均价 1.1万，是二线城市中的杰出代表，人均 GDP过万之后，才能达到的均价数字，以福州这样的城市，维持现在的均价，是全民狂热投机心态发作的结果。这一段相当的不客气。福州的朋友不要介意。我承认，福建我研究起来很痛苦。到现在只粗略的看完了两个城市。下一章来说厦门。日期：2010-12-15 12:20:38细说厦门厦门是一个岛城、特区、计划单列市、福建经济规模第三的城市。由于福建整体的经济其实相当孱弱，厦门这种全省第三的城市，09年 GDP规模也仅仅只有 1623亿。但是厦门人口不多，户籍人口 177万，常住人口 252万。（这里我说一下，非户籍常住人口的统计未必有各位所以为的
那么难，目前比较常用的是统计社保人数。这个相当准了。
没有社保的基本上是流动型临时工，不是城市的主体经济力量。）人均 GDP约 9500美元，这是一个很不错的水平，这说明厦门是典型的“小家碧玉”型的经济结构，经济规模不大，人不多，都挺富裕。一群小富人，在厦门岛上过着他们悠闲的小日子。作为计划单列市，厦门的税收其实要被中央直接拿去，福建省没法分享，因此福建必定对厦门围追堵截，不会对厦门有任何财政上的扶持，并会强烈的阻止厦门向省内吸血。这意味着即使厦门和福建的关系，未必像重庆和四川那样水火不容，但也必定是像深圳和广东一样，相互看不顺眼。即使不会相互拆台，也不会相互扶持。厦门的发展，在得不到倾斜型的扶持政策的情况下，完全依靠发掘自身的力量。它现在的成就，我认为主要是得益于它清晰的城市定位：旅游型城市、传统的港口优势、强大的教育资源以及与之衔接的科技产业定位。厦门的经济结构清晰和健康，让我留下了非常深刻的印象。2000年厦门的人均 GDP仅 1000美元，到 05年达到 6000美元，今年应该已经突破 1万美元，10年中翻了 10倍，这种惊人的发展速度，更应得益于厦门自身的强悍的产业结构，而不应归因为它的吸血作用。恰好是反过来，厦门由于这种迅猛的发展，其生活水平远远超越福建省之后，才对省内各荒僻城市的富裕群体产生不可抑制的吸引力，进而出现一定的吸血效应。05年前厦门楼市的外地客户比例不足 2成，其后逐年升高，目前已经达到 55%，超过本地客户购房比例，刚好印证了我的上述判断。厦门的城市地理特征非常明显：本岛以及半环抱着本岛的陆域。其 2010年前的城市规划呈现出典型的精打细算的特征，就是俗话说的：“有钱都使在刀刃上”。它集中精力建设本岛的湖里区和思明区，放缓对陆域部分的建设。这种精细的态度，使得厦门本岛得到了最充分的、几乎可以说无缺陷的开发和配套，其生活资源之完善，即使在全国范围进行比较，也能排进前 10名的位置，远远超过同样打着旅游城市旗号的珠海。最近厦门新修编的规划强调由于本岛的开发已近饱和，对本岛的投入要放缓，以优化为主，集中精力向东部陆域（海沧区）和北部陆域（集美区）发展。这一连串的城市发展规划理念，务实有效，轻重缓急，清清楚楚，完全挑不出毛病。
综合以上的因素，厦门的经济规模虽然不大，但是质量非常
高，无论是产业结构还是城市规划理念，均远远的超越国内
一般的二线城市，而接近一线城市的水准。因此厦门的楼市随之上涨，我个人非常认可。受限于厦门的城市规模，其楼市的总成交量很少，仅有 150万—200万平米左右，是非常精致的市场。岛内外的供应量，从 07年的岛内 6成岛外 4成，逐渐演变到现在的岛内 4成岛外 6成，体现出厦门的市场发展方向，逐渐从已经饱和的岛内，向岛外扩张。07年，厦门岛内均价过万，岛外大致在 5000元左右。其后由于城市的区域经济中心作用开始体现，吸血效应大幅加强，刺激投资型客户入市，开始实现价格大涨，到今年 11月份大致是岛内 1.7万，岛外 8000左右。考虑到岛内的供应量日益稀少且必将成为稀缺性供应，我个人认为，目前岛内的这种价位，属于典型的投资型置业城市的市场价位，它与厦门目前的经济地位相匹配，泡沫性很小。至于岛外 8000的均价，相当于改善型市场的初期价格，由于缺乏实地考察，我难以判断目前厦门岛外的生活配套是否已经相对于福建其它城市而言具有相当的优势，但考虑到厦门必须向外扩张这一事实，其岛外区域的配套在其强悍的岛内饱和溢出效应下，应
该也可以很快予以完善，我也相信即使目前这个价位已经包
含了对未来的升值预期，这个预期也是可以达到的。
综上，我对厦门楼市的整体判断是：健康级。现在的价位很合理，岛内与岛外各自体现出明显的投资型置业与改善型置业的特点。但在目前这个价位上要再实现持续上涨，除非厦门的中心级经济地位能得到持续性的加强，其经济规模逐渐从目前的小家子气的状态，变得具有大家风范，才能提供持续上涨的动力。谢谢大家。日期：2010-12-15 16:11:42细说成都之一因为这个帖子里的成都控太多，我不敢懈怠，一定要拿出点功架出来，才能镇得住人。所以这一段会更显专业，关于经济学的知识点会更多，我尽量说得通俗。先介绍一些基础概念。考察一个城市的工业水准，最重要的是考察其工业增加值数据。这个词的含义大致是：通过工业生产，将原材料变成了工业产品，实现了价值提升。提升了的那部分价值，就是工业增加值。另外一个概念是规模以上工业增加值，也就是由有规模的工业企业所创造的增加值，目前我国一般是选取年产值 500万作为“有规模”的界定线。规模以上工业增加值占总工业增加值的比例越高，就说明这个城市的工业化水平越高，手工作坊式的小型工业越少，品牌型工业越多。我个人对中国工业化城市的分级，当城市的规模以上工业增加值占总工业增加值的比例达到 50%的时候，意味着其工业化开始起步，到 80%的时候工业化开始成熟。到 95%以上，意味着开始进入工业化后期阶段，积累财富和人品，迎接城市从工业型城市向居住型城市的腾飞和转型。成都 02年的工业增加值为 598亿，规模以上工业增加值为 277亿，占比仅为 46%，可见成都 02年之前都是以手工作坊式的工业为主。04年的数据分别是790亿和 425亿，占比 53%。大致从这个时间开始，成都的工业化开始起步，并进入飞速发展期，进步速度让人叹为观止。06年的数据分别是 923亿和 750亿，占比 80%；到 09年，数据分别为 1644和 1477，占比达到了惊人的 89%。今年的数据还没有出来，但我已经可以乐观预计规模以上工业增加值占比将达到 90%以上。这是一个非常了不起的经济成就，在 5年内实现其它工业城市一般需要 20年左右的时间才能实现的工业化。当然，基于我个人的一些恶趣味，在对成都提出表扬和认可的同时，我很有必要要对成都在目
前工业化之路上取得的成绩泼一些必要的冷水，你丫真别以
为这样就天下无敌牛逼到疯狂了。早在 2002年，成都连啥是工业化都不知道的时候，佛山的工业增加值和规模以上工业增加值分别是 621亿和 514亿，占比达到 82%；09年佛山的数据分别是 2924亿和 2865亿，占比 97%。无论是总额还是占比，都比成都领先得多。就这样，佛山还只是一个珠三角的小小的二线城市，被广大成都人民嗤之以鼻，认为和伟大的成都无法比拟。有趣的是，成都人民最自豪的，居然是成都具有强悍的吸血能力，能吸收整个四川大地的财富，而佛山东莞这些城市无法吸血。GOD！我再强调一次：吸血就是竭泽而渔，是对周边城市经济的猎杀和狙击，将它们辛苦积累的财富全部掠夺干净之后，就是吸血型城市的死期。由于中国西部中心城市城市建设提速、生活品质改善的时间大致也就是近 5年的事，因此吸血也就吸了近 5年的时间，所以目前看来，好像还有很多血库可以慢慢吸。但是我相信，最多还有 5年时间，被吸血的城市都会造反的。总会有办法让你没法再吸下去的。太长了，分段发。日期： 2010-12-15 17:50:24细说成都之二上面说的是
成都的产业数据，现在说成都的产业结构。老实说，成都能
在 5年内实现工业产业的超常规增长，背后一定有它的客观原因。数据仅仅只体现了结果，导致结果发生的，必定是产业结构发生了根本性变化这个原因。04年前成都从数据上的简单分析就可以知道，没有值得一提的标志性产业，以手工作坊为主。我相信这也符合大家对成都的一般印象。但近 5年来成都的产业经济暴涨，我第一眼看上去，吓了一跳，哇塞，高科技产业。靠高科技产业推动了整个城市的经济发展，我不说后无来者吧，至少也是前无古人了。中国至今没有哪个城市能靠高科技维持城市的经济活力的。然后冷静下来，仔细去看，到底推动着成都产业经济发展的动力是啥。一看之下，这个高科技就露出了原形：原来就是一直挂着高科技牌子的传统三来一补行业中的老大哥：代工行业。代工行业是亚洲人民的一大爱好，在亚洲各个国家之间轮流做。中国是其中的翘楚。代工各类鞋袜服装啦，各色皮具零碎，是我们制造产业的传统长项。近两年那些低端的鞋袜服装之类的代工行业纷纷向越南缅甸等国迁移，因为这种代工技术含量极低，文盲都能从事。与此同时，比较有技术含量的代工，
比如 IT行业的代工生产，就在国内越做越大。全世界的发
展中国家事实上都没有中国那么重视基础教育，我国 40岁以下的人几乎全民脱盲，这是国际上所有的发展中国家都无法比拟的“劳动力素质优势”。这就是行业背景。最近几年来，东部城市对打着科技旗号的代工产业极不待见，总想把这些企业都干走。事实上，很多所谓的科技产品都是代工生产。办公用的各种电子设备比如复印机啊投影仪啊什么滴，照相机，几乎所有的 IT产品，都是代工类企业搞的。品牌科技企业一般只负责核心技术研发，生产和周边的技术环节都交给代工企业干。这类企业赚的就是一点辛苦钱，行业利润率极低，靠走量赚钱。富士康是其中最牛逼的代工企业，啥都能代，目前而言，几乎就没有富士康代不不出来的产品。这些代工企业中，人工成本是他们非常主要的成本，远较一般生产企业高，因此他们承受薪水上升的能力极弱。目前整个中国东部的人工成本都在大涨，让这些个代工企业无法承受，因此越来越多的代工企业选择向西部迁移，直接进入人口大省开厂。西部各省都在争抢这些被东部自然淘汰的代工企业，而成都很明显的抢得了先机。比较有趣的是，
代工企业具有群集效应，这是因为它们经常分享订单。因此
目前成都的所谓高新产业园，充斥着各种各样的代工企业，并且必将产生巨大的聚集效应，吸引越来越多被东部优化走的代工企业。让成都的产业园区领导笑得合不拢嘴，整天在媒体上强调：现在我们成都已经不再是简单的招商引资了，而是挑商选资！这里顺带说一句。软件行业从来都不足以成为支撑一个中国城市经济发展的行业。它的经济能力在中国几乎任何一个城市中的作用都可以忽略不计。请不要再拿这个行业出来吹嘘了。当然，我这里从来都没有贬低成都的意思。在东部产业升级的过程中，代工行业必定要往西部迁移，这是经济规律。成都在这方面醒悟得最早，做到了西部最好，并成功的推动了城市经济的飞速发展，这是极其牛逼的，非常值得表扬。我对此十分赞赏。下一节开始说成都的房地产市场。日期：2010-12-15 20:40:57细说成都之完结篇
2009年成都的 GDP是 4500亿，今年的目标是超过 5000亿，我相信以它目前如此猛烈的工业化速度，实现这个增长11%的目标太容易了，到 5500亿都有可能。成都目前的常住
人口数 1475万，其中市区人口 600万出头。成都的人均 GDP
在 09年大致是 4500美元，今年估计能达到 5500美元，大概能接近 2线城市人均 6000的起步水平。从整体来说，成都还不富裕，还需要继续努力。它的工业化刚刚有了起色，还需要认真打造，积累财富和人品值。还不应急于发展房地产。鱼还没有养大，还不应急着打捞。我们在分析成都的产业发展进程中就可以知道，成都的产业一直到 04年前都是烂摊子型的手工作坊式的的状态，自身一直都缺乏造血能力，因此它近年来要维持城市发展，一定是基于对省内其它城市的吸血。在重庆同样也在吸血的情况下，一定会引发成都人的剧烈不满。因为吸血几乎是贫穷的成都前 5年维持发展的唯一方式，被还可称得上富庶的重庆横插一口进来，简直是虎口夺食。所以这两个无耻程度不相伯仲的吸血鬼之间积累了无数的怨气，成渝之争闹到了你死我活的地步，让我这样的看客极为齿冷。从 05年开始，成都的房地产市场开始飞速发展，以主城区计（郊县数据就不看了），年成交量从 05年的 676万平米，迅速上升到 07年的 1200万平米，几乎翻了一倍。08年在金融海啸的作用下，吸血性受到极大
遏制，仅仅只成交 600万平米，一下子被打回原形。但到 2009
年，吸血能力再次爆发，成交量暴涨到 1460平米。与此同时，年度成交均价从 05年的 3800，上涨到 09年的 6000出头，09年 12月份的成交均价已经达到 7000。对于一个自身个经济规模很小，产业链刚刚成型的城市而言，7000的价位稍显昂贵，但相对于它主城区 600万人口这个庞大的人口基数，以及它相对于四川其它城市显著的生活舒适度而言，这种价位也可以承受，这种规模的吸血是也是正常的。今年以来，成都主城区的销售均价就一路大涨。1月份迅速上涨到 7400，到 9月份，城区成交均价数字达到了 8000元/平米的高位。与此同时，今年前 3季度，主城区成交总量仅564万平米，预计全年成交量不足 700万平米，成交量大幅度下滑，几乎退回 05年的水平，显示出严重的成交后劲不足。目前成都市内爆炒的概念就是所谓的地铁概念，城南区域炒得最狠，目前的均价大致在 8500左右。均价 8000，是东部发达二线城市的均价，它要求城市进入工业化后期，积累了足够的财富，再启动居住区建设，从而达到这一个价
位。现在成都的工业化虽然刚现雏形，但它通过多年的吸血，
早已完善了居住区配套，因此只要它吹响房地产开发的号角，很容易就可以达到现在这种二线城市的均价。四川其实是一个经济相当落后的身份，全省范围内稍在温饱线上挣扎的城市比比皆是。成都猛烈严酷的吸血，只会消耗掉整个四川的家底。考虑到今年以来的成交量暴跌的情况，我判断，均价8000已经达到成都吸血能力的极限，再试图通过吸血来拉高房价，已经没有足够的血池了。要想维持目前的价位，必须依赖成都自身的造血能力，也就是它自身的产业能力。老实说，由于其产业刚刚成型，根本谈不上财富积累，因此我对成都的楼市后市，完全谈不上有信心。我预计，未来的两到三年，将是成都楼市的拉锯时代，楼市将在 8000左右的价位上反复摇摆。我个人的希望是，不要再出现暴涨的情形，再次暴涨一定会消灭掉成都近 5年来积累的人品，把成都打进长期的经济低迷。维持在目前的价位上，成交量再降低一点都行，慢慢的积累人品，等待产业的成熟。事实上按成都目前的产业发展速度，3年之内，成长为发达工业城市，一点问题都没有，这个时候再来谈楼价上涨问题，也为时未晚。成都人民，包括所有四川人民，千万不要因为有了一丁
点的成就，看着自己欣欣向荣的产业和愈来愈完善的城市建
设，头脑发热，自己给自己打鸡血，就误会自己已经达到了一线城市的水平，拼命的把楼市往均价 1万上抬，这是神经病才干的事。谢谢大家。继续鄙视看贴不顶贴的。明天开始准备重庆的资料。但是明天我会比较忙，可能来不及更新了。嘿嘿。日期：2010-12-16 14:01:33呃，看到那些稀奇古怪的估算城市购买力的算法，我相当无语。我们的老百姓真淳朴无知啊。民智未开啊民智未开。居然那样毫无经济学依据的算法，还有人跳出来认同，还研究和深化起来了，我真的无法评价了。今天一直都比较忙，既然不更新了，我就来推荐一个我个人认为比较有参考意义的算法，算是对各位的一个启示。还是拿成都做例子吧（真是，我算是很成都卯上了。），成都 2009年城市居民人均可支配收入 18659元，城市化率接近 65%，也就是城市居民总人数约为 836万。注意，城市居民的概念是户籍概念，不是居住地概念。成都下辖的各县县城里也有城市居民，所以这个 836万的数字，比成都市区 600万的人口数字要大。这样算起来，
成都人，一年，所能积累起来，可用于消费的财富总额是：
18659元*836万=1560亿。农村人口也会有一定的消费能力，
但他们不具有房地产上的消费需求，他们都是享受分配宅基地的，所以这里就不予以考虑了。上述这个 1560亿，就是各路商家眼睁睁盯着的香饽饽。无论是地产商还是零售商，都要靠挣这个钱来吃饭。当然成都人不能把自己的可支配收入（这个概念的意思是除掉维持基本生存所必须的费用之外，还能拿来改善生活的收入额）全拿来买房，总得预防生老病死，生活都需要改善，总得下馆子，总得看电影泡妞，一般来说，地产对可支配收入的吸血达到 30%，就非常厉害，将导致整个城市的财富被地产挟持。房地产将成为整个城市的核心话题。去年成都的住宅销售额 1234亿，考虑到金融杠杆的作用，也就是按揭贷款的存在，实际支付约 40%左右，就足够了。成都去年的新增住房贷款约 750亿，大致与这个比例吻合。这样算起来，成都人去年实际在住房上支付了约 484亿，大致占城市居民总可支配收入的 31%。达到了楼市可吸血程度的极限。这是对楼市所能达到的销售总量的一个比较有趣味的小算法，算是一个小小的经济学科普吧。因此单价上升时，销售量必然要下降，以维持这个总量的大体平衡。如果试图量价齐升，必须要城市的经济保持着高速发展，将城市总的可支配收入，也就是财富的大蛋糕做大。这是经济的客观规律，无从违背。一旦违背，必然导致经济规律的惩罚。再来介绍一下楼市可承载的最高价的简单算法。仍然使用 2/8定律，20%的人占有了 80%的财富。因此成都20%的富裕群体的年均可支配收入可以达到18659*4=7.5万。就他个人而言，他每年可在住宅上支付的费用约为 2.25万。考虑到富裕男女两两结合的几率比较小，最普遍的情况是家庭一方收入明显高于其它人，因此考虑这个家庭另外两位成员的收入达到平均水平线，给他增加每年18659*0.3*2=1.12万的房贷支付能力。因此一般而言，成都具有购房能力的家庭，其合理的年度支付能力，系 3.35万左右。这样算起来，购买成都户均约 100平米的住宅，他们所能承受的价格上限大致就是 8000（这个你们自己去百度一个网页版的房贷计算器，立马就能算出来，别再很丢人的瞎算了。我推荐新浪的版本，很好用，还算了贷款利率折扣，很不错，我一直都用它）。再考虑人均可支配收入的持续上涨因素，最近几年成都的递增都在 10%以上，所以成都
未来可以有小幅度的房价价格上涨。这都是可以接受的。但
出现暴涨的经济基础不存在。成都人千万不要头脑发热，拼命的抬高自己的楼价，消耗自己的人品值。特此介绍。欢迎批评。日期：2010-12-18 12:10:42说重庆
重庆市规模之大，让我完全有掉进陷阱里的感觉。8万多平方公里的面积、40个下辖区县，2850万的常住人口规模，总是让我有面对一个中型省份的错觉。对比一下更能说明问题：广州市总面积 7400平方公里，常住人口 1千万出头，下辖 10区 2市。同为直辖市的上海，总面积 6400平方公里，常住人口 1900余万，下辖 17区 1县。在城市的自然规模上，重庆的这些数据非常强悍，并导致我花了更多时间来认识和了解重庆，因此这一篇分析出来得很迟。然而，对应于整个重庆超大的自然规模，重庆的城市化水平却很低。重庆全市城镇人口 1360万，城市化率仅仅达到 50%的水平，刚好达到全国的平均线。对于一个从 97年开始直辖的城市而言，这并不是一份合格的成绩单。重庆主城区建成区面积仅 640平方公里（还有一说仅为 440平方公里，这要看重庆
主城区是传统意义上的中心六区，还是官方意义上的 9区），
这个数据更加可怜。略加对比：广州的主城区建成区面积 950
平方公里。上海的主城区边界有所争议，因为似乎对上海而言，没有“主”城区和郊区的区分，这导致它的建成区面积在 1000平方公里和 1400平方公里这两个数字之间拉锯。通过这样的城市化水平对比，我们可以知道，重庆虽然在城市体量上是一个超级巨无霸，但是它积贫积弱，因此城市的发展速度很慢。我很有兴致的查看了一下历史数据，97年重庆刚刚脱离四川设为直辖市的时候，城市化率 31%，与全国31.9%的平均水平大致吻合。到今天 13年时间，重庆的发展步伐与全国的城市化进程高度一致，不快不慢，契合得极准。然而，这种位于平均线上的城市化发展速度，与重庆西南中心的地位极不吻合，这个成绩远远低于成都这种西部中心城市的 60%以上的成绩，更谈不上和东部二线城市高于 80%的城市化率相比。作为西部唯一的直辖市，享受了极大政治便利和中心优势的城市，居然仅仅交出一份勉强踩在及格线上的城市发展成绩单，不免让人对这个城市的经济运行状况极度存疑。这个疑问必须得到经济学上的解释。在经济规模上，重庆 09年的 GDP达到了 6530亿，这个经济规模算是
庞大，以城市论，可以排在二线城市的前列。但重庆的人均
GDP就相当可怜，才 2.32万人民币，折合 3400美元。这种人均 GDP水准，是 3线城市再往下的水准。从整体而言，重庆的基本特征是：发展缓慢，刚刚脱离温饱，远远谈不上小康。作为西部第一号大城市，拥有如此庞大的资源优势和人口优势，具有西部所有城市无法比拟的吸金优势的重庆，在我面前摊出的却是一份如此让我无语的成绩单，这导致我几乎没法再深入发掘重庆的城市发展轨迹。我承认，我遇到大麻烦了。（下面的内容更精彩，快回来噢）日期：2010-12-18 18:30:04说重庆之二山城的困局重庆是个山城。中国中心级城市中唯一的山城。在没有去查阅地形数据之前，我没有想到过重庆多山，多到了什么样的地步。重庆北、东、南三面被大山环绕（大山的意思，是海拔 1000米以上的崇山峻岭），只有西南一侧的丘陵地带可以勉强开发。大巴山、巫山山脉占领了重庆的北部和东部。从数据上看，重庆 40%以上的土地面积是无法利用的山区，再抛除掉绝对无法占用的 38%的基本农田，偌大的重庆，可供城镇化建设的，只有 22%的占地。1997年的统计数据，8.2
万平方公里的重庆，在当年只有 1.54万平方公里的未利用
地，其中在当时的条件下可作为可建设用地的，仅仅只有不足 4000平方公里的面积，占重庆全市面积的比例，不到 5%。这是一个极可怜的土地储备数据。考虑到这是全市的数据，它必定在全市范围内呈零星分散的状态，因此就更加可怜。这意味着重庆市政府从直辖之日起，表面上被赏赐了一大块的肉骨头，上面却只有一丁点的肉，这种地形条件必将成为重庆日后的噩梦。到 2008年，重庆的未利用地数据为7100平方公里，全部是极难被开发的山地。10年时间，重庆人将当年的可开发建设用地，用得干干净净，并在技术进步的前提下，另外再开发了 4000多平方公里。然而即使这样，重庆人也仅仅只能追上全国城市化的平均成绩线。这其中蕴含的辛酸苦辣，简直要透过数据，透过我的电脑屏幕，从重庆全城可见的棒棒军的身上发作出来。重庆人就是在那样恶劣的地形条件下，坚毅的走着自己城市化发展的道路。国民党陪都时期的重庆市区 300平方公里，到今天，历时 60年，才艰难扩张到 640平方公里。相对于其它中心级城市 10倍、20倍的城市扩张速度，重庆的城市化步伐迈得艰难而神
圣。目前重庆市区人口 600万，重庆几乎是尽全力打造它的
这个中心区域（也没有其它选择，中心城区所占据的西南方向是重庆全市唯一可以勉强扩张用地界限的所在），09年这仅占全市 21%的市区人口，创造了全市约 50%的 GDP，达到近3300亿人民币。城区人均 GDP约 8000美元，达到发达二线城市的水准。而城区之外，2200多万重庆山区居民，人均GDP仅 2200美元，在温饱线上挣扎。如果说，一定要有一个重庆模式，那么，以上所述的，就是重庆模式：狭小而富庶的市区和广袤而贫穷的山区，巨大的人口压力和贫乏的土地供应。我不知道重庆政府在发展产业经济时有多么的痛心疾首。要打造任何一个成熟的产业，占地绝对不会少于 2万亩，如果要综合配套其上下游产业，以形成完整的产业链，需要的占地以 10万亩计，这是重庆无法承担的成本。在理解了重庆这种辛酸的发展轨迹之后，我们再回头来看重庆的房地产市场，才能清晰的看出这个市场的本质。日期： 2010-12-18 22:27:19说重庆之终结篇考虑到重庆这种一出城区就是山区的城市格局，它的房地产市场几乎集中在中心 9区，其它区县的房地产市场可以被忽略。重庆
中心九区 2009年的新建商品住宅销售量 2013万平米，总销
售金额 847亿，均价 4200元/平米。它的成交量水平自 06年开始突破 1000万平米的水平，07年交易量大涨一倍，达到 2000万的水平。08年金融海啸期间交易量锐减到 1000万的水平，这里应该也有地震造成的负面效应。今年前 10个月的交易量已超过 2000万平米。价格方面，自 05年来平稳上涨。05年成交均价 3000，06年 3500，07年交易量大跌，但 3500的低价实在是跌无可跌，因此价位非常平稳。08年均价达到 4000。09年 12月份的均价，也才达到 5200的水平。老实说，我个人被这种超低水准的价位吓了一跳。这表明一直到 09年年底，重庆都处于首次置业型置业阶段。改善型需求一直未被激发入市。而且，这也表明重庆的房地产市场，一直未对外表现出吸血性。它无法吸引西部地区的改善型需求到重庆职业。重庆这样的山城，事实上居住环境远称不上优良，它的老城区道路蜿蜒起伏，配套也远称不上完善，改造起来的难度极大，生活难以称得上便利，因此这样的市场表现，也说不上出奇。
自 08年以来，随着重庆北部高新区、经开区等北部新
兴居住区域的逐渐成熟，改善型需求逐渐为全新的生活环境吸引而进入市场，并迅速带动北部区域的价格上扬，目前达到了均价已经超过 8500。正如我在前文中阐述过的。当一个城市逐年积累，完成工业化后，再开始居住新区的建设，必定能迅速带动房地产市场的发展。重庆主城区历经 13年的苦心建设，就财富而言已经达到发达二线城市的水准，虽然重庆整体上不富裕，但主城区的 600万相对富裕的群体，已经是相当庞大的购买力群体。他们的改善型需求在经历了多年的沉寂之后，终于表现出了强烈的购买欲望。今年以来，北部新区与旧区及南区的均价差距不断拉大，目前南区均价仅在 5500左右，差距达到了 55%。今年重庆的均价大致会达到 6500的水平。但新旧城区的差距会逐渐拉大。北部新区由于激发了改善型客户入市，预计价位会保持持续性的上涨。目前 8500的价位而言，对一个发达二线城市核心性的居住区域而言，并不算高。而且这个区域日益完善的居住环境，将会逐渐对西部周边城市产生吸血性，并将会产生持续的推动力。重庆的可建设范围有限，它的土地供给能力极其薄弱，这是它与平原城市的显著区别。因此重庆本身
就极难打造出居住新区，因为它极难供应出够规模的土地疆
域。而一旦它花了 13年的时间，精心打造出一个全新的居住区域，并赋予了它不同于旧区艰难的生活处境的完美配套，这种极其稀缺而且可以预计无法再获得的生活资源，必定会对重庆乃至西部所有富人产生越来越强大的吸引力，并带动这个区域的价格上涨。这是我对重庆房地产市场的整体看法。我对这个城市厚积薄发的坚韧充满敬意。谢谢大家。看贴要顶贴。不顶贴的永远买不到房。日期： 2010-12-18 22:52:16我说明一下，重庆写得我非常崩溃。你们看贴的时候，看着我随随便便的一句话，列举几个数据，阐述重庆的可建设用地规模，事实上我花了两天的时间，一直到今天中午被人提醒，才想到要从这个方面着手（特在此对该无名英雄表示感谢）。为了查证这一个简单的数据，我花了整整 3个小时，阅读了重庆的土地总体规划以及近三年的土地变更调查报告，反复确证。事实上，从我开始写作这个贴开始，里面使用的所有数据，你们阅读起来一定是一眼看过，就去看我分析出的最终结果去了，而我为了查验这些数据，所花掉的精力和耗费的心血，真是天知地知我知。而且
相当多的数据，并不是我直接写给大家看的版本，而是一些
基础数据，需要我自己动手进行汇总、累加或者加权。这真是要命的工作量