对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释
Loujinjing
最近房地产市场又热闹起来了，主要的原因是官方公布的交易量上升，部分开发商开始借机试探性地涨价，主流新闻舆论又开始力挺房价“见底论”和楼市“回暖论”了，甚至“反转论”也抛出来了。
对这些观点，不需过多的争论，争论多了，往往容易被别人给绕晕。这时候，我们有必要对自己的思路做个梳理，写这篇小文，就是抱着这么个目的。同时，思路梳理之后，也顺带就当前市场上的一些现象做点解释。
09年以来的头两个月份，国内的部分城市特别是几个特大城市，房地产市场新房成交量有所上升。当然，看待这种现象，我们要注意两个问题。
一个是，这个所谓的“上升”是和 08年下半年数据相比较而言的，08年下半年主要城市成交量大幅萎缩，京沪深等城市萎缩幅度甚至高达 50%以上。所以，这是大幅下降之后的“上升”；
二是，我们所看到的、听到的关于上升的数据基本都是官方提供的，或出自官网，或出自官方的权威发布，还有一些媒体报道的数据来源是大型“中介机构”。官方和中介机会否根据需要弄虚作假，我这里不妄下结论，没有证据不乱
讲，诸君可自判而明鉴之。
作者:loujinjing日期:2009-03-23 19:20
一、对当前中国房地产市场基本事实的重述
当前的房地产市场，可以说是最热闹的，也是最复杂的，乱象横生，乱语横飞，谎言纷纷，趁乱打劫，政策不明，前途未卜，可以说，整个一混沌“乱局”。但如果不被这些乱象所迷，不被谎言所惑，拨云见日，就可以看到一些无法改变、无法轻易掩盖的基本事实，认清这些基本事实，也许有助于我们对形势的判断，和对未来的看法。就我所看到的基本事实，有几个倒是可以一提，随便拉扯拉扯，凑足十个如下。
其一，金融危机背景下，中国经济增长失速，中国宏观经济遇到了麻烦，房地产投资增速随之大幅下滑。国家启动了数万亿的庞大投资计划，主要投向是“铁公基”，房地产拉动经济的火车头地位受到了冷遇；
其二，全国主要城市商品住宅存量相当大，即使从现在开始，新上市增量完全停止，一些城市的存量商品房也足够2—3年的消化量（具体是哪些城市，不需多说，google里一搜便知）；
其三，07年全国开发商拿地数量为历年最多，根据一般
故意延迟开发和放慢推盘速度，这部分增量新房会在 2009—2010年间逐步释放出来（部分烂尾项目除外）；
其四，对普通消费者而言，默默承受了多年高房价的折磨，很多人已经到了承受的心理界限。如今形势发生了逆转，大多数人遂认为 09年并非购房好时机。据央行的调查显示，全国居民购房意愿降至 2000年以来的最低点，说明市场观望气氛仍然浓厚；
其五，对投资（投机）者而言，由于预期资产价格下跌，短期来看，已经失去投资意义，投机者也缺乏短期的炒作机会，于是纷纷离场，或者准备清货。回想 07年时，各地有关“炒房团”的新闻曾经铺天盖地，如今一年之后，此类新闻几近销声匿迹，从这个变化里也可窥见端倪；
其六，对之前东跑西窜、到处兴风作浪的外资力量而言，它们已经敏感地预感到了风险正在逼近。09年以来，京沪等地不断传来外资大手笔抛盘的消息，这和 07年前的大手笔吃进正好相反。原因很简单，有人“见好就收”，有人忙着“止损”，有人受惊“逃离”是非之地，外资基金不大干傻事，应该都是深思熟虑的明智之举；
其七，一边是媒体嘴里交易量的大幅上升，一边却不断听到各地的央行提醒，房地产消费贷款（即住房按揭）新增量在下降。买房子的多了，借银行钱的却少了。如今的买房窃以为，穷人买房应该不会全额付现金吧。这个事实也可以戳穿很多地方在交易量上造假的谎言；
其八，二套房贷款都说要放开，温家宝在政府报告中也说了要“比照执行”。但底下的商业银行却还犹犹豫豫，遮遮掩掩，以前争相放贷的热情哪里去了呢？原因也很简单，银行家也不傻，当真实的市场风险上升时，它们的放贷热情会降低，贷款就会变得越发困难，毕竟银行行长不想因为按揭坏账增加而被撤职，银监会也不想因为全国坏账失控而背上失职失察之罪。这就是市场调节的力量，并非行政命令所能完全决定的；
其九，政府保障房的建设虽然没有太多钱，但事关民心工程，中央已经喊出了 9000亿的三年计划，下头各地政府再怎么搪塞应付，还是动起来了，而且京沪等大城市动作幅度也不小。估计 2009—2011年会有大量政府保障房（经适、廉租）上市，这将让很多刚性需求消费人群离开商品房市场，转而投奔保障房；
其十，再看看我们周边的世界，全球资产价格泡沫已经破裂，美国、欧洲（尤其是之前几年疯涨的英国）的房地产市场相继进入了长期调整的下行周期。如果中国经济与世界经济“脱钩”的奇谈怪论可以歇息的话，那中国市场无疑也
会步美国和欧洲的后尘。
作者:loujinjing日期:2009-03-23 19:22
二、对房地产市场形势和走势的基本判断
这不是一篇严肃地分析数据、严密地论证观点的文章，因此我不想罗列房地产市场的大量数据，来说明问题，以上所说的几条基本事实，没有复杂的大道理，估计人人都能看懂。如果有人想找其背后的数据，Google就能提供快捷的答案，不用我啰嗦。
所以，一个最基本的判断是：中国的房地产市场经历了近 10年（19982007）的高速增长和繁荣后，和当前的中国宏观经济一样，进入了一个调整周期。不管人们愿不愿意看到，愿不愿意承认，有峰必有谷，有高潮的兴奋，也必有低潮的痛苦，房地产市场正在迎来它的波谷段。如果我们公认 2007年底到达了顶峰，那么自 08年中期以来，它正在缓步走向一段“下坡路”。
至于调整的周期，有长有短，因各国具体情况的差异而不同，因经济发展所处的阶段也不尽相同。准确地预言何时走出低谷，不是算命先生就是无知无畏的经济学家，或者别有用心的跳梁小丑。但有一点我们应该清楚的是，经济周期的调整不是我们玩的“过山车”游戏，上一个高潮的回味还没过去，下一个就来了。这将是一个较长期的过程，也必将是一个痛苦的过程。没有低潮的痛苦，没有力量的积蓄，怎
么会迎来下一个高潮呢。和的市场，常常表现为倒退）的时期。对房地产行业来讲，主要的表现无非是行业投资缩减、市场供应减少，预期恶化，交易不活跃，价格下跌，银行坏账上升，等等。当然，这些表现不会一块来，也不会同时出现，它们有内在的逻辑关系，有其先后顺序和因果链条。
因为中国的房价畸形，所以我们常常只关注房价的涨跌变化，而忽视了其他因素的变化，只关注房价，我们不仅看不到全局，还会被单纯的价格现象所迷惑。所谓“一叶障目，不见泰山”，陷入了无谓的价格论战和多空对骂。其实，比房价指标更重要的，是其他各项因素，房价则更多地是其他因素互相作用的后果，它是个很滞后的指标。
顺带说一下另一个问题。还有不少人，认为股票和房产都是主要的资产，往往就将其等同看待。当经济周期下行时，“挤泡沫”效应出现，股市的表现常常是应声大跌，那么作为主要资产的房市呢，似乎也应该同步大跌，这实在是个重大误解。
股票和房产虽然都是重要的资产，都会在经济上行周期内价格上升，都在相继出现价格泡沫，但二者的价格形成机理不同。股票价格主要取决于宏观经济走势，取决于对企业未来赢利前景的预判，是由市场的“普遍预期”决定的，所以它是宏观经济的“先行指标”。经济未好，它就先涨起来虽受预期影响，但并非市场预期所能决定，它是由市场供求形势决定的，是供求形势发生变化的表现和结果，所以它是宏观经济的“滞后指标”。经济形势好转了，它未必立马就昂头上涨，经济形势变差了，它也未必就亦步亦趋，跟着跳水，因为它的背后有复杂的市场变化和传导过程。总而言之，股票和房产可以一起炒，但两者的价格变化却完全不同。
明白了这一点，我们也就很容易搞明白，为什么 08年下半年宏观经济走势开始转向了，仅仅几个月的时间上证综指就跌去了 70%，但楼市却反反复复，羞羞答答，到如今连个痛痛快快打九折的都没有。不是没反应，而是反应迟。
作者:loujinjing日期:2009-03-23 19:24
三、“量升价涨”的现象与“去库存化”的本质
再回头来看最近两个月的楼市现象，成交量上升，价格局部小反弹。有很多人表示不理解，他们的疑问是在行业大调整的周期中，为何还会“量升价涨”的现象呢？这难道不是与市场规律相悖么，难道是有人在操纵着市场？我的回答是，这一点都不用奇怪，有这样的现象就对了，因为市场本来就应该是这样的。确实有太多人（如贪官与奸商）天天想着去操纵市场，操纵交易价格，但市场的力量很生猛，并不是这么好操纵的。一旦大势形成，它很难在短期内受外
力的作用而转向。可以操纵个股的价格，使之剧烈震荡，但有谁见过庄家可曾连续数日地拉升过大盘和指数？楼市道理亦同，一个楼盘可以采取多种价格策略影响售价，一个区域可以被投机者集中炒高，但有谁可以决定一个城市、一个地区的价格走势呢？
要说清楚这个问题，我们先要明白一点，房地产为何会进入调整周期？
在经济上行周期中，房地产行业投资十分活跃，新开工量很大，这导致供应量不断增大，存货量也在不断增加。但因为全社会的货币供应量也大，信贷增长也快，消费者的口袋很充实，且牛市中大家普遍看好后市，一个个满怀发财憧憬，信心十足，导致总需求也很旺盛，形成了“供需两旺、价格上涨”的双赢局面。这种情况下，投资和投机活动活跃，行业周转率高，不会产生很大的库存量。一旦经济周期转向下行，市场普遍预期看跌，资金避险需求上升，原来活跃在市场中的投资者和投机者就会迅速遁形，真实消费者跟着观望，导致消费急剧萎缩。而行业总产能已经被拉到高位上去了，供应量保持了强大的惯性，难以马上减少，供应大而需求变小，总库存量就一下子上去了，供求平衡形势就被打破了。
在这种情况下，想要重归平衡，只能消化掉多年积累下
来的“库存”，同时逐步缩减行业总投资，以减少产能和新
称之为“去库存化”，或者就做“行业再平衡”过程，简单地说，出现了整个行业的“周期性调整”。
由此可见，房地产市场“去库存化”的过程就是楼市成交量从低位起步、不断放大的过程，只有成交量放大了，才会减少总库存量，才有可能完成“去库存化”这个调整过程，才会重新平衡供求比例，重新启动正常的行业投资，重新回到健康发展的轨道上来。
所以说，“去库存化”乃是行业调整的唯一方式和必经之途。那怎么完成“去库存化”呢？很简单，那些库存大同时资金紧的企业大搞促销，主动或被动地降价，吸引消费者去购买，就可以达到“去库存”的目的。我们 08年底以来看到的就是这么个过程，促销和降价，成交量当然会随之放大，不然的话，巨量的库存不消化，新增供应不敢上市，整个行业不敢增加投资，房地产行业是没法走出低迷期的。所以说，交易价格下跌后，成交量的小幅上升，乃是行业调整过程中的必然现象，也是完成调整的唯一手段。
而且，这种调整不可能一蹴而就，而是要经过多轮次的“梯级”小幅调整，最终才能回归正道。其间，我们将会看到多次“降价波”，成交量会有多次的小幅上升，直到把多余的库存完全消化为止。
当然，如何看待楼市的“降价”，也要区分开两种情况。
小型开发企业，它们降价主要是为了资金快速流动，回笼资金，以在危机中求得生存；另一种是“主动降价”，这一般都是实力雄厚的大企业，其降价不仅仅是为了回笼资金，更多地是为了在寒冷的冬天里积蓄能量，在困难情形下给竞争对手以直接打击，最终依靠自己的实力击垮对手，实现在调整中进行“行业洗牌”的目的。它们不单是在“求生存”，更多地是在“谋发展”。这一类的企业典型如万科，通过这一波大规模降价促销，不仅赚取了大量的现金（据 08年报，万科手握现金高达 200亿元），还把全国市场占有率提高了 1个百分点。
作者:loujinjing日期:2009-03-23 19:25
四、“价格反弹”不同于“大势反转”
那么，还有个问题是，在成交量上升过程中，为何会有局部的“价格反弹”呢？这也是很正常的现象。主要原因有二：
其一，价格下跌了，部分缺乏耐心的消费者就会进场（这被开发商称之为“解放军”），部分投资者也会按捺不住，抓住机会重新进场投资（这主要是自作聪明的所谓“楼市抄底者”），于是成交量就会上升，如果上升的幅度够大，速度也够快，就会暂时改变局部供求，导致价格回涨，这是简单的道理。实际上，在工业制造领域，这一点最为明显。如在钢钢厂下调出厂价格清理库存，库存量降低之后，都伴随着钢价的暂时性上涨。
其二，大部分开发商降价都是形势所迫，企业家不是雷锋，谁都不想放弃高利润，只要有一点点有利时机，都会被抓住和利用，再通过媒体舆论进行放大宣传，以迷惑信息严重不对称的消费者，趁机涨价，大捞一把。这也是当前局部地区、个别板块和楼盘涨价的重要原因。是有人在兴风作浪，有人在为这种技术性回调大力“鼓与呼”。
但我们要冷静认识到的是，这种价格“反弹”的本质，是楼市成交量的放大在市场价格上的正常反映，而不是总体形势发生了“反转”。而且，这种所谓的“反弹”，有时候更是利益方放出来的“迷魂枪”、“烟幕弹”，很有迷惑作用，消费者要跳出现象看其本质才行，不然很容易着了别人的道。
在这里也要“含泪奉劝”（此余大师语，吾不敢掠美也）那些轻易相信媒体喉舌的同志们，在听取媒体的积极劝告、相应喉舌的大力号召之前，先想想它们的立场，想想喉舌们到底是谁的“传声筒”，想想媒体们到底是谁的“舆论阵地”和“表演舞台”，想想它们的衣食父母都是谁，它们是在宣传和贯彻哪些人的意志和意图。如果想明白了这些，也许再去读报纸、看电视的时候，态度就会超然许多了，也会更多
一些自己的独立判断。
作者:loujinjing日期:2009-03-23 19:27
五、对楼市调整过程的一个形象解释
总结一下吧，近一两个月中，国内楼市的诸多现象，看似纷乱，其实正常，正是在诠释一个正常调整过程中的规律。这个规律如果写成一个链条，那就是：
宏观经济下行市场预期大变交易急剧萎缩价格开始下跌
成交量触底反弹交易阶段性活跃价格小幅反弹
成交量再次萎缩价格继续下跌成交量再次放大
交易又现活跃价格再次小幅反弹成交量再次萎缩…………，
直到最后，成交量到了一定的高位，市场交易基本恢复得和正常状态差不多了，交易价格也基本回归了市场平均价格，这一波调整周期也就基本完成了。
可见，此过程是个多次循环的“梯级过程”，其间有多次重复，市场成交量在多次反复中逐级上升，重归正常；交易价格在多次反复中逐级下跌，最终回归理性。上升中有下跌，下跌之中亦有上升，这才是辩证法，才是复杂事物的本来面貌。如果一路直跌，或者一路蹿升，没有任何反复，那才是违背市场规律。任何希望这种简单运动出现的人，不是
对这个复杂的过程，举个形象一点的例子，也许有助于理解。如同一个乒乓球在一段楼梯上的下跌过程，下面有一段一段的楼梯踏步，乒乓球在下跌中，每遇到一级楼梯，它就会反弹一下，以抵消其高位积蓄的势能，每一次反弹都是对其势能的消解，也让它逐步从较高位置降至较低位置。经过多级楼梯的多次反弹、多次抵消之后，乒乓球势能耗尽，才能安全地着地。
很明显，这里说的“楼梯踏步”，就是楼市中的梯级“价格平台”，事实上，在每一个既定价位上，都有一批消费者和投机者在那里等着，一旦到了这个价位，他们就会入市交易，使萎缩的交易量迎来回升，也让下跌中的价格得到需求的支撑。对市场中的理性交易者来讲，每一个“现实中的”交易价格都是“理性的”（rationalprice），也就是说，对交易者而言，都是合理的价格。乒乓球本身积蓄的“势能”，当然就是指房地产市场积累的“总库存”，“势能”消解了，乒乓球就安全了，多余的库存出清了，市场供求重归平衡，楼市也就回归健康轨道了。所以，楼市价格下跌中的多级支撑，就像乒乓球下落中的多级台阶，是导致调整过程较长的直接因素，也是逐步放大市场交易量的原因。
作者:loujinjing日期:2009-03-23 19:30
六、对当前普遍关心的几个问题的回答可以理清脉络了，甚至可以在现有事实的基础上，进而做一些简单的市场推测，对普遍关心的几个问题，尝试着做些回答。
比如一，楼市交易量见底了吗？回答是：已经见底了。08年下半年，内外部经济形势突变，楼市交易量突然急剧下跌，几座特大城市（如京沪穗深等）甚至同比大幅跌去了 50%以上，这是在最高交易价位下、需求面发生恐惧性萎缩的直接后果。那种极端情况很难同时再现了，因此可以说，如此巨大的跌幅也很难再现了，我们基本可以认为，交易量在 08年底的时候见底了。
比如二，楼市价格见底了吗？回答是：基本没有。应该说，中国房地产已经进入宏观调整周期，真正的调整才开始不久，刚刚经历了第一波价格下跌，所以迎来了 09年初的成交量上升，但价格也跟着回涨。所以，以后的价格波动可能还会持续几次。另外，不同地域、城市的情况不同，进度不同，跌幅也不同。总体来看，目前说楼市价格见底，为时尚早。
比如三，目前成交量上升的趋势会持续吗？回答是：会在较长时期内持续，但不是一路上升，其间会有阶段性的下跌和萎缩。在一个以“去库存化”为主要目标的调整周期里，成交量从暴跌之后逐步回升，再回归到正常状态，这是一个要是触底之后的回弹，是去年底以来“降价效应”的显现，并不排除未来两、三个月后重新萎缩。
比如四，目前楼市价格回涨的趋势能持续下去吗？这是否说明了楼市已经“反转”？回答是：不能持续，更不能说明形势发生了“反转”。楼市调整的实质就是对严重失衡的供求关系的“再平衡”过程，是完成“去库存化”的过程，这也同时会发生两个伴生结果，一个是处于顶点的交易价格逐步回落到正常，一个是暴跌到低位的交易量逐步回升到往常。这是一枚硬币的两个面。但需要注意的是，楼市价格的回涨虽然无法持续下去，但并不代表这种现象不会再次发生，相反，随着交易量的上升，回涨现象可能再次发生，而且局部区域在炒作气氛下还可能出现较大的回涨幅度。
比如五，楼市这样的现象，还要折腾多久才算完？回答是：很难说清还要折腾多久，但鉴于中国的特殊国情（利益集团勾结、贫富差距过大、市场信息严重不对称、城市化的巨大惯性、土地财政依赖性、老百姓太善良容易上当受骗、消费者心理和习惯，等等，兹不赘述，可另文说），这个过程不会太短，保守估计两年的时间是需要。如果 08年也算是一年的话，那么 09年无疑应该在这个过程中。如果 08年下半年起算的话，那么要到 2010年的夏天，也许才能折腾完。如果市场再悲观些，某些地区、某些城市，可能要折腾
比如六，如果楼市要折腾，主要是怎么个折腾法？回答是：这个有很多方面，错综复杂，涨跌互现，不然就不叫“折腾”了。在价格上，肯定是“拉锯战”，卖不动了就下跌，卖得动了就回涨，但总的趋势是“断续性下跌”。在交易量上，肯定也是玩“躲猫猫”，价格下降会引出部分需求，价格回涨又会打击需求，再去寻求其它需求，总体的趋势是“断续性上升”。在买卖双方之间，将是心理战和游击战，消费需求时隐时现，推盘速度有快有慢。在地方政府和开发商集团之间，矛盾会继续凸显，你说我暴利，我说你贪婪，相互指责会越来越多，政府的态度也会游走在买卖双方之间。在中央和地方之间，因为对楼市的态度不同，利益考虑出发点不同，将会出现更多的政策博弈，往大点说，有可能因为这一波房地产行业的调整，影响到目前的国家税收分配体系，进而动摇实行了 15年之久的“分税制”，当然，这是后话了，打住。
如果罗列问题，可能后面还有一长串，还是及时打住吧，话说多了，可能又会成为别人眼里的算命先生了。
*********浅陋管见，欢迎讨论，欢迎拍砖，不欢迎多空任何一方的骂人。*************
作者:loujinjing日期:2009-03-24 16:29
回楼上的。个城市都有一个“均衡价格”，或者说在当地市场条件约束下的“合理价格”。
至于会否超过 20%，因地而异，实际上深圳市场的整体调整幅度早已经超过 20%了，07年下半年高峰时期深圳的均价达到过 18000元以上，如今只有 10000上下了。所以说，单纯地谈论幅度，是没有意义的。
作者:loujinjing日期:2009-03-24 16:41
回“平淡 2011”。
在这个帖子里谈论通胀有点文不对题。我就当成简答题来做吧。
1、通货膨胀可能发生吗？
答：照全世界各国怎么个经济刺激法，竞相扩大政府投资，扩大信贷规模，甚至开动印钞机，未来的全球通胀是难免的。但目前经济表现萧条，银行惜贷，百姓惜钱，通缩趋势抬头，估计起码在 09年之内难见通胀。
2.如果会发生买什么能保值？
答：如果发生了通胀，即流通中的货币泛滥，则所有商品都会涨价，你拥有的东西更“值钱”了，物品无所谓贬值。但你拥有的“钱”或者“现金等价物”会贬值，所以在通胀之前，尽量不要保有太多现金。
3、国家发出大量的钱，但很少投入生产领域，这些钱
答：可能你有错觉，国家最近的投资主要进入两大领域，一个是基本建设，也就是俗称的“铁公基”，铁路、公路、基本建设等；一个是行业投资，即通过银行信贷流入各大行业，当然主要是生产制造领域。
另外，你的钱在银行里，绝不会变成废纸。
作者:loujinjing日期:2009-03-24 17:01
楼上的捣什么乱？
作者:loujinjing日期:2009-03-24 17:47
答楼上 Andy Liu:
我所说的“进入调整周期，阶段性曲折下行”是对全国楼市的总体判断。当然深圳也包括在内。但具体到深圳楼市，我想提醒的是，它和其他地方（城市）所不同的是：
1、深圳楼市的市场化程度更高一些，政府对楼市的干预力量比其他地方小；
2、深圳在上升周期的炒作比其他地方要厉害，这一是因为深圳市场自由度高，炒作力量容易发挥，二是因为毗邻香港，有大批香港人在其中炒作，还有“深港一体化”的美好概念。所以，深圳楼市一度远超上海，成为内地成交均价最高的城市；
3、正是因为炒作得太厉害，泡沫均价爬的太高，所以
深圳的调整也来得最早，幅度最大，关内成交均价从最高点
4、所以说，深圳市场快了一步，已经不是调整初期，起码也是调整的中期阶段了，这可以从价格水平看出来，也可以从不断回升的成交量看出来；
5、至于说深圳有没有触底，我手上没有长期的严密的数据，不敢轻易下结论。这也是个见仁见智的问题。万科说了，市场的底部是没法预测的。我们还是静观其变，慢下结论。
作者:loujinjing日期:2009-03-24 18:42
回楼上的仁兄。利用国家扩张的信贷资金炒股，当然是利益集团内部的
动作。但不可能如你想象的那样严重，如果不流入“铁公基”的话，试问天天都有重大项目开工的消息，难道都是在忽悠我们不成？流入股市的钱当然不少，但多数还是短期炒作，拉升套现为主，不会留在股市不走。这可以从股市多波段振动上行看出来。
利益集团敢于挪用，但绝不会私分国家如此巨大的投资。再说，如果真有上万亿的资金流入股市，那么我们看到
的就不是 2200多点了，早就冲上 3000、4000了。
作者:loujinjing日期:2009-03-24 19:04
看完后，有点担心楼上的表达，老实说，我不知道您在
说什么，您又想说什么。
作者:loujinjing日期:2009-03-24 19:47
作者：tonyxu007回复日期：2009-03-24 19:20:14
作者：loujinjing回复日期：2009-03-24 19:04:00
看完后，有点担心楼上的表达，老实说，我不知道您在说什么，您又想说什么。
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您看不懂，很好，但你的文章虽长，想表达的意思我很清楚。
我只是提醒有些人，理论没有践行就是纸上谈兵，看看银行的后台是谁？政府的主要税收来自哪里？官员政要手里有多少套房子？
作为 8个月来每周都看房子的我来说，现实是房市当前异常活跃。我看过的位置稍好一点的房子都留不住，房东周末一天光接待看房的就超过十拨。有的下手慢看房的甚至让中介提出来，让已收定金的退回订金，另一份定金他出。
我不是中介，更不是房托，只是为了有套房子，因为等待的时间太长，等不起了。
这回我看懂了，应该知道您的意思了。您是说，
（1）银行怕烂账，政府怕没有税收，贪官怕资产贬值，
（2）当前的市场交易其实很活跃，特别是大城市的二手房，下手慢了都买不到好的。
我的看法是：
（1）这是事实，因为这些人（集团）已经得利，怕失去了，所以要竭力阻止房价下行。这是主观愿望，和没房子的人希望房价下行的愿望，没有本质区别。但究竟有多少管用的招数，客观上的效果怎么样，会否实现其愿望，我们还要继续观察。但可以说的是，之前的大半年中，早已有十几个地方的政府采取了各式各样的“救市”措施，没有看到什么明显的效果，市场还是按照它自己的意志在走；
（2）当前交易活跃起来了，这也是事实，只是可能没有您说得这么夸张而已。为什么会活跃？没有多少钱的刚需们忍受高房价很久了，如今破天荒地（近十年来几乎没有过）降价了，小户型也多了，于是就出手了，这样的“反弹”现象，我已经在上头的文章中说明白了。从上海的数据看，小户型成交占据绝对主流，二手老工房比一手房要好，正好说明了是“刚需”在释放。
但“刚需”有多少呢，能支撑多久呢，这是个问题。要知道刚需的特点是只买一套，不像投资和投机者，一旦看好了，可以一口气买十几套甚至几十套。刚性需求的特点是自己消灭自己，用完一个少一个。投资需求的特点是自己复制
作者:loujinjing日期:2009-03-24 20:39
21世纪经济报道的一篇文章，也再谈这个问题：
作者:loujinjing日期:2009-03-25 13:30
关于近期的楼市成交数据，特别是一些大城市的，因为降价的因素而回暖不少，也被炒作得很热闹。有人迷惑不解，有人欢呼雀跃，这就看从什么立场去解读了。
还有一些观点说，近期成交量突然放大，是官方在造假，但又很难找到确凿的证据；还有人说是“假按揭”增多了，是开发商自买自房，在套取银行信贷，这个也很难拿出证据来。退一步说，即使这些事情是真实存在的，但既然是故意“弄虚”“作假”，又怎么会轻易遗人把柄呢？这个只能定其性，而无法定其量。只能猜测，不能证实。
但有一个问题是可以澄清的，那就是统计范围和口径的问题。拿上海来说，我们买来居住的房子叫“商品住宅”，就是平常说的一手商品房市场中的交易对象和主体。由政府主导建设的定向使用的那些住宅叫“拆迁安置房”或“重大工程配套安置房”，这些是不用担心卖的，因为要安置拆迁居民。还有一些叫做“商业用房”、“办公用房”、“工业用房”，等等，这些主要是为投资和生产经营之用，和居住用途无关。别，弄乱了各类成交数据。也有人故意把它们搞在一起，弄成浆糊，给商品住宅交易数据掺杂水分，用以惑人也。所以，分清楚这些，有助于了解真实的商品住宅交易数据。
作者:loujinjing日期:2009-03-25 13:48
3月 17日这天，据网上交易系统的数据显示，上海一手市场成交量超过了 1000套，达到了 1054套，之后的 3月 20日、21日、23日三天，成交量都相继超过了 1000套大关。为此，不少媒体兴高采烈，浓墨重彩，大书特书。
但实际情况呢？这个统计口径不仅包括了“商品住宅”，还包括了“拆迁配套安置房”，甚至还包括了“商办等其他用途用房”，换言之，这个数据是个“一锅煮”的混沌数据，里头包罗万象，什么都有。对那些想购买商品住宅自住的消费者而言，只有“商品住宅”的成交数据才有参考意义，其他都可以说是“水分”。
那么，挤干水分后的数据是多少呢？拿 3月 17日这天来说，总成交量为 1054套，如果除掉商办用途房，则“居住用房”的实际成交量为 860套，如果再除掉政府的各类“拆迁安置房”，则纯“商品住宅”的成交量为 598套。也就是说，本来是 598套的成交量，硬是被人忽悠成了 1000多套，他们的水分何其充沛啊！
下面是上海 09年 2、3两月份的市场交易数据，从中可
水分都是哪里出来的。
作者:loujinjing日期:2009-03-25 13:59
****************上海一手市场交易数据（09年 3月 1
作者:loujinjing日期:2009-03-25 14:02
****************上海一手市场 2月份交易数据（09年
作者:loujinjing日期:2009-03-25 14:053
月份的表格有点小，可以下载了看。
作者:loujinjing日期:2009-03-25 16:09
谢谢楼上的鼓励，“简练”不敢当，因为是随想随写，
没有打磨过。但想表达的基本意思，应该是都说出来了。
作者:loujinjing日期:2009-03-25 16:27
回 tonyxu007同学：对您的前后发言，存有三疑：1、听您的口气，您希望买一套自己的房子，貌似您还
没有房子；您老家在北方，上海应该没有房子需要处理掉，可您对房产交易中心的微小变化很清楚，貌似您在上海买卖
2、您说想买套房子，但“等待的时间太长”了，这么久还没下手买，恕我直言加胡乱猜测，貌似您也没有太多的钱，应属咱百姓之列。可您“每周都到世纪公园、张扬路沿线看房子”，那里都是什么价位什么户型，大伙心里清楚，貌似您瞄准的就是大面积的豪宅啊，您可不像是没钱人呐；
3、您自言非中介、非房托，但“自 08年 6月起”“每周”都去看房子，动不动就跑到交易中心去观摩人流，您可真有耐心和时间。如果不是中介人员，那您绝对是实地调研房地产市场的“好模范”，值得我们学习。
作者:loujinjing日期:2009-03-26 17:04
作者：我的马甲也是汉服回复日期：2009-03-26 11:24:25
再来顶一下楼主
搞法律的？很富有逻辑推理性哦，呵呵
再次谢谢。我不是搞法律的。如果把事情给想明白了，说话就可以避免胡言乱语，那些想不明白又急于发声的人，才会语无伦次。
我等尚在“屁民”之列，只有被法律“搞”的份，哪里
有“搞法律”的福气啊。
作者:loujinjing日期:2009-03-26 18:09
接着楼上的话头，说两句：
1、这一波刚需购买力也就是我在文章里说的“楼市解放军”，在楼市出现严重困难的时候提供了“弹药”，很好很及时，但能否源源不断地提供下去，要看“解放军”有多少大军在后头。我的看法不太乐观，总体上说，大城市的中产阶层多，人数多点，中小城市就少点。正如楼上所言，这拨需求是被“憋”久了，找个出口就要释放出来，不论这出口是大还是小；
2、如果这样的“憋尿式”购买力能拉出来“V”形反转，那民间购买力真是实力可畏，不可小觑了，国家就不用挖空心思去拉什么内需了。内需之所以要连哄带骗地费力去“拉”，原因并非因为它是头“犟牛”，而是因为它本是头“病牛”，本身没有多少能量，拉不动中国经济这台大车。
作者:loujinjing日期:2009-03-26 19:03
财经网专访任志强，不妨听听这老兄的说法：
作者:loujinjing日期:2009-03-30 18:37
楼上兄弟过奖了。多头的五毛忙得很，估计没空来看这么长的帖子。
他们喜欢吵架的地方，炒得越凶，越来劲。
作者:loujinjing日期:2009-04-01 21:05
作者：东篱剑客回复日期：2009-03-31 22:36:50
作者： yumenbaogongtou回复日期： 2009-03-31
22:30:23未来通货膨胀预期，是房价可能上涨的最重要因素。
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屁！饭都吃不起了，谁还买房？
通货膨胀应该还有些距离吧，至少年内是很难发生的。在房价上涨周期内，通货膨胀刺激了现金的保值需求，可以推动房市上涨，也只是推波助澜而已。说是“最重要因素”，就不大靠谱了。如果房市下行，预期价格下跌，那即使通胀再厉害（比如超过 10%），也不会鼓励现金持有人入市买房。因为跌价的损失会远大于通胀损失。
东篱剑客倒是说出了问题的本质“真实的市场需求”。如果需求萎缩了，而供应不变或者增加，那长期趋势必然是下跌，这和通胀与否没有多大的关系。
听风就是雨，听到上面一点消息，就大喊着房价要上涨，而不看市场和行业本身的情况，这是掩耳盗铃自我安慰，是行业浮躁症，也是投资焦虑症，还是消息（政策）依赖症，
作者:loujinjing日期:2009-04-01 21:17
作者：猫来个咪的回复日期：2009-04-01 07:53:35
别在这瞎扯了，楼主去看看银行 1ˉ2月份住房贷款发
放的数据吧，那才真的会让你睡不着觉，顺便说一下，更可怕的是许多城市二手房也可以贷款。
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回这位猫兄：1、数据早就看过了，政府土地开发和房地产开发贷款
很少，1月按揭贷款增量也不多，2月份开始，按揭贷款增量有所增加。恕我眼拙，没发现有什么值得大惊小怪的；
2、我不是银监会的，也不是央行的，更不是银行行长，无论数据是喜是忧，我都不会睡不着觉。我只是把它当个事实来看，来分析，不会把它们当成什么噱头；
3、准确地说，所有的中国城市，购买二手房都可以贷款，只不过成数要比新房低些。我没觉得这么个简单的事情有什么“可怕”之处。您是不是刚从别的什么地方长年旅行回来，对中国基本国情有点隔膜了。二手房贷款貌似不算是个重的大发现吧。
作者:loujinjing日期:2009-04-01 21:25
作者：lj05260526回复日期：2009-04-01 10:00:35
备到 2010年初成为解放军，因为还考虑的建材装饰市场，为什么家具会腰斩就是没有新房装修啊
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谢谢你的夸奖。
我认为你“到 2010年初成为解放军”的决定是正确和恰当的，那会参军应该不会成为“炮灰”了。届时我会送你朵大红花，祝贺你光荣参军。
作者:loujinjing日期:2009-04-02 18:43
回猫兄：
您这真个是关公战秦琼啊。难道是我眼花了，还是您自己搞错了。
您先是让我去看"银行 1ˉ2月份住房贷款发放的数据",我老老实实去找来核实了一遍，并且告诉您我看的结论。您这立马就变化了，又搬来了全社会新增贷款的数据，房地产行业的贷款（包括土地贷、开发贷、按揭贷三项）和全社会新增贷款，它完全是两码事啊。
对于这些非常基本的数据，我本来是“很理解”的，让您给这么一弄，我还真的有点晕乎了。您是不是应该先去把贷款的分类搞清楚先。貌似这些属于生活常识的范畴。
作者:loujinjing日期:2009-04-03 11:19
有什么多么高明的观点，您又何必扬人而抑己呢？
您提到的诸多因素，如公务员高福利、既得利益集团的话语权、大牛市入市群体对自身利益的维护等等，都是客观存在的，这也是未来影响楼市博弈、导致曲折变化的因素。
所以我才说，楼市的调整周期不会太短，更不会“直线式”地上下，因为有太多的因素在其中。其实，我也曾想系统地多说点，把诸多因素都拿出来说说，可上面不是已经有人在抗议了么“文章太长了，我不喜欢，”所以又打消了写长文的念头。论坛里的同学们都比较忙，让人花大把的时间来看你的长文，是不人道的做法。再说了，即使再锐利的观点，也会被冗长的篇幅掩盖了锋芒。
看您的 ID，应该身在深圳，有空可否说说深圳的楼市现状?
作者:loujinjing日期:2009-04-03 15:28
作者：cheny_yu回复日期：2009-04-03 15:06:11
LZ，还是多分析分析吧！否则怎么警醒世人呢！光有结
论，很多人都会觉得不靠谱啊
陈兄，近来可好？
不得不说的是，结论的靠不靠谱和“分析分析”与否，
反过来，谬论也并不因所谓的“严密论证”而变得正确起来。
所以，老子经典，寥寥五千言，然辉耀千古，现在市场上那些乌七八糟的烂书，纵有五千本，五万本，其价值又何及《道德经》之万一。
如果您想就这个行业的情况多了解些，或者在杭州买房，拿不定主意，不妨和我私下里交流。
顺颂近安！
作者:loujinjing日期:2009-04-03 16:44
********对上海楼市的一点观察和预测 ***************
从上海商品住宅的成交数据看，08年三季度前后的几个月，月度成交量大都低于 5000套，成交面积低于 50万平方米，创下 06年以来的最低点，这应该是成交量的底部区域了，这正好也是金融风暴大爆发的时间，和大环境、消费者预期吻合很好。所以说，上海市场的成交量已经见底了。
据此判断，从 08年四季度开始，应该就正式进入了下行调整周期。09年的一季度，尤其是 2月下旬和整个 3月份，成交量迅速回升（如图），就是这个调整周期中的第一个“上行波动”，接下来的二季度，尤其是在 5、6月份，很可能就要走出一段“下行波动”曲线。
至于“上行波动”的原因，前文已说过了。一是成交量
救市政策带来的消费心；四是憋了两年的“刚需”迫不及待
地入市。
为什么说二季度可能是“下行曲线”，原因在于
（1）这是市场规律使然，是较长的下行周期内的正常起伏，有起必有伏；
（2）降价效应已经用完，成交回暖诱使部分开发商又涨价，无疑打击了刚起来的信心；
（3）地方救市的几把刷子大伙都见识过了，听住建部透出的口风，近期内不大可能出台楼市刺激政策，所以消息面上缺乏支撑；
（4）就目前的观察看，投资者还没有成批地入市，他们不进来，这个市场还是得靠刚需；
（5）认可目前价位的“刚需”该出手的也出了，憋了很久的需求得到了集中释放，还有一些刚需们对价格不大满意，还在观望中，楼市将出现短暂的青黄不接。可能持续 3个月左右。
作者:loujinjing日期:2009-04-03 16:48
附表：上海商品住宅市场 28个月内成交走势（2006.122009.03）
images%2F875887%2F12387485011102309600%2FA%2F1%2Fm.
作者:loujinjing日期:2009-04-03 17:12
楼上的 ID不错
作者:loujinjing日期:2009-04-03 18:47
回楼上 _Y_Y_：
你的提醒很对，现在是“快餐时代”，除了床第之务，“快”基本都是第一要求。
但据世卫组织报道，快餐吃多了也不好。所以，俺就费力煮点粥啥的，给诸位天天吃快餐的换换口味。要赶火车赶飞机的，您就吃 kfc、麦记，休假闲着没事了，不妨吃点别的。
作者:loujinjing日期:2009-04-07 11:29
作者：明衣 0755回复日期：2009-04-03 22:46:06
作者：loujinjing回复日期：2009-04-03 11:19:33
。。。。看您的 ID，应该身在深圳，有空可否说说深圳的楼市现状?
最近也是一直在看楼。宏观的我没有太多数据。也不会分析。
仅仅从我个人角度来说吧，想到什么说什么：
关外差异大。有些规划好的区域如宝安中心区或者硬件资源不错的地方如试验小学附近房价有一定回暖。涨幅大概10%-20%。但是进入四月，已经是有价无市。符合 LZ的分析。而另一部分房市，一直处于缓慢降价的过程。就拿我看的一个楼盘，一个月不到，价格就由 150W降到了 140W。
2.深圳房市是马太效应。据我的了解，近两年买房的，除了极其少数的刚需之外，绝大部分是手里已经有房子的（当然不是专业炒房的）。深圳现在的价格，买不起房的买不起，买得起的买几套。即使再降价个 10%-20%，买不起房的依然买不起，买得起的照样买几套。
3.再说说深圳人的收入，高的咱不知道。低的也不能拿打工妹打工仔说事。普遍讲，大学毕业 3年。月均收入 4-5K是正常。所谓中产阶层一个人 8K-1W。大概就是这个样子。所以说房子价格还是有泡沫。一个中产家庭如果买了一套三居室的房子，就会压抑其他很大的消费需求。原来可以阳光灿烂的生活（有两部车，一条狗。假期去马尔代夫大堡礁转转），一下子跌入多云转阴。这都是万恶的地产开发商和只能代表小部分人民根本利益的某些政府部门的原罪！
先说的这里，以后看到想到的再说。
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深圳是个很有意思的城市，值得好好研究下，既然说了，我也顺着这些话题多说几句。我没有在深圳生活工作过，不对的地方请多指正。
1、明衣兄提到了宝安区中心地段在回暖，价格有所回涨。我查了下资料，龙岗区的类似地段也有类似的现象，这说明 08年深圳郊区楼市跌幅过猛、过快，所以在成交量回暖的条件下，开发商率先开始涨价。众所周知，深圳楼市是典型的二元结构，分“关内”（福、罗、南、盐）和“关外”（龙、宝），内外价格差异巨大。无论是“关外”的投资者还是开发商，资金承压力都比较弱，泡沫破裂是先从关外破裂的，所以宝安区的市场走势总是比中心城区先行一步。实际上，罗湖、福田的楼价，到目前为止并未看到发生多大的变化，从这一点也可以判断，深圳楼市还要继续深入调整。明衣兄说进入四月份“有价无市”，这也印证了我关于“二季度成交量将要下行”的观点；
2、明衣兄提到，近两年在深圳买房子的，除“极其少数的刚需”之外，绝大部分是多次置业者。您的描述很准确，这正是深圳房地产消费市场的最大特点。深圳是座“外地人的城市”，户籍人口远低于常住人口（保守数字 1200万以上），经过多年发展，“本地人”（这里指持深圳户籍的人口）早已解决了住房问题，他们又比较年轻，其子女大都没到结婚购深圳的“刚需”主要是有经济实力的外来人口安家落户的需要，而这个需要也是“富有弹性”的，会随着楼市的高低冷热而膨胀或者缩小，因为外来人口可以选择尽快安家深圳，也可以选择延迟安家，或者干脆走人。
所以说，深圳楼市的这一波大发展，靠的并不是“刚需”（无论是深圳本地刚需，还是外来人口），而是投资/机者。在投资/机者中，既有本地富裕阶层多次置业者，又有专业炒房大军，既有本地居民，又有大量外地人和香港人。专业炒房者起到了兴风作浪、推波助澜的作用，一河之隔的香港人则起到了鼓励信心、壮大声势的作用，无形中搞了一个绝好的“里应外合”。
不得不说的是，深圳实在是太年轻了，它似乎是个“没有根的城市”，似乎所有人都只是它的“过客”。驻扎在这里的利益集团只是把它当做谋取利益的“一站”，当做自己利益版图中一枚重要的棋子，而不把深圳当做自己的“老巢”来经营。这在 ZF和企业集团的行为中，都可以明显地看出来。08年下半年，别的大城市救市救得如火如荼之时，深圳ZF在干什么，在旁观，市长还公开宣称不会救市。北京、上海、广州都有长期扎根发展的大型房产集团，把自己发迹的城市当成“家乡”来深耕细作，壮大“祖业”，在当地有着巨大的影响力和左右 ZF行业决策的力量。而深圳呢，号称只是其一个重要的业务地，万科、金地虽发迹于深圳，但眼光远大，志在全国，主要投资在外地，早就不是一个地道的深圳企业了。还有个华侨城，貌似在深圳的投资不小，但也是个央企，和深圳没有资本纽带的关系。
所以说，深圳的地产界缺乏一种别的城市所有的“向心力”，或者说顽固的利益集团的“共同核心利益”，大伙秉持的理念就是能赚钱时玩命地赚，来势比谁都凶；不能赚钱时就撤，跑的比谁都快这也是深圳商业文化中的一个鲜明属性。这是个外地人玩游戏的“名利场”，是个不稳定的市场，是投机性很高的市场，因而也必然是个大起大落的市场。大起大落是它的惯常表现，也是它的城市特性所决定的“宿命”。
所以，话又说回来了，明衣兄说得很对，依深圳目前上万的均价，即使再降价个 10%—20%，“买不起房的依然买不起，买得起的照样买几套。”因为深圳的房子，本来它就不是给老百姓准备的。宝安区的新盘数量巨大，供应过剩，难道你能指望宝安区那几百万打工仔、打工妹去消化掉？岂不是大笑话！
3.明衣兄提到了深圳居民的收入问题，谴责了万恶的某集团。这和北京、上海等大城市有诸多相同之处，我这里也
想多说几句。
明衣兄居深圳，说的情况是，高的（早期形成的利益基层）和低的（外来打工阶层）不论，单说“白领阶层”，大学毕业 3年的大学生白领月收入 4—5K，稍高层次的成熟白领月收入 8K—1W。我所了解到的情况也基本如此，不过能拿 8K以上的白领还是比较少的，主要集中在垄断、高科技、优质外企、暴利等几个行业内，月收入 5K—8K这个区间内，恐怕还有相当多一部分人。
按照目前的时髦定义，这些人都是“白领”（更好的说法是“金领”），月入 5000元以上可以按中国社科院的标准归入“城市白领”了，也被媒体渲染成了“城市中产阶级”。按照房产商广告里的普遍说法，“中产阶级”乃是买房的主力军，是一个城市稳定繁荣的社会基础，是引领消费的时尚主力。这些词都很好听，说法也很时尚，颇有接轨美国社会的味道，让白领们听起来有些自我陶醉。但我们看到的实际情况却并非如此。在“相对高收入、绝对高消费”的中国大城市里，这些年轻人因为没有稳定的经济基础（父母有心无力，管不了），又缺乏必要的社会保障（国家有力无心，不想管），以致于他们的工作压力最大，生活压力最大，买房的压力也是最大，所以他们的外号就是“房奴”“卡奴”之类的新词。他们集两辈积蓄、倾数家之力去买房，当然也能买得起，但必然会大大压缩其正常消费能力，而且这种压缩和限制不是几年，是长达二三十年。明衣兄的说法，“原来可以阳光灿烂的生活（有两部车，一条狗，假期去马尔代夫、大堡礁转转），一下子跌入多云转阴。”说得很形象。如果作为社会中坚的“中产阶层”不能成为消费中坚，那城市的发展和繁荣也将失去长期的动力和保障。这个问题在大城市将会非常严重，在深圳这样的移民城市尤甚。高房价高地价吹起来的 GDP绝不是城市竞争力，坚实庞大的中产阶层才是城市安定繁荣的基础，一个人人向往、能吸引高端人才慕名前来的城市综合环境，才是竞争力。
想到就说，先说这么多，有待熟知深圳的达人指教。
作者:loujinjing日期:2009-04-07 17:18
作者：nickliu1981回复日期：2009-04-07 12:48:34
这里我可以谈谈我了解的地方，我同事住莲花二村，房租 4月到期，房东要加价 200/月（一房），否则不租！石厦那边天健阳光华苑，房东提价 300元/月（3房）！
我们在来从投资角度看看，举个例子，益田路边某个楼盘（具体就不写哪个楼盘，免得有推销之嫌）58平报价 85万，租金在 3300左右（带家电），这样一年租金/房价＝4.5％，现在银行存款利率多少？从投资角度看，如果你买入房子比放在银行获得的回报要高，而且现在房租是在涨（这个我也一直困惑房租为什么在当前经济状况不跌反涨？）你说房子
尼克刘：
这套说辞，拿去忽悠买房的客户应该没有什么大问题。
如果要贴到天涯来，建议再好好润色润色，因为劝服的味道太浓了。
作者:loujinjing日期:2009-04-07 18:18
人民网新闻一则：开发商雇人演出“抢购”好戏管吃喝一天发 50元
在北京市朝阳区东八里庄的一个居委会里，张大妈近日又开始忙起来了，同往年一样，她又接受了东四环几个待销楼盘的邀约，组织一批老年人到几个售楼中心“签约”，一天管吃喝还净挣 50元。据介绍，她们有时还要到国贸春季房展会上演“订房”，前台签单，后台拿钱走人。
在央企工作的钟先生，前几日去亚运村北苑家园附近看一个楼盘，由于售楼中心人头攒动，他一下就动了心，可销售人员对他说，好房已经没有了，要买好的，需托熟人找经理批条。钟先生请客送礼，到这个项目的经理办公室批了一张 1%优惠条，待到看见售楼处半尺厚的优惠条后，他才恍然大悟：原来“热销”、“抢手”都是导演的。
有位吴女士说，她看了开发商要“一降到底”的广告，
朝向的，有点儿“逗你玩儿”的意思。
作者:loujinjing日期:2009-04-07 22:23
回楼上nickliu：
我本局外人，一个观察者，既没必要唱空，也没必要唱多。所以，不要对任何人都以阵营来区分，非左即右。只从维护自身利益出发，坚持一种主观上的观点，而不管完全相反的事实，拉帮结派，大呼小叫，这才叫做“唱”；从客观事实出发，进行独立的分析判断，这大概不能叫做“唱”，充其量只能叫“说”。我可能说的不大好，但我一直在避免“弄说成唱”。
你说的数据我都看过了，是事实。但客观数据和主观判断、结论之间要连接起来，必须要有完整可信的推导和论证过程，要以理服人，而不是生拉硬拽，强迫数据为自己的结论服务，那样，读者服不服先不论，就连数据恐怕也要奋起反抗了。
首先，你所见的个别房东涨租的要求，说明不了整体的趋势，就如同几个小菜贩要价高了，不能说明整个城市的菜价普涨一样。要价高是人之常情，谁不想卖个好价钱呢。但这说明不了问题。
其次，即使租金上涨的结论成立，也不能得出“房价不
是房屋持有人的收益，那么二者可以建立函数联系。但在中国则完全不同。中国的租房现象是快速城市化过程中的必然现象，是进城暂住人口向常住人口过渡的“桥梁”，这是绝对的刚性需求，租房者不是投资，是单纯的安身之所。城市化逐年加速，大量农村人口涌入城市，每年数百万的高校毕业生也绝大部分留在了大城市，这些不断增加的刚性需求，如果没办法从商品房市场获得住房，就会转化成租房需求，支撑着租金不断上涨。租金逐年走高正是中国城市化的结果，也是前几年房价飙升的结果。它和当前的房价并没有线性关系，所以，单纯拿租金现象来判断房价走势，就像是看中国的天气预报去判断美国的天气状况，听起来蛮有道理，实际上是牛头不对马嘴的事情。
正因为"穷人"才会租房，热钱不会进入租赁市场，所以租赁需求是真实消费，租金价格也是市场形成价格，租金价格很难形成泡沫（如果租金足够高，大学生和民工会选择退出城市，需求萎缩，租金自然会回落）。但京沪穗深等大城市目前的租金房价比率，可以达到 300—400：1，房屋持有人的收益很低，使房屋投资价值很低，也从侧面说明了房价的泡沫很大。如果有人说投资房屋收益很高，那是利用房价上涨转手倒卖的收益，叫做“投机收益”，并非“投
资收益”。到尊重，但我反对不加思考地下毫无根据的结论，并以貌似
非常坚决的语气来误导别人。
作者:loujinjing日期:2009-04-08 19:02
关于深圳的情况，说了不少了。请熟知现状的朋友不妨多说些事实，但不要急着下结论。不要让这个帖子成为“争吵贴”，那就没意思了。让花时间来看帖的朋友看人吵架，那岂不是罪过了。
作者:loujinjing日期:2009-04-08 19:05
作者：kinglw911回复日期：2009-04-08 16:04:44
观君一席谈，胜读十年书。兄台可对成都地区房价走势做一浅析。
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你太抬举我了。如最近空闲多的话，我会多分析几个热点城市的楼市。以就教于各地高人。
作者:loujinjing日期:2009-04-08 19:17
作者：hlyc622回复日期：2009-04-08 18:07:38
好文，只知道身边的同事，朋友为了一套房，活得很累。
我想就不是正常现像。房价涨跌跟我现在没多大关系。但我还是希望它能跌，因为房价是一个阶层对另一个阶层赤裸的发商不是高房价的根，至于根是什么，我想有识之仕是能看清的。希望房价跌是美好的，但是真正能跌下来，本人认为可能性不大，因为这是根决定的。试问，有谁会把自己既得的利益，分出来给普通百姓。而这个既得利益者，是游戏规划的制定者。
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请兄弟注意这些情况
1、这些年来，“根”已经得到了自己想得到的大利益了，所以它可以有步骤地放弃这个行业了，所以十大振兴计划里没有房地产业。卸磨杀驴是也；
2、“根”里头的人也通过这个行业，以极低的代价（或者干脆不用任何代价）得到了个人利益。如今，他们该变现的已经变现了，不变现的会远期持有，所以其个人利益不会受到多大的损失；
3、“根”的根本利益不是房子，也不是行业，而是稳定和权力，有了这两个，才有可能获取利益。所以为了前二者，明智地放弃一些东西是需要的。事实上，从 08年开始，“根”就在努力撇清自己和这个行业的关系了，所有关于这个行业的道德指责如今都是开发商一个人背着呢。开发商背多了，也急眼了，所以全国工商联房地产商会才搞了一个报告出来，
作者:loujinjing日期:2009-04-09 14:36
作者：苹果家人回复日期：2009-04-09 13:15:11
3、“根”的根本利益不是房子，也不是行业，而是稳定和权力，有了这两个，才有可能获取利益。所以为了前二者，明智地放弃一些东西是需要的。事实上，从 08年开始，“根”就在努力撇清自己和这个行业的关系了，所有关于这个行业的道德指责如今都是开发商一个人背着呢。开发商背多了，也急眼了，所以全国工商联房地产商会才搞了一个报告出来，揭“根”的老底，“根”的策略当然是装聋。
"根"倒是有能力撇清,可银行怎么办?出现断供潮怎么办?这些都是极大伤害"根"要的"权力和稳定"的.既然"根"不敢撇清,看它这个 P股怎么擦...正好内忧外患,再碰上些个极端的天灾人祸事件,以此为藉口,搞个局部战争,也不失为"根"可以考虑的好办法...
答苹果兄：对银行按揭坏账这个问题，我想苹果兄您
有点多虑了。近 3万亿元，也就是说，所有的银行借给老百姓买房子的钱，除掉已经还掉的部分，目前还有大约 3万亿元没有还上。目前按揭贷款的不良贷款率大约在 0.8%以下，这个水平很低，远低于美国水平，说明中国老百姓是很讲信用的，相信国家的钱不能欠（也不太敢欠），不还钱的很少。
如果房价暴跌，近一两年新增的那些按揭容易发生“断供”现象（因为新增的没偿还多少，跌幅一旦超过了首付款比例，就容易成为“负资产”），我们大胆地假设，房价真的巨幅暴跌了，很多人成为“负翁”了，按揭的老百姓纷纷耍无赖了，坏账急剧攀升了，达到了 10%以上（10%的坏账率已经是非常夸张了），那么银行的钱“名义上”会损失多少呢？账很好算，3万亿的 10%，3000亿元。当然，你断供了，银行也不干看着，它要收你的房子拿去拍卖。假设银行以半价处理掉房子，可以收回 1500亿元，实际损失大约为 1500亿元。这就是银行因为房价暴跌、全国性的“大面积断供”受到的实际损失。
这有什么严重的后果呢，1500亿元钱，对你我来说是天文数字，但在中国庞大的银行体系里，这能算个钱么？大家不妨去查查四大国有银行历次改革被核销不良资产的数字，或者看看最近农行改制剥离不良资产的数字也可以，或者看看央行外汇注资四大行的增加资本金，就知道 1500亿元是立资产管理公司进行剥离，或者再拿出点外汇给其注资……，办法实在太多了，这事太容易解决了。
最近几个月来，我不断听到看到这样的现象，很多善良的人都在担心我们银行体系的按揭贷款坏账，他们真是忧国忧民的好人啊，为我们的国家操碎了心，其实完全不是这么回事，这是典型的小事化大，自己吓唬自己。就这么点损失，简直小菜一碟，有什么好担心的呢？真有那个爱国热情，非要担心的话，也应该担心天天都在被侵吞的巨额国有资产，应该担心每天都在缩水的外汇储备！绝对轮不到担心什么按揭坏账。
但也有人确实真的在担心，是谁呢，是银行高管，是信贷业务员，还有印鉴会的官员们。不过，他们担心的也不是什么国有资产的安全，仅仅是自己头上的帽子罢了！房贷回来了，赚了钱，就能升，房贷坏账了，亏本了，那前途就基本玩完。涉及到自家前（钱）途问题，试问谁不担心啊？
在考虑银行业的有关问题时，有个很基本的问题，不妨时刻提醒自己中国的银行（哪怕都改名叫某某某股份公司）是企业么？他们是为了“给股东创造最大价值”的目标而努力经营么？股东（前台股东财政部、央行，后台老板是全体中国人民）可以真正地行使监督权么？答案是“否”。所谓的银行业绩，只不过是向上的一块坚实的“跳板”而已，
也许可以更好地理解银行业的问题。说到这里，您还认为按揭坏账是件很严重的事情么，您
觉得“根”会把这点小事放在心上么？
作者:loujinjing日期:2009-04-09 15:02
PS：对这个话题，还要再说明一下，“断供”这事，受
损的不是银行和利益集团，而是断供者本人。为什么呢？
*****看“断供者”
首付（起码 2成）先付出去了，月供也多多少少付了一部分了，真金白银花掉了，最后房子却被收走了，弄得个钱房两空，还留下一个不良信用记录，弄不好还得当银行的被告，多亏啊！
*****看按揭银行
银行收到了断供前的月供款，名义上损失了“未还按揭贷款”，但算上拍卖抵押物（房子）所得，实际上的损失没有这么大。而且损失不是自家的，可以向国家申请解决。其中自然有些人倒霉，比如底层的放贷业务员、分支行直接领导等，降职减薪什么的，处分总会有一点的；但也有人会因此得利，比如内部大搞福利房、低估待拍卖房产私下处理等等；
*****看地产商
我不管你断供不断供，反正我的房子一旦卖出去，我就
腾，可以不管了。
*****看征夫
收了买房人的钱（首付加月供），但最后不给你房子住，从最终后果来看，这实质上是一种法律制度上的“合法剥夺”，拿了你的钱，还得大声谴责你不讲信用。至于银行要求核销部分坏账，可以用开发商那里多收的税收来填补窟窿。失之东隅，收之桑榆，左手倒右手，没有什么区别，都是自己人。
这个事的实质就是，房子的产权强制转移了，卖房所得让征夫给重新分配了，断供的买房人无偿做贡献了。所以，我们都应该感谢断供者，应该给这个群体颁发一个“最受委屈的无私奉献奖”。
作者:loujinjing日期:2009-04-09 17:21
作者：njumao回复日期：2009-04-09 16:14:42
…………
所以下轮波谷（依旧 loujinjing得看法）出现在接下
来两月，我个人认为会在 10月左右。一来近期公布的预期一季度经济形式会好转，这样会加大消费者的信心，二来本次刚需的调整主要集中在中小户型上，这波人实际上主要集中在 80－85年这批人，这波是一轮人口高峰，所以短时间内成交量会放大，但面积或者成交额上不去；三通胀的预期可能会在二季度出现，房价会小幅上升，这会打击绝大多
出现。
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njumao兄说得很有道理。楼市成交量在二三月集中爆发之后，将会下行。至于何时向下，在几月份，我前面的分析说，可能在二季度，在 5、6月份。您认为将在三季度出现，这只是时间早晚的问题，原因在于我们考虑的影响因素有差异，见仁见智，我没法说谁的说法更准确一些。
您提到的三个原因，第一个，宏观经济“财政拐杖”的扶持力度加大，市场信心有所回升，这肯定是客观存在的，也是影响购房决策的心理因素，我非常认同。
至于第二个，这两个月主要购买力是刚需，是 80后年轻人，和我观察的情况类似。但这一波绝不是“人口高峰”，80年后全国计划生育政策趋向严厉，这一波人基本都是独生子女，一个人买房，可能是消耗了几个家庭的购买力，所以具备爆发性，但不具有持续性；
第三个因素，通胀问题。按我的看法，今年全年都很难出现通胀势头，二季度、三季度可能都将面临通缩压力，四季度将有所缓解。所以普遍通胀预期也很难形成，所以这个因素对房价的影响微乎其微。
倒是还有一个因素，您没有提到，我之前也考虑不周，
一季度银行新增信贷爆发式增长，仅仅三个月，新增贷款就差不多 3.5万亿，是去年全年新增贷款总额的（5万亿）的 70%，这个增速非常可怕。在国家的强力号召下，在银行放贷盈利冲动的刺激下，大量的信贷资金流入市场，不可能在短期内都用于制造业和基本建设项目。事实上，有相当多的资金短期内流入了资产领域，主要是股市和楼市，这可能是股市近期走强的原因，也是楼市得以集中爆发的原因，受赚钱效应的吸引，这种影响还将持续一阵子。
由此看来，我原来的估计有可能不足，4月份的楼市成交量有可能延续 3月份的火热形势，虽不会像 3月份那么火爆，但也不回迅速变冷，很可能的情形是，到 5月份开始逐步回落，6月份继续回落，二三季度之交，可能出现一个成交量的低点（不会低于 08年 10月前后的水平），同时从三季度开始，房价又开始新一轮的较大降幅。
作者:loujinjing日期:2009-04-09 17:35
作者：lordzombie回复日期：2009-04-09 17:13:54
在，至少有 20%的首付，就算房价掉 3成，银行也是不亏的。再说了，我们没有个人破产，银行，其实就是国家，（不像美国一样，你在房子门口挂个“it’surs"你和银行的债务关系就结束了）有权利追你的债追到天荒地老。
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对付刁民，那是颇有招数的。
作者:loujinjing日期:2009-04-09 18:24
回楼上：
这是比较根本性的问题，是 tongzhi阶层利益分配体制的问题，也是经济治理模式和 political power架构的问题。
当时的背景是，地方有做大的趋向，不太听话了，以致尾大不掉，政令不畅。所以财权强行上收，加强central集权，节制地方。分税制后，最肥的一块给了中阳，地方税基薄弱，但还要维持庞大的行政管理开支，又要负责巨大的投资以发展经济，制造漂亮的 GDP，那只能想尽一切办法搞钱了。发掘土地的价值，乃是一个捷径。上海 90年代初就开始了“卖地经济”，把淮海路上比较好的地段都卖了，引进港资来发展本地经济，就是一个典型的缩影。
但土地红利已经严重透支了，一些地方已经无地可卖了。如果不改革地方财政分配体制，恐怕地方征夫过几年会相继成为破产对象。
作者:loujinjing日期:2009-04-10 16:40
回楼上的米高兄弟：
我只是说 09年很难出现通胀，不是说以后也不会出现通胀。通胀是个未来的趋势，但还没构成当下的问题。
在各国政府近乎疯狂的“扩张性”财政政策之后，全球
“去杠杆化”还没有完成，惜贷依旧，流动性还没有达到正常水平。在中国，新增的巨额银行信贷更多地是在国有经济体制内进行“内循环”，还没有扩张到民营经济领域和日常消费领域。私营部门仍然在如饥似渴地渴求资金，在向民间高利贷求助，居民工资水平也停止增长，消费领域更是难以得到资金（除非你去按揭，如今按揭渠道倒是很通畅）。所以，现在断言通胀来临为时过早，不只是全球面临通缩问题，中国在 09年都将面临通缩问题。
扩张性的财政政策会增加巨额信贷投放，积极宽松的货币政策也会增加基础货币投放，但财政资金的使用需要传导和扩散，央行的货币投放也有个过程，有“滞后效应”，起码要滞后 6个月以上，不可能立竿见影地出现通胀。
我估计，如果“双政策”执行高效，政策力度又大，形势发展快得话，中国的通胀会在 2010年上半年重现端倪。至于 2010年11年是否会发展成比较严重的通胀，那就要走着瞧了，现在急着下结论和瞎猜没有什么区别。我可不喜欢动不动就打赌。
至于通胀的领域，我倒是觉得应该最先从原材料、能源、有色等大宗商品开始，比如石油，明年的价格肯定要上去。消费品可能会比较晚些。家门口的蔬菜涨价，那是季节因素
和流通成本的问题，目前和通胀无关。
作者:loujinjing日期:2009-04-10 17:07
今天参加了一个外资银行高峰论坛，主要是去看热闹。有几点倒是留下了印象，说说观感吧：
第一个，银行的人不像如前那么牛气了，讲话都显得谨慎小心，特别是昔日的那些外资大行们，来得人动不动就是董事总经理之类的，如今都谦虚了很多。简直有点“低三下四”的感觉。德意志银行的一个老兄，抱怨如今财大气粗的中资银行很抠门，对外资同行的同业拆借都不肯松口。交行的首席连平立马来了一句回应他，说十年前亚洲金融危机时，不是正好相反么？那会中资行缺钱，要向外资行拆借，外资行不也是当了无情的“铁公鸡”。看来世事无绝对，十年河东，十年河西啊。
第二个，房地产金融问题是当前的大热点，但很少有人提及，因为太敏感了吧，老虎屁股摸不得。倒是一个中行金融研究部的老兄比较坦率，不大避讳，说了他的观点。说中国房地产行业贷款余额占了全国金融机构贷款余额的 18%，而美国这个比例早就超过了 50%，中国房地产业的金融渗透率不高，并没有美国那样严重的次贷风险。这个说法出自中行的研究部门之口，多少也说明了银行自己的态度，它们其实并不太担心所谓的“房地产贷款风险”问题，因为问题本身并不严重。都是我们自己把自己吓住了，易宪容提出了房地产要挟银行、绑架经济的观点，看来这个“绑匪”并没有
第三个，也是个热点问题，那就是“假按揭”问题。有人对 2、3月份的楼市小阳春提出了公开质疑，代表性的说法就是“假按揭”的大量存在。但市场上究竟有没有假按揭，到底有多少，占了多大的比例，谁也没有确切数据，因为购房人在签贷款合同是不会声明自己办得是假按揭。大家认为银行可能比较清楚，实际上银行可能也不清楚，银行的贷款只要资料齐全就能过，至于真假，那是不论的。所以没有人提到这个问题，倒是厦门大学的一位教授，来了几句，敲打敲打“假按揭”的事，但现场的银行嘉宾听过了，谁也没有回应。看来，假按揭可能成为一个“没有谜底的谜”，谁都可以说，谁都不会说错，因为压根就没有正确的。死无对证。
作者:loujinjing日期:2009-04-10 17:34
补充一个数据，和中行老兄的有点差异：
2007 2008
全国金融机构贷款余额 27.77万亿 32.00万亿
房地产贷款余额 4.80 万亿 5.28万亿
占比 17.28% 16.50%
作者:loujinjing日期:2009-04-10 17:38
images%2F875887%2F12393562890656946704%2FA%2F1%2Fm.
作者:loujinjing日期:2009-04-12 22:34
作者：neveda回复日期：2009-04-10 19:58:40
楼主,上面这个表格说明了什么?
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这个表格所说的问题，我其实在上面的回帖里说过了。见下面
“第二个，房地产金融问题是当前的大热点，但很少有人提及，因为太敏感了吧，老虎屁股摸不得。倒是一个中行金融研究部的老兄比较坦率，不大避讳，说了他的观点。说中国房地产行业贷款余额占了全国金融机构贷款余额的 18%，而美国这个比例早就超过了 50%，中国房地产业的金融渗透率不高，并没有美国那样严重的次贷风险。这个说法出自中行的研究部门之口，多少也说明了银行自己的态度，它们其实并不太担心所谓的“房地产贷款风险”问题，因为问题本身并不严重。都是我们自己把自己吓住了，易宪容提出了房地产要挟银行、绑架经济的观点，看来这个“绑匪”并没有这么大的能量。 ”
作者:loujinjing日期:2009-04-12 22:49
作者： Thekingisfuking回复日期： 2009-04-11
13:36:10
的资本。即使他们整年一套房都卖不出去，他们仍然可以吃香的喝辣的。这个我们从 08年 KFS高管的薪酬水平就能看出来了。
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地产商可能并不像你说得这么高枕无忧，在行业高潮时期，谁都想把摊子迅速做大，因为赚钱很容易，做大了摊子，可以赚更多的钱。这两年卖房子的钱都用来做了两件事了：一个是买地，一个是买地之后继续投资开发。光看前一个吧“买地”，就基本花掉了所有收入，2007年全国房地产销售收入大约 3万亿，买地一项的花费基本也是 3万亿。
所以，不要看房子卖的贵，地产商赚得多，它们胆大手也大，花的也快。地主家里如今也没有余粮，开发资金基本靠两个渠道，银行和预售，一旦银行控制得严了，就会更多地依赖预售，从市场上拿钱。如果市场光景不好，房子不好卖了，预收款收入减少，抵不上建设支出和人员、管理支出，那就会手头紧，手头紧得厉害了，就是所谓的资金链断裂。
作者:loujinjing日期:2009-04-12 23:40
回楼上 hzwj2003：
如果房价大跌，银行的住房按揭资产肯定有安全问题，
这是必然。但这个后果的严重性不能随意扩大，不能听别人
底有多大，还是要看数据。
08年末，全国金融机构各项贷款余额为 32万亿，其中房地产按揭贷款余额大约为 3万亿，仅仅不到 10%的比例，试问以十分之一的按揭去影响银行整体的资产安全，这个后果能严重到哪里去呢？（对这个帐，我在 4月 9日回“苹果家人”的帖子里已经算过了，这里不重复了）
说到企业投资房地产，确实不少，特别是 2006年后，行业赚钱效应使很多企业耐不住寂寞，纷纷进去“淘金”，也有的发了大财。但企业的进入，主要是投机的多，进行行业长线投资的少，投机资金的反应是很灵敏的，能进也能出，在 08年形势转变之后，就开始逐步撤离了（可以看看国资委要求下属央企推出房地产领域的相关讲话和要求），央企应该是率先退出的，至于民企，鼻子最灵，退出就更为灵活了。所以，企业资金套在房地产领域的应该不多，大部分都建仓套现走人了。剩下还没走掉的，是确实进行了大量的行业投资，做了大项目，如宁波雅戈尔之类。
作者:loujinjing日期:2009-04-12 23:59
作者：jj97007回复日期：2009-04-12 23:47:10
好贴留名有机会向 lz反映南京楼市敬请点评
翘首以待之…………
作者:loujinjing日期:2009-04-13 00:53
深夜不眠，心有所忧
作者:loujinjing日期:2009-04-13 14:53
答楼上“独向夕阳”：
在一般意义上说，我们所说的“泡沫”是指其市场价格（价值）超出了其应有的合理范围和界限。超出正常范围越大，我们就说泡沫越大。所以，衡量泡沫大小的参照系，是其自身应有合理价格范围，是在“本地”范围内的对比，是“实然”与“应然”的偏离程度。因此，对地域性很强的楼市而言，两个不同的地方，泡沫是很难直接对比的。
举个简单的例子，北京和其周边的廊坊，假设北京的合理均价是 8000块，廊坊的是 2000块，如果价格都翻了番，北京涨到了 16000元，廊坊涨到了了 4000块。从比例上说，都上涨了 100%，表面上泡沫程度是相同的。但我们很难说北京和廊坊的泡沫一样，因为北京的房价基数本来就高，翻番后大大提高了购房门槛，将大部分人都挡在门外，超出一般人的承受能力。而廊坊的基数低，翻番后也不至于太过离谱，不至于超出大部分人的消费能力。所以，实际上，考虑到城市房价基数的差别，同样的泡沫水平，大城市的泡沫应该比中小城市的有更大的杀伤力。还是同样的例子，如果将北京、廊坊的房价再翻一番，北京到了 32000元，廊坊到了 8000得动，只不过速度大大减缓而已。这就可以说明，大城市的泡沫具有更大的危害性。
因此，我们可以说，不少中小城市，二三线城市，虽然也有很大的泡沫，但房价尚在当地“富裕阶层”的承受能力内，其泡沫是“相对较小”，所以也可以用较短的时间完成“去库存化”，能够较快地完成低潮时期的调整过程，较早地完成行业复苏。大城市则不然，降价过程慢，去库存化也慢，调整时间会长，复苏也就迟于中小城市。其实俗语说的很清楚，“船小好调头”。
至于是不是调整到位了，因地而异，不能一概而论。说个简单的办法，如果过去三年间（06—08），您所在中小城市的房价翻了翻，即在三年内上涨了超过 100%，那你从最高点的峰值价格看，如果跌掉了 40%50%，那肯定可以说是到底了。如果从峰值价格跌了 20%之内，我的判断是，还在调整过程中。
作者:loujinjing日期:2009-04-13 16:44
现在中国楼市的最大特征就是“浮躁”。谁都浮躁，开发商很浮躁，政府很浮躁，专家、媒体也跟着浮躁，有房没房的老百姓也在浮躁。
前三者的浮躁可以理解，因为都有巨大利益牵涉在其中，行业向下走了，钱不如前几年那么不好赚了，急躁、浮躁乃
但咱老百姓不应该浮躁啊，因为相对于前三者，老百姓是弱势群体。你若是跟着人家瞎浮躁，人云亦云，听风就是雨，听不得消息，听到点消息就盲目放大，以讹传讹，那就中了人家的招数了。
你若是想搞清楚到底是怎么回事，想少被人忽悠几次，少受点儿骗，少花点冤枉钱，那就千万别浮躁，平心静气地多看看这个市场，多想想这热闹的背后是怎么回事，少用耳朵多用眼，少动嘴巴多动脑。
作者:loujinjing日期:2009-04-13 23:16
海神的广告怎么如影随形啊？
作者:loujinjing日期:2009-04-14 12:57
作者：lj0526提交日期：2009-4-14 9:36:00
楼主很赞同你对二三线城市的涨价看法，我是无锡的，现在的无锡真正好是这种情况。每天从各种渠道了解到上海这位带头大哥的房产怎样怎样了，开始以为也会辐射到无锡，所以等等的，可是到 08年底，才发觉无锡的房价（几个主要开发商，如万科，金科，金地.....)开始没有促销了，到现在居然是又开始朝南面孔涨价了，到售楼处问，又是没有房子可卖了，“可是网上备案登记说还有 100多套可售啊，比如。。。”“我们自己也搞不懂产监处怎么回事”（产权监理处）然后打电话给产监处，“我们只负责登记签合同的备案，要把预定的也表示出来，7天内不签合同的做自动退订处理
啊？”“你也说了是上海，无锡没有。”忙音中。。。为什么啊！
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从你说的无锡的情况看，网上备案系统显示有房，售楼处却说没有房了，又有人交付了定金，看起来这些房子打算做其他用途了。
至于拿去何用？我的猜测，这和当前普遍怀疑的“假按揭”应该有关系，如果一批房子打算拿来作假按揭，那可能预留下来。
作者:loujinjing日期:2009-04-14 13:30
作者：小白太阳花回复日期：2009-04-14 11:05:17
写得很好，虽然自己不是很懂，不过觉得分析挺在理的。楼主，我也觉得房价还有降的空间，可是周围的朋友都
说，北京的你先买的地段的，买得起的二手房估计不会降价。您能分析一下北京的二手房市场么？和新房的规律一样么？谢谢
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回答你的问题先，
（1）北京二手房市场和一手市场的走势会保持同步，但可能稍迟于一手市场的反应；
（2）其变化规律和一手房市场没什么两样，表现有所区别，规律应该一样。
下面详细说说这个问题。
所谓二手房市场，其实就是“闲置房市场”，是房子多余的人卖掉自己手里多余的房子套现。这里头主要有两部分，一部分是“旧房子”，城市居民改善了居住条件，于是卖掉原先自己住的旧房子，另一部分就是所谓的“次新房”，是指房产投资者从一手市场买了多套房子，进行投资，等行情上涨了，就卖掉了来套现。
“旧房子”的持有者不是投资者，不会投机，他们套现的动机不强烈，可以延缓交易时间，甚至近期内取消交易，所以对价格不是特别敏感。影响价格的主要是投资者，他们手里握有多套房子，如果价格预期上涨，他们就会持有，或者继续买进，如果预期下跌，他们就会及时出手套现。价格跌势越明朗，越凌厉，他们出手就越迫切，也就会有更大的议价空间，所以说，是“价格走势”影响了他们的“市场预期”，他们的预期又决定着他们的“出售意愿”，他们的出售意愿又左右了二手市场的“真实成交价格”。大概就是这么个链条关系。
再回到“价格走势”这个最关键因素上来，它又和一手
市场（即新房市场）密切关联。如果新房价格下跌，大家都去买新房，离开二手房市场，那么二手房需求不足，也要下跌了；如果新房价格上涨，大家纷纷转向二手房，那么二手房需求骤增，价格也会跟着上涨。所以，这两个市场是互动的，是同涨同跌、相互影响的关系。
所以，你若要买二手房，如果不比较位置的话（较旧的二手房一般面积小，但离市中心更近些，次新房就远了），只看价格走势，它和新房市场其实是差不多的。
需要注意一个问题是，中国的情况和其他地方有所不同，中国商品房投资市场的投资主体可能是既得利益集团里头的利益相关人，比如各级罐缘，市场寻租者，受贿者，近水楼台者，可能比例相当大，他们的投资不是完全的市场投资，而是一种财富隐蔽的手段，所以其决策不全是理性的，不是完全市场化的决策，因此也不能完全根据市场趋势来判断之。换言之，二手房市场总体上对价格走势的影响不是即时变化的，是不敏感的。倒是新房市场表现得更市场化一些，宏观经济、供求关系、政策因素等决定了一手房的价格走势，新房市场先变化了，然后再传递到二手房市场上，这一点可能和完全市场化的市场恰恰相反。
作者:loujinjing日期:2009-04-14 13:52
接着上面说，
中国的商品住宅投资市场，既不是一个透明的交易市场，
点，就会发现很多问题，貌似不合理，其实在中国都是很合理的。
比如，美国二手房市场的价格很敏感，往往是一手新房价格走势的先兆，引领着市场趋势，但在中国却正好反过来，是新房的变化影响着二手房市场的变化。二手房均价常常能高出新房市场。
再比如，成熟的投资市场中，如果价格预期下跌，二手房市场投资者嗅到了苗头，立马套现，如果抛售者众，往往会造成不同程度的价格崩盘，进而拉动新房市场下跌。要知道，投资者永远比开发商跑得快，这样才能赚钱。但在中国也不是这么回事，很多房产持有者对市场变化毫不敏感，甚至不闻不问，所以二手房市场基本失去了“价格发现”的功能，成为新房市场的附庸。
再说新房市场，因为新房市场的供应者开发商基本是各级征夫的代言人和工具,一旦行业不景气了，工具被征夫放弃，那就非要遵循市场规律不可。
所以，观察中国的房地产市场，不能抛掉市场规律，自顾自地瞎猜乱讲，也不能离开中国特殊国情进行想当然的理论分析。毕竟，中国目前是“有中国特色的市场经济国家”。“市场经济”和“中国