我们租房的时候，可能会遇到这三种纠纷：
1. 交了押金，中介或者房东不给退
2. 有一方提前解约
3. 房子有各种问题，引起纠纷
我分别给大家说一下。
第一类情况，房子合同到期了，中介或者房东、二房东找各种借口，想不退押金。这个情况其实特别普遍，主要是欺负我们不敢告他们。那么我来告诉大家，这种情况，是只要你敢告，就能把钱要回来。所以我也专门在后面教你，自己去写个起诉状，立个案，所有的成本只不过是小额的诉讼费，然后你的诉讼费甚至包括你请假打官司所扣的工资、打车钱都可以让被告出，至于押金，有很高概率可以拿得回来。
第二类，又分为三种情景，租客违约、房东违约、谁也不违约。
第一种情景，租客违约的情况，房子没到期，租客就搬走了，合同如果约定这种情况下属于违约，以及要支付违约金，就要按照合同执行。所以对业主有利的合同会约定，比方说合同里说：合同没到期，租客就提前退租的话，那么就把押金作为违约金要付给房东，押金就不退了。那么在这种情况下这个押金是要不回来的。所以对业主比较有利的合同，就要约定得这么具体，要约定违约金是几千块钱，或者违约金就是押金等等。
这个约定有了，我们虽然知道打官司可能不一定能告赢，但是不影响我们找房东去要这个押金，因为大部分的房东在我们的压力下，并不是一定不能妥协，而且房东对于到底能不能打赢官司这个事，他心里也没有数。
第二种情景，如果是房东违约，比如他合同没到期就把房子卖给别人了让你搬走，你找他要退押金，甚至要求他赔偿你违约金都是可以的。如果合同没有约定违约金，你可以找他要损害赔偿金，区别就是你得证明自己的损失是多少钱。
比如说合同约定，房东提前退租了，他得赔你 5000 元，我们要这 5000 元就是违约金，有一个合同约定的具体的数字。如果合同里头没约定这个具体的数字，那咱们就只能是来举证因为解除合同，给咱们造成了多大的损失。比方说导致我们装修的钱拿不回来了，有五万块钱损失，我们就找他要。可是你怎么证明你装修花了五万呢？你就得拿出证据来，比如说发票，那就能证明租房子的时候的损失，我们就找他去要。最好还是要把违约金写到合同里，咱们就不用再承担这个举证的风险了。违约金的好处就是，具体数字都在合同里写了。
第三种情景是谁也不违约，比如我们住的好好的，发了洪水，房子被冲垮了，这个情况不能算房东违约，谁也不赔谁钱。
第三类，就是房子有问题，比如，漏水，甲醛，噪音，这些我们都可以告业主，而且咱们告赢的比例还不低。
普通小租客大部分的人都是人不犯我我不犯人的。有点什么问题通常忍忍就过去了，就怕遇到大麻烦。可是麻烦却不怕找上你。如果遇到了黑心的业主，贪便宜使用了劣质家具，或者是哪天不高兴把你轰出门去，在收房的时候说你这个把家具用坏，各种找借口不退你押金等等这些问题。遇到这种事情怎么办？这种情况，你就一定要懂得使用法律的武器，来保护自己的权益。
我是一个房产律师，见过太多负面的、让人不开心的案例了。我的经验就是，害人之心不可有，防人之心不可无。你从决定要租房的这一刻，就一定要明晰与自己切身相关的法律。这不，徐老师就把咱们 1999 年的合同法分则，从 212 条到 236 条，总共 25 条的内容好好替你缕了一遍。你跟着我过一遍，心里大概有个底。别人就再也唬不住你了。
这 25 条内容中，对咱们租客有用的只有 11 条。特别有用的只有 5 条，我概括一下，它们分别是：
1. 业主负责维修
2. 买卖不破租赁
3. 转租必须征得业主同意
4. 装修必须征得业主同意
5. 甲醛超标要赔钱
怎么说的呢，咱们一条一条来看哈：
第一个特别有用的，也就是第二百二十一条，说的内容是什么呢：
【承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。】
一个很常见的情景，是在你房子到期，然后要把房子交回给房东的时候，房东大妈跑到你屋子里头来说，「你这个窗帘怎么这么脏，你这个电视机怎么坏了，你这个空调怎么出问题了。」 我记得有一个好朋友给我举了个例子，说这个房东进来的时候，说他窗台哪个东西坏了，但是其实挺尴尬的，因为那个东西是他自己买的，根本就不是房东的，这种情况特别多。那么房东故意到你这里面来找毛病的时候你就要知道，其实法律早就有规定，在你租房子的时候，这个维修义务是房东自己来承担的。
所以其实只要不是你故意把空调玩坏的，不是你故意把电视机弄坏的，这一些东西租给你，它本来就要正常的合理的老化，包括窗户也好，暖气包也好，墙壁也好，房子里的所有的东西，这里头有的东西本身就是坏的，他不租给你也会坏，他自己住也会坏，那么不会因为你租了它，你就必须要为这个坏承担责任。空调都用了十年了，偏偏赶上我们租房子的时候这个空调该加氟了，那该谁来出钱呢？房东来出钱。该谁来修灯泡呢？房东来修灯泡。
什么情况下我们要自己修呢？两种情况，一种情况是我们跟房东约定，这房子只要坏了就归我们管，这个显然跟法律规定是不一样的，但是它并不影响我们可以这样约定。还有一个就是我们遇到了故意损坏的情况，比方说这个房子我们租下来了，我们在快退租的时候，把它所有的窗户、灯、电视机、家具都打碎，这种情况下显然你是要赔钱的。房东也不是永远都那么开心，有的时候也会被租客给「干掉」。我以前遇到过一个房东，他家里全部都是红木家具，出租给中介公司之后，中介公司转租给了一个搞化工的公司，这个公司在他的红木家具上研制化工产品，最后把所有的红木家具全都给腐蚀掉了。这种情况就肯定不是房东的责任。
第二个特别有用的，也就是第二百二十九条：
【租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。】
这个法律术语叫「买卖不破租赁」，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效益。什么意思呢？就是说在我们签完租赁合同之后，房东他有可能会卖房子，正好把你住的这个房子给卖了。遇到这种情况房东可能就会来找你，或者房东都没来，那个买房的人来了，说你看我现在才是业主，你又没跟我签合同，你赶快搬走吧。
遇到这种情况我们坚决不要走，为什么呢？你就告诉他，买卖不破租赁，六个大字，买卖不破租赁。什么意思呢？就是当一个业主他签订了租赁合同，又签订了买卖合同的时候，这个买卖合同产生了一个业主的变化，是会影响到租赁合同的，他把房子从张三卖给了李四，那么李四就变成了房东，李四就要继续履行和你之间的租赁合同。也就是说我们依然可以租这个房子，唯一的区别就是房东变了，租金是不能变的，租期是不能变的，权利义务是不能变的。我们不叫赖着不走，而是依法的继续租赁这个合同。反过来讲，如果要是他把房子卖了，他赶我们走的话，那他就违约了，他就必须要赔偿我们的损失。
第三个特别有用的，也就是第二百二十四条：
【承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。】
这一点是特别重要的，就是涉及你自己做二房东，和从二房东手里租房两个问题。如果你是自己做二房东，就一定要征得业主同意再转租。如果你是从二手房东手里租房子，你就一定要看到二手房东和业主之间确实签订了租赁合同，业主同意他转租，并且认真看清楚租赁期限，对比自己的合同期限，避免上当受骗。
这一点同时也是可能会对我们有利有用的一个条款。干什么用呢？就是在我们想要给自己省钱的时候，可以整租一个房子，整租房子可能需要六千块，六千块才能租到三个卧室，可以把你的房间再分租给其他人。你可以把大一点的卧室自己住，小一点的卧室 2500 块钱一个月租出去，另外一个卧室 2000 块钱租出去，然后你自己这个房间再找一个朋友跟你一起住，那么这样的话他可能又担了一千块钱，最终我们可能只需要花一千块钱就可以租房子，然后还可以从其他租客手里头再赚回来一些钱。
那么你如果要是想当二房东的话，一定要在合同里头跟业主特别约定，业主一定要同意你将房子转租，如果你没有这个约定的话，一旦真的出租了，被业主发现了，业主就可以要求认定是你违约，房子租给你了，押金给你扣住了，可能还得找你要违约金，然后同时会导致你对你那些租客也违约了。
第四个特别有用的，也就是第二百二十三条：
【承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。】
这句话还有一个隐含的意思，是没经过人家业主同意，你不能随便对人家的房子去进行改动。有的时候我们可能不太注意这些问题，比方说我们在租房的过程中看他那个家具，可能比较旧了，我们买一个更好的，就把他的家具给丢到一边去了。我们觉得它这个窗户不够隔音，把他这个窗户给换掉了。
但是你要记住，如果要是没有征得房东的同意的话，是不可以随随便便去动人家房子的。租房子是一回事，对人家房子进行装修升级改造就是另外一回事了。这件事在法律上其实对于房东来说也是一个非常头疼、非常困扰的事情，就是有的时候把自己的好房子，尤其是那些质量比较好，装修得比较好的房子出租出去了之后，经常会被人为损坏。我们不要光看到有租客去抱怨，说房东经常特别坏，找我们的茬。有的时候房东会遇到一些特别离谱的租客，生活习惯不好，也是有问题的。法律上不仅仅要保护租客的利益，也要保护房东的利益。
第五个特别有用的，也就是第二百三十三条：
【租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。】
这个就特别适合于现在刚曝出来的，甲醛超标的问题。甲醛超标这个事其实非常容易去做鉴定。我们如果一开始知道可能有甲醛问题，且你临时想退租，你又不想被扣押金的话，你就可以把这一条给用上，随时可以用这一条来跟房东解除合同。或者房东回赔你一些违约金，或者换房子，也可能回为你延长一个免租期。
剩下的《合同法》分则条款我就简单的挑一些给大家举举例。
例子 1 ：不付租金房东有权赶走你，包括你的二房东不付租金的情况。
例子 2 ：承租人优先购买权，就是业主想买房的时候，你可以要求优先卖给你。什么意思呢？比如说，业主房子想卖 300 万，他想卖给他隔壁的邻居，但是我在这个房子里头住，特别喜欢这个房子，我就提出来我也出 300 万，你要把房子卖给我。这个时候业主就应当把这个房子卖给你，这个就是我们的叫优先购买权，承租人优先购买权。
有的时候会出现什么情况呢？99% 的情况是业主不知道你还有这权利，通常这不会写在你合同里，所以他没有给你写在纸面上让你去看，《合同法》上网是可以查的。他在卖房子的时候，一般也不会跟你说，他就算给你说了，他也不会问你买不买。 那么也正因如此，所以房东是没有证据证明你不买的，也是没有证据证明你不行使你的优先购买权的。他不问你，或者你要求买了，他不卖给你，在这种情况下，其实他都侵犯了你的优先购买权。那么他就对你违约了，他是要赔钱的。
我们上面提到的这些法律都是属于租房的时候专门的规定，合同法中还有一些规定用来解决所有合同中共同的问题，比如合同的解除问题，违约责任、表见代理等等。
这些法律规定有什么作用呢？
你可以这样理解，这些法律就是默认的合同约定，就是我们就算不签署到合同里，法律也仍然生效。相反如果法律规定对我们不是很有利的情况下，我们就要在合同里约定的清楚一些。
我举个例子： 合同法分则说，维修是房东的义务。
关于这一点，我们要不要和业主在签合同的时候写进合同里？答案是：不要。
为什么？因为你特意强调这一点，业主有可能就不和你签协议了。因为他不知道法律是如何规定的。他觉得你在给他提条件。但是如果你不说，法律依然是这样规定的，你照样可以行使权力。
再比如你的合同里，业主提了一条，或者中介加了一条，说「房屋一切维修、破损都是租客的责任」。这一条我们就应该强烈的要求删掉，或者提条件，因为这不符合法律规定，是你业主额外提出来的，就算我要接受，也一定要有「对价」，比如更便宜的房租，或者更合理的支付方式，更少的押金等等。
————————————————————— 附：【合同法分则】
【第二百一十八条：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。】
【第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。】
【第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。】
【第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。】
【第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。】
【第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。】备案号:YXA10KMPG85fLP9rYB1f0Pv8