进一步的问题是，为什么银行愿意把钱借给收入不稳定的人呢？风控吃屎去了么？
这就要看看吹起泡沫的金融资本怀的是什么心思了。
历史上所有的房产泡沫，无一例外，都是从金融宽松和降息开始的。
2001 年，美国衰神附体祸不单行，先是互联网泡沫破裂，后是 911。
衰退大潮冲击之下，为了刺激经济，美联储连续降了 13 次息，将利率从 2001 年的 6.5% 降低到 2003 年的 1%。同时，小布什雄心勃勃地接着搞「居者有其屋」计划。
换成大家熟悉的说法，就是 「涨价去库存」，或者是「大水漫灌，刺激房地产，拉动经济增长」。
低利率加上政府鼓励，本来不可能借到那么多钱的「边缘贷款者」，也被蛊惑进了炒房市场。
https://cdn.jsdelivr.net/gh/ifuncool/wpifuncool@master/wp-content/uploads/2022/12/9414-v5mWk7.png说这话的是一个脱衣舞女郎
收入不稳定的人想要买房，只能选择私人银行或贷款公司的房贷，这些贷款是浮动利率的，这种房贷就叫次级贷。
美国还有个奇怪的诱导利率，头两年 0 利率，后面慢慢加上来，这就进一步诱使很多收入不稳定的人贷款买房，很像我国前两年流行的首付贷，或首付分期。
一旦美联储开始加息，次级贷断供的风险非常大。
如果说 08 年之前的美国房地产是一颗炸弹的话，次级贷充其量只能算炸弹上的捻子，真正把全世界炸得鸡飞狗跳的，是华尔街的金融精英们依据房地产贷款合同，搞出来的各种金融衍生品。
https://cdn.jsdelivr.net/gh/ifuncool/wpifuncool@master/wp-content/uploads/2022/12/9414-JgxFIE.png
这些 MBS、CDO、CDS 啥的有多复杂就不重复讲了，反正你永远想象不到，人类的聪明才智，用在「搞钱」这件事上，哪里才是尽头。
https://cdn.jsdelivr.net/gh/ifuncool/wpifuncool@master/wp-content/uploads/2022/12/9414-tDavc4.png
果然，美联储从 2004 年 6 月起，连续 17 次调高利率，从 1% 上调至 2006 年的 5.25%。
次级贷最先违约，然后迅速波及整个房贷证券市场……
https://cdn.jsdelivr.net/gh/ifuncool/wpifuncool@master/wp-content/uploads/2022/12/9414-hdk3MD.png
这场源起于美国房地产的次贷危机，最终引发了全球性的金融危机，不光直接导致了欧洲的债务危机，还间接引爆了阿拉伯世界的社会矛盾，造成了大范围的动荡……
06
以上，我把历史上值得大家了解的 5 次房产泡沫做了一个简略的串讲。再回头审视一遍那些已经发生过的危机，你会发现，其产生的规律，大体是相同的：
https://cdn.jsdelivr.net/gh/ifuncool/wpifuncool@master/wp-content/uploads/2022/12/9414-bBLDE0.png
工业化、城市化产生的是真实的住房需求，并不一定就会催生泡沫。说到底，泡沫本质是杠杆。
杠杆越深，泡沫越大，也越脆弱，随便一点风吹草动都会引发崩溃。
而走向崩溃的转折点，在于资金的脱实向虚。
由于房地产是成本之王，房价泡沫会推高生活及生产成本，压缩实体利润，资金的逐利属性决定着它们一定会抽离实体去追逐金融资产，这就会导致失业率上升。
居民收入下降，消费就会下降，又让实体愈发萧条，经济进入衰退的死亡螺旋。
杠杆越来越不平衡，泡沫也越来越脆弱……
所以经济泡沫的破灭是必然，这是资本主义的本质所决定的，他们就是要赚尽最后一颗铜板，不惜连绞死自己的绳子，都会亲手制造出来！
地产不光是成本之王，更是周期之母，严重的房地产危机，不仅会导致银行业的系统性危机，更会演化为社会危机。
每次危机发生之前，人们总倾向于相信这次和以往不同，认为这次是真正的繁荣，以往的教训已经被 100% 吸收。
经济学家卡门 M·莱因哈特和罗格夫写了一本书，叫《这次不一样》，讲的是 800 年的历史长河中，发生过无数次金融危机，每次人们都一厢情愿地认为「这次不一样」，但事实上，每次都有相似相同的地方。
最后留给大家思考的问题是：泡沫危机真的可以软着陆吗？抑或只是选择特定人群的未来作为代价而已。
好了，关于房产泡沫史的科普串讲就到这里，之后，我会再用几篇文章条分缕析地把这些历史逐一拆解，讲一讲那些有趣又有用的知识点，比如泡沫中的金融诈骗，泡沫破裂时接盘侠的后果，以及聪明人是如何火中取栗的，希望大家都能从各自的角度找到危机发生的规律，以便更好地应对未来的冲击。
本篇完。
备案号:YXA1r19AlwEIox3XnopuJX6m