日本就是例子。
日本楼市在曾三年跌了 46%，从 1992 年之后，还一直在降，累计又降了 50%。
一、越来越贵的房产
如果你是一个手里有点闲钱的年轻人，某天有人告诉你，通货膨胀会吞噬你的财富。你觉得人生观受到了洗礼，世界观也有了新高度，认识到「持有现金不理智」「要通过资产和债务来对抗通胀」。
那问题就出现了：具体该怎么操作？——这不难解决，贵金属货币有天生的通缩趋势——黄金产量有限、持有成本低、流动性好，只要符合这三个元素，这类东西都是越持有越值钱，除非外界天量注入才能打破这个循环。
20 世纪七八十年代，日本人的思维革命了，发现日元越来越不值钱，都开始寻找有升值趋势的硬通货，由此也就引发了日本的房地产泡沫。过程近似于这样：假设一个叫小林的人发现人口聚集区的房子就有硬通货的特点，便拿着手里的 100 万日元去买房。
小林发现买不到房子，因为房价不低，所以小林从银行借了 200 万日元，凑了 300 万日元去买了一套。
小林隔壁老王看到小林出的钱比自己房子原价高得多，于是把房子卖给了小林，手里有了 300 万日元，这个时候他就成了以前的小林，手里持有大量的现金。
如果回到 20 世纪五六十年代的日本，那时候的日本老百姓都没有「思想革命」，隔壁老王卖房赚了 300 万日元可能去旅游，买豪车、股票等。但是到了 20 世纪七八十年代，日本绝大部分老百姓都「思想革命」了，都已经达成房价会持续涨的共识，而且银行估值高，这个时候老王用 300 万日元做首付从银行借了 600 万日元去买了一套 900 万日元的大豪宅。卖了房得到 900 万日元的老李决定投机未来，在大城市周边不怎么贵的地方一口气买了几十套小房子，共花了 2700 万日元，等着慢慢升值。城市周边的农民们也按耐不住，拿着到手的钱去银行贷款投资，因为农民们手里现在有 2700 万现金，加了杠杆会变成将近一个亿！
到这个时候，房价已经普遍升了一轮，货币供应量翻了几十倍，风险也开始变大，各个环节的人都承担着巨大的房贷压力，而且环节越往后，压力越大。
这个过程中，因为房价持续上涨，大家会变得越来越惜售，市场上流通的房子越来越少，标价越来越贵。
到后来，据说东京的房子如果都卖了可以买下整个美国，日本的房子如果都卖了可以买下四个美国。说是这么说，如果真的大规模抛售，很快就会因为找不到买家而变得一文不值，也谈不上值几个美国了。
二、房产凭什么越来越贵
这里就有一个问题：从银行借那么多钱，总得还吧？如果房贷还不上怎么办？
比如某个人一个月工资 2 万元，房贷 1.5 万元，苦就苦点，还能生活下去。但是如果这个人下岗了，还不上房贷了，周围的人能借的都借了，还是还不上月供，他就只好抛掉房子了。
如果只有一个人这么干，是没问题的，就跟一座房子里的一块砖碎了，房子不会倒一样，因为其他砖头会替它把压力分担了，就怕一堆砖头都出了问题。对应房地产产业而言，如果大规模下岗，那就麻烦了，因为卖房子的人太多，房子卖不上价，你越着急出售，压价越厉害，人们买涨不买跌，结果形成雪崩式下跌。银行会形成大量的烂账，说不定银行也跟着倒闭了。
再或者银行利率上涨，本来一个月需要还贷 1.5 万元，一下涨到 2 万元，还不上了，怎么办？卖呗。同样的，如果几个人卖，一点问题都没有；如果大规模抛售，什么方法都不好使，就跟重力加速度似的下跌，事实上这个就是日本房地产泡沫中发生的事。
当时有些日本人买房子时一分钱首付都没有，全是借的，或者干脆就是高利贷。他们就是赌房价会上涨，比如借 1000 万日元，年息 250 万日元，他们就是对赌房价涨幅超过 250 万日元，如果涨幅超不过他们就死定了，因为他们根本还不上这么多利息。
如果买房子的群体中这种人比较少，那也是没有问题的。房价到了年底没涨，高利贷催收来了，那就必须得卖房还贷。
如果买房子的群体中这类投机者非常多，买的时候就没准备长期持有，全是对赌大幅增长。而如果预期的增长没出现，高利贷到期后强制还钱，也会引发抛售，大规模抛售就是砸盘，要多可怕有多可怕。
房价大规模升值有两个必要条件：
一、上涨的共识。大家都觉得房价会上涨才行，不然老王卖了房，这个链条就断了，游戏就玩不下去了。一个社会体系中认同「房子就是中世纪黄金」这个思路的人得占多数才会有房地产，如果某个地方大家觉得房子不会涨，谁会囤那里的房子啊。
很多国家的房地产泡沫破裂后一直不温不火，其实就是因为老百姓这个共识没了。大家经历过暴跌，不再认为房地产只涨不跌，也就不那么狂热了。
这种「共识」很多时候没什么特别靠谱的根据，比如比特币，美国的一个经济学家说，「我知道比特币是胡扯，但是那么多人相信它，那我们就可以投机赚钱」，用中国某投资人的话说，叫「傻瓜的共识也是共识」。
对应股票和房地产也一样，每次上涨都得有「故事」支撑。你只要说中国还有 12 亿人没喝上咖啡，投资人就会觉得市场确实是接近无限的，根本不管那 12 亿人可能认为咖啡还不如刷锅水好喝。
房地产就更是了，有了共识之后多奇怪的事都会发生。
二、
银行信用扩张，也就是银行愿意贷款给你。大家看到了，最早的 100 万日元变成了最后的 2700 万日元，其中 2600 万日元是从银行贷出来的。而几乎所有的泡沫都是银行催生的，几乎所有泡沫的破裂，也都是因为银行贷不出那么多钱来让下一个人接盘。
把这个逻辑理清了，你去看所有的泡沫，都是这个套路。
无论是人类最早的黄金崇拜，还是后来的郁金香狂热，都是这样的。
大家疯狂追逐一个产品，认为它会升值，为了买到它，不惜去借钱，到了后来交易的钱都是借来的，直到有天借不到钱，或者市场上没有新的钱维持上涨，或者借钱成本高到没法接受，没人接盘，呼啦一下就崩了。
欧美银行家经常目睹这种大崩溃，思想上早就有了准备，他们知道每次大繁荣到最后都是一地鸡毛。他们之间有个隐喻，叫「Ball is over」，也就是「舞会结束了」。这是什么意思呢？就是我们上文说的，大家都在借钱投机，比如我把一个债券 5 元卖给你，你 10 元卖给另一个人，我又 12 元买回来，准备再高价卖给别人，这样不断加价，在这个不断加价的过程中，大家都欢乐得不得了，就是「Ball」，也就是「奢华欢乐的舞会」。
但是舞会迟早要结束，这种击鼓传花的游戏不可能一直玩下去。银行家就得预测到「舞会结束的时间」，提前把手里的债券抛掉，谁接盘谁死，也就是我们说的「最后一棒」。
三、及时扼制投机才能防止系统崩盘
这几年的房地产有一种情形备受热议。举个例子，小王工资 2 万元，月供 1.5 万元，安静地过日子，房价很高，但是也能承受。后来小王看着房价不断上涨，想把手里的这套卖掉再买一套好的，月供 2 万元。但银行说不贷款给你了，或者贷款不会太多，说是要「认房认贷」，让他安安静静地还贷，所以小王想冒险都不让。在这种场景下，政府遏制住了投机，至少遏制住了全民投机，房价就停在了一个很高但不险的位置上。
但政府没法遏制崩盘，
因为崩盘的本质是信用和共识的崩溃，但是政府可以遏制投机，毕竟投机的钱多数是通过银行贷款贷出来的，政府限制银行的高风险贷款之后，人们确实不太好投机了。这样就把房子控制在了低风险高价位上面。这就是日本发生了房地产泡沫以后，一些国家采用的方法，从而防止了引发系统性风险。
有了这个认识，再去看日本泡沫，或者美国房地产泡沫，逻辑就清晰得不得了——再看看三百多年前的郁金香泡沫——简直是一个模子刻出来的。都是一开始慢慢涨，这个是正常的，因为经济发展，大家有钱了自然愿意多花钱。在这个缓慢上涨的过程中，会形成「房价永远涨」的共识，吸引越来越多的人参与进来。但是迟早会有一天，随着银行信用扩张（也就是放水），房价暴涨，呈现出指数上涨趋势，顶点就是没人接盘的时候，然后一路坠落。
四、日本房产泡沫破灭的真相
日本在「二战」后实行的是一种德国模式的变体，现在叫「东亚模式」，类似宏观方面实现计划经济、微观方面实现市场经济的模式，固定汇率，出口导向等。通过这种模式加上日本最强一代人的不懈努力，日本从「二战」后到 1973 年实现了每年 8% 以上的增速，1974 年放缓一年后，出现了第二轮增长，一直持续到 1990 年前后。
但在经济增长的同时，日本面临着巨大的问题：在对外贸易中日本占了美国便宜，一直有贸易顺差，这美国能忍？
当然不能忍了，所以日美之间冲突不断，在三十多年间持续爆发了「纺织大战」「钢铁贸易大战」「彩电摩擦」「汽车贸易摩擦」，从这个过程中大家也能看出来日本的经济在持续升级。
贸易摩擦归摩擦，日本就是在美国的折腾过程中变得越来越厉害的。到了 20 世纪 80 年代，日本成为世界上第二大经济体，很多日本企业都做到了世界第一，手里拿着大量在贸易中赚到的钱，全世界到处买地、买资产，而且日本人均收入是美国的 145%，日本人的高兴劲可想而知。
在这个背景下，美国人忍无可忍，准备收拾下日本。不过并不是以往大家说的「广场协定」直接击倒了日本，这个太过简单化了。
当时美日双方针锋相对的一个最主要的问题是汇率问题——说是日本故意压低本国汇率。当时日本普通老百姓买美国的东西巨贵，基本不买美国人的东西；美国人买日本人的东西却巨便宜，疯狂消费日本产品，能不贸易顺差吗？所以美国要求日本把汇率大幅上调——以往我们说是《广场协议》中日本被迫提高了汇率，其实这么说不完全对，因为美国打压日本是个长期的事，《广场协议》只是其中一部分。真实情况是美国从 1971 年就开始打压日本，一直打压到 1987 年。
先是在 1971 年，西方十个国家一起搞了个《史密斯协定》，一起调整美元价格，要求日元升值。然后继续施压，小打小闹不断。
到了 1985 年，美国、英国、西德、法国、日本五国财长在美国纽约广场饭店签订了《广场协议》。
《广场协议》之后是 1987 年的《卢浮宫协议》，核心就一件事，让日元升值，升值之后日本产品在国际上就不那么有竞争力了。
迫于压力，而且日本政府当时确实是希望日元国际化，日元出现了大幅升值。不过日元升值就意味着日本生产的汽车和彩电等产品变贵了，在国际上竞争力就不那么强了，所以在 1986 年，日本商品出口比前一年暴跌，也就是以往卖到海外的东西现在卖不出去了。
我看不少文章里说《广场协议》直接刺破了日本房地产泡沫，这个说法其实是错误的，因为《广场协议》是 1985 年签署的，1985 年日本的房地产泡沫还没疯狂起来，属于正常增长。事实上日本房地产泡沫是《广场协议》签订后出现的。
1985 年签了《广场协议》，1986 年经济不景气。为了刺激经济，日本央行开始大规模降息。这个操作非常常见，各国都是在经济疲软时候降息，经济过热时候升息。所以单是 1986 年这一年，日本央行连续五次降息，市场一下子资金充裕。钱已经到位了，往哪投呢？
一般我们直觉认为有了钱就扩大再生产，问题是生产是订单驱动的，比如你是个面膜厂厂长，突然多了一大笔钱，你会直接买机器扩大再生产吗？你会衡量下产能扩大后能不能卖出去。
日本也一样，本来出口不振，东西卖不出去，现在钱多了投资产不是找死吗？
这时候就需要我们刚才说的那个「共识」了，大家一致看好房地产，尤其是日本一线大城市，因为从过去三十年的经验来看，日本一线房价非常稳，大家已经习惯了房价的温和上涨，觉得今后也会涨下去。
而且当时日本坊间开始流传，说日本工业全球无敌，什么都可以造，唯独没法生产更多的土地来。土地存量有限，经济无限发展，世界上顶级的公司聚集在日本几个核心城市，而且东京是亚洲金融中心，房价不涨简直有违天理。既然会一直涨下去，为什么现在不多囤点呢？到此为止，日本人认为房价一直会涨的故事和共识有了，钱也有了，然后就开始疯狂投资。
当时日本玩的叫「土地转卖」，也不复杂，先找块地，把上边的人都拆迁了，然后把拆迁完的土地高价卖掉，接手方随后卖给下一家，下一家再卖，地价就跟火箭似的上去了。而且土地买卖不需要地产商自己拿钱，去银行借就可以了，银行往往愿意给过高估值贷款从优，企业反正是空手套白狼，何乐而不为呢？
当时还有一个因素让日本的银行发了疯。20 世纪八九十年代正好是日本制造业最辉煌的年代，日本企业在国际上声望特别好，本身就代表着信用和质量，能在国内外的股市债市上融到大量的钱，借到钱之后就把他们之前欠银行的钱给还上了。
银行主要靠贷款活着，日本企业现在把贷款全给还回来了，日本银行怎么发展？所以银行当时非常着急要把钱借出去，借给谁呢？那些制造业企业不需要钱，就借给需要钱的房地产企业，所以房地产企业拿到钱之后疯狂投资倒买倒卖。
在这种情况下，1986 年东京地价开始起飞，1987 年就涨了 23%，到了 1988 年，更是涨了 65%，随后一路飙升。当时日本有个说法，「卖掉皇宫下边的那块地，可以买下整个加拿大」。
在这个过程中，一代日本人的「三观」被击了个粉碎。NHK 拍过一个纪录片，里边说了那个年代房地产价格疯涨的事情——有个大爷穷了一辈子，但是退休后卖了东京他一直住的一个小房子，竟然卖到了 400 万美元。当时 400 万美元抵得上现在的 1000 万美元左右，大爷因此荣归故里。其他人也一样，穷了一辈子，但是只要有地，就可以瞬间富得流油，而且这些人拿到钱后到处乱花，日本各个领域欣欣向荣。
有一个三菱公司的高级工程师，他闺女大学毕业后进入了一家公司，这家公司从银行贷了 2 亿美元，拿下一块地，然后倒手卖给了另一家公司，卖了 5 亿美元。这个女孩的分红高达 200 万美元，她的三菱工程师的爹感慨说这个不正常，因为他给三菱设计过飞机发动机，属于顶级技术工人，一辈子都没赚到这个数的一半。
日本的土地在疯涨，股票也不逊色。日本人对股市的态度是很严肃的，觉得他们是在投资价值。
也是从 1986 年开始，日本股市也大爆发。到了 1989 年，日本股市涨了 486%，日本股市的总市值，是美国股市的 1.5 倍，占到全世界的 45%，令人匪夷所思。但是日本人当时并不觉得有问题。
老百姓觉得问题不大，并且很多人赚得盆满钵满，但是政府开始操心了，政府担心借出去这么多钱，会不会还不回来？如果发生连环违约，弄不好银行都得破产。所以政府内部开始思考是不是「Ball is over」。
随后日本央行从 1989 年开始温和提高利率，降低货币供应。到了 1989 年年底，日本历史上著名的「疯狂原始人」三重野康出任日本央行行长，为什么叫他「原始人」呢？因为这个日本经济奇才极其讨厌通货膨胀，日本当时的主流经济学家觉得投机是市场行为，市场是不会错的，所以他们把讨厌投机的三重野康称作「原始人」。为什么说他疯狂呢？因为他作风极端雷厉风行，甚至有点不顾后果。
这人还有一个名声，叫「平成鬼才」。他后来一举戳破了泡沫，所以又得了一个更新的外号：「戳泡人」。
三重野康上台后日本五次提高利息，终于在 1990 年 8 月，日本的利息由超低的 2.5% 飙升到了 6%。这下可出麻烦了，股市和房事都被断了货币供应，涨不动了，没人接盘了。
假设你从银行借了 1000 万日元买了一套房，等着别人借 1200 万日元过来接盘，但是别人借不出钱来了，这房子砸你手里了，怎么办？只好到期之后赶紧卖了，能还多少还多少。问题是当时有无数人这么干，这就麻烦大了。
没过多久，日本爆发股灾，日本股市在 1990 年到 1992 年三年间跌了一半多。股市这么惨，楼市也没逃掉，股市暴跌仅仅半年后，楼市也开始动摇，随后激烈下跌，在 1990 年到 1992 年这三年中也跌了 46%，上百万亿日元的资产化为乌有。当然了，这不是结局，从 1992 年之后，还一直在降，累计又降了 50%。现在还在降。不过现在继续下降的原因大家普遍认为是因为日本老龄化问题太严重，每年死了的人腾出的房比买房结婚的新人都多，房子能卖上价就怪了。
股市和房市这么惨淡，自然也没饶过其他实体经济。比如上文说到的那个领了 200 万美元分红的女生，她随后把钱也投入了房地产，在泡沫破裂之后赔了个底朝天，还欠了一屁股债。
由于大批房地产公司破产，欠银行的钱还不上，把银行也拖下了水，大批银行跟着倒闭，银行倒闭又触发连锁反应，大量企业跟着倒闭，随后是失业潮、房屋断供、违约、跳楼。在 1991 年，日本一年内因为房地产泡沫破裂倒闭了上万家企业，这一万家企业的员工随后被抛到人才市场上，痛苦不堪。
日本经济泡沫破裂后，开始了长达十年的经济萧条，日本国内称为「平成萧条」。更为重要的是，这次萧条严重打击了日本在「二战」结束后建立起来的经济上的自信。很多人说，在那十年里，日本人从「昭和男儿」过度到了「平成废宅」，整个社会长期弥漫着一种无法摆脱的、找不到出路的低迷情绪。备案号:YXA1L6rpXbvHnKm0NvDCLy9Y