66端午 88
判断依据，大部分 2，3线城市税收收入的接近 4成半由房地产行业提供，另有一成半由相关的建筑相关行业提供，金融行业提供两成半（和房地产相关行业关联吻合度极高），就是说：地方政府的税收收入 80%要有房地产相关产业链提供。所以任何阻碍影响税收收入的政策都将在实施时被大打折扣。
反观其它行业税收收入，即使可以增长，增加量也比较少，对总量影响有限，不足以支撑政府的刚性支出。
以上仅仅计算了房地产行业的地税口径收入，尚未计算土地出让收入（国土资源方面的收益），如果算上这个收入，地方政府的收入 8成以上都由房地产相关产业链支撑，关于营业税转增值税的传闻结果，可能会改，但结果是不会降低实际税负率。
由上所述得出结论，不论是 1，2，3线城市，房地产投资将依然是政府的主力投资方向，如果市场价格发生下滑，可以利用拆迁等多种手段刺激需求，我们要做的事情依然是等待一次小规模的下滑机会，继续逢低买入，看清大形势，顺势而为，不要做趋势的叛逆，因为趋势不会轻易转向，特未来 10年它不会延续哪？趋势也绝不会掌控在 P民手里。
作者:66端午 88日期:2011-01-29 22:45
税务局的真实数据。
作者:66端午 88日期:2011-01-29 23:10
所谓经济崩溃，就是经济体系颠覆，组成经济的诸元素全面失去联系，可影响到经济运行的税收，财政，货币调节工具全部失灵，经济陷入停顿，无法运行。
中国有这种可能吗？看到天涯论坛的诸多牛人，都在试图寻找这个一举成名的机会，通过蛛丝马迹，通过历史的事件，通过逻辑分析，力图把某些欠缺联系的单独事件转为自己的依据，大家不妨全面分析一下，目前的中国有这种可能吗？偶得出的结论是绝无可能，首先，中国不是一个传统意义上的市场经济，更不是传统意义上的计划经济。中国的经济发展不是建立在计划之上，更不是建立在市场需求之上，而是建立在国家意志之上的，谁都知道经济的本质政治，政治的基础是经济。这两者是相辅相成的核心要素。市场经济也许会出现崩溃，那是因为市场经济的核心基础是需求（更接近真实的需求），真实需求是完全市场经济无法回避的因果关系。中国是吗？不是的，中国的需求建立在两个基础之上，第一个是国家的需要，第二个才是真实的需要
。国家的经济份额是多少？按照我的计算，国家体系的
意志主宰着经济主线，任何自以为是忽悠和预测经济崩溃的判断，都出于建立在真实需求的基础之上，不论是探讨 1929年的美国，还是 1990年的日本都是这样，毫无新意。与其探讨民营经济和真实需求的崩溃，不如探讨国家需求是否存在崩溃的可能。
其次，我们探讨一下大家的感觉，总而言之，2006年后，大家的最突出感觉是国进民退了。我们不要探讨出现这个结果的 1万个原因，这么小的帖子，根本也放不下这么大的论题。我们只谈结果，国进民退后的环境是这个国进来后，行业利润在普遍提升，门槛在逐步抬高。这部分市场逐步成为国家需求的一部分，这就是事实，我国的真实需求的市场基础在逐步边缘化。影响力在逐步走低，只要控制好原料库存就不会出现 2008年的所谓崩溃，在 2008年的所谓崩溃中，由于国家需求部分不能主导经济运行，一旦外需下滑，真实需求就会将经济的缺陷短时快速放大，导致经济活动停摆。2008后的中国经济，到现在才运行了 3年不到的时间，所谓一朝被蛇咬，十年怕井绳，不再有 20072008年的激进运行模式，都还在后怕哪。大规模囤货压库，那是极为少见的行为，通胀会失控吗？也没这个可能，通胀会继续存在，但也极难失控，我们今年和明年面对的最大问题是：钝刀割
肉，绝不是什么所谓崩溃。
作者:66端午 88日期:2011-01-29 23:19
上海和重庆都是计划单列市，对于省一级的部门，不可能施行全省范围内的房产税试点，比如浙江的杭州，它就绝无可能试点一个房产税细则，最多是行政干预，对付行政干预，投资者会有诸多的回旋余地。不信等着看吧，重庆的结果绝不会让房价就此不动，如果继续上涨，等于试点失败。如果下滑，将导致重庆经济全面下滑，是另一种失败。
作者:66端午 88日期:2011-02-05 23:16
中国的下滑极限最多回到计划经济时代，有什么好怕的。事实上，我们的经济对内部分正滑向计划经济。最充足的证据就是喊空的人越来越多，可是经济数据并不支持这个观点，其中或许有部分统计因素在里面，绝对总量还是有相当部分是真实的，但谁占有这个数据是要研究的重点，真正的利润来源和新增份额大部分是计划体系内的部分，这部分带来的进展通常和平民阶层毫无关系，主要都是为税收，国家财政，国家投资，垄断行业所拥有，总篮子大了，你们的篮子里并没有什么新货色。
国家意志对经济的影响已经达到空前的规模，这个论点我在其它论坛上论证过，就是 M2的增量主要是把民营的资本从实业领域挤出，而这种溢出效应导致了资产价格的大幅飙升，因为民营资金逐利的特性，喜欢短平快的项目，而国内短平快的项目目前已经饱和，长期投资的风险另民营资本失败后，只能自己跳出来做这些项目，结果必然是需要大量的新增投资来驱动，民营资本只有两条路可走，第一条：稀释自己的资本加入这场豪赌。第二条：逃离长期投资领域，形成二元化分立的博弈资金群。目前看来民营资本选择了第二条。
既然在 2008年后，民营资本已经选择了第二条路线，那么未来就变的清晰起来，就是主流经济的计划性特征将越来越明显。他们将主宰小范围的，可控的，边缘化的波动。而中国的主流经济将沿着国家利益为主线的方向
缓步攀升。如果民营资本在几轮折腾后，无法对冲货币的兑水，将逐步被边缘化，直到丧失局部市场的控制能力。此时，中国将返回计划经济的起点。如果在若干次神来之笔一样的惊心动魄的翻云覆雨后，博弈性资本攫取了更多的波动性利润，并大量侵蚀计划体系的财富，中国的计划经济回潮被强烈阻击，两种目的性非常强的资金最终达成平衡，这算是最佳结局。如果计划体系资金一败涂地，则会造成中国经济崩溃，这种可能性基本没有，这种可能是：中国完全放开各种金融管制，在国内外流动性的夹击中，才会最终出现这种可能。
所以，我判断中国 1-2年内的走势就是钝刀割肉，逐步
挤压民营资本的流动性，但不会一刀致命，房价也是这种走
都超不过。股市的走势也是这样，涨跌均难。实业投资更是这样，赚钱容易，想赚超越 CPI的快钱，没戏。
至于房产投资的问题，我坚信：持有房产仍是目前最佳的防御手段，但防御效果，要看你手里东西的成本，费用，现金流，稀缺性综合研判。
买房将更加困难，主要是受到收益率太低的约束。至于房价会跌吗？这个大家放心好了，没有可能大幅下滑，目前市场需要的是急速缩量的过程，连续缩半年最好，这将导致国家税收陷入瘫痪，地方财政入不敷出，地产商的资金链断裂将导致银行抵押品大幅缩水，核心资本能不能对冲抵押品的估值下滑。先看计划体系的资金能不能承受这种压力，我给大家的建议是：买方进入观望期，长期持有方着力拉高房租，提高长期受益的现金流量。等待局势明朗后再行操作。
作者:66端午 88日期:2011-02-06 11:43
很多人都对 2008年底的经济短期失控耿耿于怀，认为那是一次崩溃，现在回头看看也不过如此，在 2004年短期调控后，中国缓慢积累的超发货币面对国内持续加码的调控措施和外盘崩溃的一次合力作用，当时由于长期的经济快速发展带给企业的预期，企业库存和产品积压尽在高位，房价的连续上扬也需要一个快速的回落整理来夯实上涨的成果（事实上房价在 07年 10月后即开始调整，对应股市的房地产行业指数也提前大盘指数 4个多月开始筑顶），资本市场其实已经给了经济基本面一个很长时间和很明确的预判，从2008年 2月后即开始连绵下滑，房屋买卖成交量也陷入低迷（成交量下滑了 5成以上），2008年 9-12月的突然失控，与其说是突然一击（对于管理层来说），不如说仅仅是业内人士兑现预测而已。失控的同时也就宣布底部来临，不但股市和房价到了重要的底部，经济也从断崖下滑后，进入了缓慢的筑底阶段，资本市场往往会先行启动，实体经济则在徘徊数月后(主要是消减高价库存和产成品的过程），自 09年 5，6月后也进入复苏阶段。
我们目前面临的调控，我认为是正常和符合规律的，目前欧美为代表的外需市场都在进行刺激，我们理应利用这个时机进行反向操作，大力回收流动性，夯实发展的基础。而不是像现在这样搞出若干个所谓什么高铁，什么水利计划，什么核电计划，管理层正在引导大家犯错误，也许是无心的，也许是有意的。
作者:66端午 88日期:2011-02-06 12:14
房产这个东西，区域性和功能性是其最核心的要素，房地产在建成前对经济发展有巨大的促进作用，在建成后则成为财富的储值手段，在建成前是政府部门的收入利器，建成后则成为分享政府收入的寄生虫，目前政府部门讨厌的是后者，力图通过征收持有税来摆脱这个寄生虫，P民的理想当绝对是南辕北辙，构成了博弈的关系。
知己知彼才能洞察博弈方的意图，先彼动而先动，及彼动而我先至，相信在中国这种投资环境及其恶劣环境下九死一生的投机资金已经找到如何应对的手段，这就是主动大幅缩减成交量，降低房地产对中国经济的输血量，目前这种走势已经比较明朗，在 1月底到目前，各个可供参照的城市样本销售量分别萎缩了 80%左右。如果以这个成交量来计算，180个工作日内，将导致财政和税收陷入泥沼，同时将房地产相关行业（能源，运输，金属非金属，汽车制造，纺织，建材，建筑，家电，广告，装潢)统统拉入低谷。180个工作日，对于国内大型地产商来说，资金链不会断裂，对于政府来说，很难熬。
至于地方政府的对策，很简单，就是你不买房，我就在政策允许范围内制造需求，重要特征就是旧城改造，以商业地产补贴住宅需求。这构成了商业地产绝佳的逢高获利了解时机。因为，在未来营销手段革命中，垂直销售和虚拟销售将挤占相当份额的传统零售份额，持有零售商铺的风险正在逐步加大，地方政府正在大规模的制造过剩的零售能力，同时一部分不了解商业地产的资金也在把投资重点由住宅转向商业物业，这种合力将导致今年的商业物业投资大幅提升，无疑会助涨其价格水平，逢高卖出部分高估的商业物业将是
作者:66端午 88日期:2011-02-06 13:28
多头还用战斗吗？多头只是坐山观虎斗而已，谁最危险：拿了地的，正在盖房子的，盖了房子没卖出去的（地产商）。谁更危险：就是持有这些未完成商品的股份持有人（上市公司股东和银行股东）。谁最危险：当然是经济的承载体，国家体系。房地产一旦销售成功，就脱离了险境，即使将来洪水一片，被卷走的也是洪水自己和浮萍。
多头成功的将开发商和国家体系剥离，让国家站到空方一边。国家站到空方一测，意味着国家将失去资金支持，意味着国家要自己拿钱补贴空方，这样一来必然导致开发资金陷入短缺，如果国家强行开建大量廉租廉价房，就势必以货币价值补贴民生，资金可涌入民生领域获取差价。如果国家量力而行，缓步解决民生问题，就会导致库存房产成为短期稀缺资源，多头有从容的进退时机。
说一千道一万，按照你们说的那样会崩溃，当然也就没人再盖房子了，由国家解决住房的历史你们也看得到，上世纪 90年代前，谁有可能拿到房子，体制内人士和官僚阶层，以前这些人能拿到住房，现在商品化了，人家还是能拿到，将来返回计划经济，还是这些人能拿到，原来拿不到的不论过去现在将来，拿不到就是拿不到，解决住房是成为这些人的一份子，而不是让这些人放弃住房给你。不要认为谁就会50%，它抵押给银行都是溢价的，大不了甩给银行了事，最多亏个 20-30%，遍地烂尾楼才是符合逻辑的崩溃结局，绝不是房价便宜的人人都买得起。
作者:66端午 88日期:2011-02-06 14:02
照楼主的意思，过去现在将来，体制内人士和官僚阶层是永远的骑在人民头上了？
呵呵，可笑。
大清朝你是满族八旗的子民。民国你是国民党的子民，现在你是中华人民共和国的子民。这有什么可笑，P民不认命，就不要做 P民，赶快国考去。
作者:66端午 88日期:2011-02-07 11:26
春节过后，基础粮食价格将加速上扬，证券市场农业股应该有所反应，房价依然会维持高位震荡，销售量急剧下滑，同时：各个 1，2，3线城市旧城改造将会大大加速，囤积有该类房产的投资人可获得巨大收益。在房屋租赁市场上，房租涨幅将不低于去年，商铺出租率将显著下滑。
作者:66端午 88日期:2011-02-07 13:46
看到很多帖子是在说要：回归体制内。感到很可笑，体制内一直就是最佳选择，在我考大学那年就知道，上个世纪80年代，考大学的唯一理由就是进入国家体系。那会升学率很低，不到 3%。以后听说升学率提高了，高到 60%，进大学就再来进行一次考试吧。
所谓：中国私营经济的黄金十年已经彻底离我们远去，19972006年是曾经有过的黄金 10年，这个十年分流了很大一部分想进入体系内的人，十年过去了。目前的现实，大家只能进入体系才能有尊严的生活，因为直到目前为止，我发现私营提供的机会只是生存的机会，而不是提供足够比例越级（以财富换取社会权利）的发展机会。
作者:66端午 88日期:2011-02-07 14:15
关于中国崩溃这种议题，在没有天涯前，就经常通过各种渠道进入我的耳朵，开始时外国人在说，近几年，国外说的好像不是太刺耳了，国内确越来越甚嚣尘上，听从这种论调的悲观主义者，也包括我很多早期的合作伙伴，业务往来伙伴，朋友，他们在 2000年左右就积累了足够的财富，当然也许有灰色成份的因素，过早的离开了中国，结果证明了他们的先知先觉是错了的，在 2008年后，他们又纷纷加入回国二次创业的潮流，尽管现在的他们已经无法和当年叱咤风雨的气概相提并论，尽管已经无法在实业一线做出翻云覆雨的商业成就，即使如此，目前国内提供的机会也比在国外空守豪宅好的多。
所谓长期预测，我坚定的认为纯属忽悠，只是那些没有
机会又不善于寻找机会，甚至失去梦想的人，他们是不善于
者。这个国家有我的一份，也有你的一份，尽管这份不在我们的掌握之中，但必定是属于我们自己的。我们需要拿出 120分的精神，把属于我们的这份发展机会拿回来，我坚信这一天总会到来的。机会都是创造出来的，我希望通过我的论述，尽快帮助一些不懂经济，或者钻进理论出不来的人，迅速的，果断的加入到真实的经济波动中，大家一起努力，要回我们的权利，争取我们的权利，我们的手段是纯粹经济手段，既不违法，也不违宪，既不反党，也爱中国，这是一种趋势，一种以经济基础带动高层建筑的有效手段，逐步侵蚀禁锢我们的镣铐，让腐朽的体系不可遏止的消散于无形，这就是经济的力量。
作者:66端午 88日期:2011-02-07 14:58
外资不会跑，因为外资的背景是国家之间的博弈，他们比 P民资金和国家资金之间的博弈更有优势，很显然，有钱赚的市场，没有资金会撤离。P民的资金有靠山吗？说实在的，真的没有，他们的靠山就是市场经济，当我们的主流经济越来越计划时，他们也就失去了靠山，当然，可以依靠灰色领域寻找靠山，权利寻租，权钱交换，但这些方式都是有原罪的，而且这样的运作成本也非常高，到头来不会形成真正的核心竞争力。
作者:66端午 88日期:2011-02-07 15:14
错误的对策总会产生错误的结果，尽管错误在总体上是无法体现的，这是因为错误的结果总会通过一部分人反应出来，这部分人通常是弱势群体，因为他们的呼声最小，也就无法通过合法的渠道在社会博弈场上形成有效的反制议题。我坚信，P民掌握的资源和资金，绝对不是主流体系内的资金，也不会对体系的主流资金造成颠覆性的打击，但是可以用敲牛皮糖的办法逐步的去侵蚀它，消弱它，分散它，从而降低它整体的使用效率。
通观 2010年的全年，尽显 P民游资展开对主流资金漂亮的游击战阻击，从一月份开始的粮食小品种，到年中的白银+黄金组合，再到年底股市对资源的突击，再到 2-3月，11-12月对房价的炒作，都使主流资金疲于应付。2011年，则是战役由小变大的过程，这是因为：主流经济体系中，主流资金对民资的挤出效应越大，参与游资的民企资金就越多，计划经济的成份越大，留给民营体系的实体规模就越小，他们只能参与这场你死我活的阻击。
下面，先做一个实际的商业兵棋推演。这就今年 P民游资即将对主流资金发起的第一次阻击。在 2011年初，国家强力打压了房地产投资市场，将导致游资从中长线战场退出（甚至只要停止进入），就将大大加强游资的力量。他们会集中于短线产品市场进行肉搏，显而易见：今年的干旱将提供给大量短线游资以充分的市场空间想象力和炒作时间。我预测，年后，战役很可能就将快速展开，做个记号：目前超市促销的大米价格为：2.15元，成功炒作的目的将导致该价格在 5月份达到 3.15元以上。如果夏粮大幅减产，将构成游资的短线出货时机。游资的目的在于围点打援，在运动和交易中消耗主流资金。逼迫退出其预设投资标的（主流资金挤占了过量的优良投资标的），把主流资金耗散在回收期漫长，收益率低下的农业项目上，这无疑是正确的战略选择，利于国家将有效资金投入民生领域，停止和民企争夺投资标的。房产调控提供了足够的炒作资金，天气因素提供了良好的炒作理由，通胀的环境提供了良好的炒作背景，广大 P民，现在就是最佳的买入节点。一家买上几百一千斤，宁可坏掉一半，让未来的米价长期稳定，在此一举。跨市场配合手段就是全力停止房产交易，既不买入也不卖出，停止向主流资金供血。游资怕主流资金看到吗？不怕，国家提前采取行动最好，游资不用搏命就起到同样的效果，何乐而不为哪？这位看客说了，国家明令禁止串谋涨价，呵呵，这点不用担心，根本都不用串谋，这是所有人的预期。大家看看游资提前入仓的品种，酒精类产品，其核心直指基础粮食，如果有超出粮食涨幅的溢价，酒精类产品无疑是效率最高的，相当于做了粮食涨价的现实期货。
作者:66端午 88日期:2011-02-07 16:35
游资触碰的领域均为：前期主流资金放弃的不重视的，
声，来影响管控主流资金流向，在主流资金扎堆聚集之地，绝难看到游资的身影，游资的战术就是游击，阻击，侧击，绝不正面迎战，绝不会让你围困聚歼，由此决定了游资的特点就是多点出击，速度取胜，不打没有理由的阻击。他们比主流资金更灵活，更懂的市场运行趋势。
市场反向运转的节点在于主流资金开始奉命进入，此时通常价格已至高位，利好兑现，才是反向运行的顶部，主流资金通常会充当游资的对手盘。黄雀通常由外资扮演，所以炒作时应该提前分析国际市场价格走势和国外可供进口商品的数量。
作者:66端午 88日期:2011-02-08 16:41
我指的是房地产的防御功能，任何财富的承载物都是房产，这个没有什么可以怀疑的，防御的效果则要看你的成本，2000年的房产比现在的要强，现在有机会吗？一定有的，但你不一定买得到，甚至有，你也不敢买。至于房产现在的价格是否安全，要看货币未来的走势，你怎么就能肯定：货币未来就不存在增发的可能，甚至滥发的可能哪？房产的投资周期跨越若干个经济周期，从过去的历史来看，不论古今中外，每一轮刺激经济的结果都会导致货币贬值，从来没有出现过经济越发展，货币越昂贵的先例。房价越高，需要的资金量也越大，并不是你最终保留的资产量大，而是需要更多
如果存在短炒机会，买 5套，抛 4套，从而使你保留的一套处于安全边界内（以炒作利润补贴持有成本）。
房地产投资的高估时代结束需要两个条件，第一个是城市化进程结束。标志着供需关系逆转。第二个条件是中国找到替代房地产的另外一具发动机，这标志着即使经济发展，房地产行业也不是增值最快的行业，财富的存钱罐将由其它储值资产分流。以上两个条件均不具备的前提下，妄谈房地产的核心资产本质，是极端愚蠢的。
作者:66端午 88日期:2011-02-08 16:56
%2000年的贷款政策是什么？首付一成，贷款利率的 85折，当年如果你有 50万，可以轻松买下北京 200平二环内的房产一套。首付 10万足够，其余 40万，你可以当作银行低息贷给你的启动资金，随便找个还不饱和的行业去创业，赶上 1997-2006年的创业黄金时期，每年资金翻一番不算很难。把每年赚的一部分继续加投房地产，赚得多时，就一把付清，赚的少则使用杠杆工具。交房后就转成固定资产出租，现在的价格：出租回报率也许只有 2%，你别忘了 10年前房产的价格，那会的房子回报率基本都超过 10%甚至 15%以上了。也许，你在 07年前细细一算，靠，还不如不买房子，都投在实业上赚的多。可惜，现在一算，你又会发现，靠，还不如当时都买成房子。呵呵，其实，这都是事后诸葛的结没有谁可以称自己是保罗，但一定要把资产均衡的配置在有
真实收益的资产上。
作者:66端午 88日期:2011-02-08 18:37
农业投机必须选择在粮食安全失控时的一种短期投机行为，绝不能作为长期的投资趋势，这种机会的存在是一次性的估值到位，一旦粮价在高位稳定后，必然推动所有粘连产业涨价，最终达到平衡，这时，农业又会成为食之无味弃之可惜的鸡肋行业，靠传统农业是无法做大和跟进财富急剧扩张的。因为农业对于中国政治来说，必须处于管控之下，必须处于稳定之中的地位所决定的。它不会提供给给大量新增资金以过高的利润和持续的盈利增长率。新农业倒是有些机会，但是门槛非常非常高，没有足够的科研和财政补贴，根本就熬不出技术成熟期和市场培育阶段。
国外缺粮，对中国会有影响，但影响不会很大，中国缺粮，将是世界的灾难。
关于房价近期的走势，我的预测就是大幅缩量相当一段时间，价格不会跌多少，甚至连跌都不会跌。房产税征收成本会异常之高。不信走着看吧，对于一项征收成本高，征收效率差，征收后对经济有重大负面影响的税收，又天生存在法理依据的税收，我持悲观的态度。
作者:66端午 88日期:2011-02-09 09:47
市场受到预期刺激，出现领先涨势。
作者:66端午 88日期:2011-02-09 11:55
本年度预期货币贬值率：10%，目前获得贷款的成本为：1.1倍基础利率 6.6%*1.1=7.26%，金融系统仍然在补贴贷款方，拐点未到，会出现放贷规模扩大的冲动，因为：中间差越小，就需要越大规模的贷款，来扩大补贴总量的规模效应。管理层会继续压制贷款总量，缩减风险规模。直到补贴出现拐点。所以：今年将是一个顿刀割肉的走势。
作者:66端午 88日期:2011-02-09 18:17
在通胀预期强烈的前提下，希望房价回跌，无疑是痴人说梦，通胀会通过房租水平的快速拉高体现出其优越于黄金的溢价。
作者:66端午 88日期:2011-02-09 21:43
刚看到新政策，国家提高粮食收购价格 10%，来和游资争夺储量权，这种做法可视为提高游资成本的一种手段，国家真实的意图是，依靠进口增加储备，提高收储价格提高游资的成本，双向挤压投机利润。结合上月胡主席在美以现货溢价 8%进口大量豆类的情况结合分析，中央对粮价的上涨已经采取了措施和应对，现在应该紧盯国际粮价，主要是泰国和越南的晚稻价格走势，如果不出现上涨，中国粮价就不会失控，否则，国家提高的 10%收购价格，不会对游资成本构
作者:66端午 88日期:2011-02-09 23:52
今日得到的最新房屋出租价格，证实了对通胀的最悲观预测，房租大涨 25%左右，虽然新增房源较多，出租率也并未大幅提高，房租涨幅仍然超出预期，房主大多只肯小幅折让，没有超过 10%的折让可能。而要价基本比去年同期大幅抬升了三分之一左右。比如：辛甸花园，这个没产权的小区，位置一般，设施还不错，一室一厅房租金竟然已经涨至 1200元，去年租金只有 800元。彼岸新都，二室二厅租金高达 2800元，去年仅仅 2000元。国华经典：三室两厅租金 4500元，去年只有 3300元。这些小区并不是高档小区，都是我历年用于租金分析的数据样本。预计本城市房租将在两年后脱离估值体系，因为主城区正在广泛开建大规模的旧城改造工程，届时拉低房租的各种福利房和旧房将基本被拆迁一空，想住便宜点的房子，要么搬到距离主城 10公里以外的偏远位置，要么只能选择合租。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 00:01
如果物价以预期 1月 CPI：5.5%（+-0.1）的数据飞涨，加上新增的粮价超额预期，下次加息将在一个月后继续祭出，最合理的时间大约是 3月 10-12日。很可能会同时一次拉高存准率 1个百分点，而不是预期的 0.5。这样，今年的加息
预期应该基本顶到加息的上限 5次。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 01:02
楼上你说错了，游资的目的就是利用粮食等问题消耗主流资金，只有主流资金捉襟见肘之时，土地财政才能玩下去。粮食肯定够吃，粮食价格肯定要涨，不涨就不够吃。粮价涨了够吃了，游资赚到钱了，主流资金去修水库了（当然绝不是用卖土地收益的 10%去修），游资才会翻身杀回房市。所谓回调目标是 30%，那是谁的预期？是 P民的，还是主力的，跌 30%如果是开发商的预期，那么马上就会出现停工。如果是 P民的预期，P民有多少子弹？跌 30%，P民就能接住吗？如果是投资房产阶层的预期，跌 70%不是更好吗？决定房价的底线不是人，是钱。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 11:07
关于旧城改造对于房租的影响，有个非常明显的例子可以说一下：文华园在改造前，其旧楼的出租价格为：60平房改房，前年出租价格为 1400元左右，现在改造后，60平的置换面积大约为 78平。现在 82平的租金水平为：32003500元/套不等，即使可以小幅折扣后，也不会低于3000元。这就是旧城改造对房租的影响，你先看一下估值对比，60平的房改房买入价格基本可以估算为：2-5万/套，所以他肯便宜出租。在估值一次到位后，该处旧房的转让价格大约为：9000-10000元。貌似出租回报极低：中值为 2.5%左右，实际回报：40-50%。如果按照现在的回报：中值为，达：20%以上。这就是房产获得持有的实际回报，等待房产
涨价，然后按照貌似极低出租回报率获得实际高溢价房租。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 11:42
崩溃是不会出现的，从以上分析即可得出结论，国家自己不想崩溃，那么就绝对不会崩溃。大型波动都是很好的投机机会，但今年，这种念头您就自行了断了吧，今年国家调控的步伐非常快，幅度非常小，就像一把钝刀，哪里有苗头就冲上去一锉刀给磨了去，就是我说的钝刀割肉过程，磨光你的锐气，考验你的韧性和忍耐力，除了粮食有一波机会外，其它领域不会有大机会。如果您有房产投资，那么就努力拉高房租，积极准备现金流，其它貌似都是虚幻一枪的可能性居大。这种经济态势最利于什么行业，特别是 P民可以参与的？物流终端+可以依赖政府采购的技术垄断行业，这点亮色也绝不是您马上可以介入的，他们都熬了很长时间了，只是熬出了机会而已，其它行业会被成本提升和市场占有率之间的纠结磨的鲜血淋漓。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 11:55
人权的基础是民生，国家在 30年来的民生投入严重不足，民生的投入不足是游资屡屡可以在民生领域获得斩获的唯一理由，经常会看到这样的文字：出生出不起，生个孩子2万起，学校上不起，读所学校 5万起，生病生不起，一次埋人一隅十万起。这些民生领域本来就应该是政府为主导的，百姓的投入只能为辅，结果都被商业化，既而成为捞取垄断利润的领域，畸形的市场必然产生畸形的市场规律，畸形的市场规律必然导致畸形的市场交易行为，畸形的市场行为必然导致畸形的市场价格，而畸形的市场价格造就畸形的人性。所以，现在的人多么变态无耻都是正常的，这是必然的结果。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 12:16
失控是个伪命题，目前国有经济对经济整体的控制力已经强化到无以复加的程度，你该先看看我前面的解释。游资目前只有造势的能力，也绝不会玩到不可控的程度，游资的目标仅限于通过威慑获利，因为多年积累的实业资金已经被国进民退挤出了实体经济，无法跟进目前的财富正向增长圈（国家主导的刺激政策所带来的财富增值），只能透过这种手段获取保值，至于外部影响：在人民币自由兑换前可视作影响因素的一部分，而不是决定因素。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 12:58
可以实施试点的无非是几个财政单独核算的地区：四个直辖市，几个计划单列市。规模不会很大，影响不会很大，我今年的预测就是：房产税由空转实，但不会真正开征。比如重庆和上海，仅仅各只有一套的缴税记录来给大家做指引，不是丢人吗。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 16:07
中国人有过年回家的习惯，连我移民北美的同学朋友，大部分只要经济上可以承受，一般春节也会回国。国内就更是这样，在北京上海发展的济南人一样回到济南过春节，济南这样的中型城市更是这样，过年时很多父母不在济南的人都会选择回家过年，连不够用的车位都够用了。
拉高房租，不是把城市人口往农村赶，而是挤压他们向雇佣单位要求提高劳动报酬，这和拉高粮价异曲同工。中国很多低端加工行业都是建立在剥削劳工工资上的血汗工厂，中央要求下一个五年计划将产业向高端转移，高端不是空喊出来的，而是要有真实的效益支撑，产生的效益要真实的向人工成本倾斜，这是大势所趋。做任何事情一定要站在足够高的战略高度上去思维，不是简单的掠夺。
央行连续 30年超发货币和 P民们商量了吗？中央把刺激政策着力于央企和 P民商量了吗？政府高价卖地低价收地和 P民们商量了吗？有些官员搞权钱交易中饱私囊和 P民们商量了吗？垄断企业提价和 P民商量了吗？有了这些没商量，拉高房租也没什么好商量的。谁低价出租房屋那是在学雷锋，如果房价不涨，谁再去学雷锋，那绝对是雷锋标兵。利益链条和成本压力都是这样传递的，从最高端向最低端转移，如
果各位看客发现链条到了你这里传不下去了，那你绝对是最底层，那么就像那位问我手里有几万存款该怎么办的兄弟一样，好好检讨一下为什么链条到了自己这环就断了哪？人无远虑必有近忧，不要事到了你身上再去考虑怎么这么难，努力不去做最后一环是人生努力的最基本要求。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 16:30
我们再来探讨一下房价和房租的关系，一般条件下，如果房价上涨迅速，那么房租上涨的趋势就会被弱化，因为房价上涨时，刺激资金买入新房，利润主要体现在资产升值上，对房租的要求则不高。当房价停止上涨，那么资金就不会追逐新房买入，此时手里拿了房子的人，则会好好想想如何变现资产，最好的办法当然是卖出房产，但是卖的出去吗？如果房价不涨，是不会有人去接受你的房子。于是另外一个出路是选择长期出租。这时才会去考虑出租收益比的问题。你们会发现这个市场有一个非常有意思的现象，就是涨价快的房子租金水平低，不涨价的房子，出租收益比高，就像商铺租金高，但转手率低是一样的道理。
如果房地产市场陷入低迷，那么供应量也会相应减少，地方政府依靠高价卖地补贴廉租房的如意算盘就会被打破，廉租房从何而来哪？地方政府会用其它税收来保廉租房吗?这个问题问的非常幼稚。你们自己已经知道答案了，我也就不说了。事实上，房地产，专指住宅来说，09年以后买入的5%。所以，我一直在说房产投资依然无忧，看你的成本是多少了。而对于那些 08-09年短线资金来说，则非常安全，人家倒腾 5套，即使每套只赚了 20%，最后留下一套，它的成本也基本等于零，怎么会不安全，你看到有好多房产是成交后退给开发商的，然后开发商又卖了一遍，这些房子，大部分都是短线资金倒腾的。接手的人，钱被赚走了吧。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 16:48
楼市去杠杆化、成交量萎缩，民营资本能否出逃楼市，问题一。
土地成本、工人工资、人民币汇率全在提高，民营资本在实业已无立锥之地，问题二。
股市萎迷不振，大型 IPO不断，粮食炒作受压。问题三。
民营资本出国投资之路被堵。（国家叫停温州民间资本出国）。问题四。
产业升级算了吧。
问题一：任何投资都是有风险的。有些人终究是要当楼主的，只有他们的不安全才能体现你的安全。这就是风险的相对性。只有更多的人为你站岗，你才会睡的安全。
问题二：成本高是国营经济和民营经济要共同面对的问题，谁也没法回避，有效的手段是顺利把成本转到下一链条。国营经济大部分是垄断行业，有更低的资金成本和政策成本，程，一旦去过剩结束，成本也将顺利向后转移，死人是一定的，民营经济努力的方向是坚持到别人先死。
问题三：这个底部波动的进程就是在进行产业调整和去过剩产能，这个过程很痛苦，没有几把刷子还真是不好熬，就是拼谁的成本低，拼谁的转移能力强。现在搞很多 IPO，就是国家要去保想让他活下去的企业，这些企业也许是真的有效生产力，也许是权钱交易的结果，总之，活下去才能谈得上未来。
问题四：被堵的一定是没有核心竞争力的企业，在中国，社会关系背景和权钱交易许可也是一种核心竞争力，你还别不信。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 17:04
楼上你知道美国人在做什么？没人存款没关系，钱不够用没关系，可以向美联储发债啊。发了债，就拿得回钞票。有了钞票就可以往外放贷了。国内不是这样吗？你看那死贵的高铁，是赚钱还是赔钱啊，你看那没几辆车跑的新建高速，是赚钱还是亏钱啊。你看哪死贵死贵，贵到 2块的风电太阳能发电，到底是便宜还是贵啊。你看哪比普通车贵三倍的新能源车，一年卖几辆啊。你看哪到处都有的所谓给智能交通安装的摄像头，路该堵还是堵吧。
总是要有买单的，自从中国决定促进农村消费率开始，
能电网，早晚电价给丫的涨 1毛结账。现在的水利工程，早晚拉高城市生活用水 2,3块埋单。一切早就命中注定，我们只不过在等待兑现的哪天而已。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 17:07
打工倒逼企业提薪，这已经不是预言了，你现在去珠三角，长三角看看，工人找得到吗？如果长年缺工，提高工薪阶层工资就会不可逆的发生。另外变态的高等教育过剩，是目前尚待解决的最突出问题，这得等农民工的工资起薪大大超越高校毕业生起薪之日，当一个普通工工资也高过大学毕业生时，一定会挤压大学入学率，这时才谈得上解决中国变态的三座大山。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 17:22
如果是政府的预期，那么好，先来解决一下土地财政收入的缺口，如果是用发债来解决，基本就等于恶性循环，还得再恶性发钞，CPI高企，当大伙明白过来，还得一窝蜂杀回楼市。本来股市可以吸纳流动性的，可惜中国股市根本就不打算给你回报，对一个十几年一贯欺骗你的东西来说，它已然成为职业骗子，大家进去炒炒，无非是赌一下而已，万一赌出点东西来，一般是赶快买房子置地，放在里面终究是竹篮打水一场空的。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 19:01
投资，观望也是投资，甚至卖出也是一种投资，只要你把房地产放入你的投资组合，何必在意今天手里是否有，或者明天是否没有。好像今天看多，就是投资，明天看空就是不投资，不要走极端，房地产投资只是篮子里最重的一个，因为它是 P民的核心资产。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 22:07
统计局的数据里，根本就不包括民营经济就业人口的收入统计，连收入都不统计，更别说是就业了。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 22:26
之所以在众多投资品种中，要独尊房地产投资，就是因为房地产投资是目前经济结构总体错位和各种经济矛盾冲突的核心问题，它直指管理层对目前经济走势虽然可以强力控制，但却无法根治和转向的两难和无奈。只有死死抓住房地产投资，一切围绕房地产进行攻防，民企资金即可牢牢抓住管理层的缺陷，揪住对方的弱点绝不撒手，即可自保，也可对冲管理层释放的巨大流动性，避免资金被稀释，引导主流资金最终回到该去的地方，博弈双方的在博弈过程中，谁都不会轻易放弃这个战略主导权。其它所有品种的攻防都是为了这个核心服务的，粮食算个 P，那只是虚晃一枪而已。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 22:47
调整是存在可能的，但要看如何调整，管理层给民企指
的路根本就是套而已，那些所谓高新产业，有没有核心技术的支持，大家心里都和明镜似得，能搞还用管理层出什么政策，早就一窝蜂杀过去了，我努力的方向是靠出租收益即可满足自我循环，调整不正是增持的好机会吗？涨的快，其实对长期投资者来说是灾难性的。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 23:06
关于房价高涨问题，只是一切经济现象纠缠在一起最终形成的结果，而不是由于房价高涨，才形成了如今经济乱象的原因。核心问题是货币失去了价值衡量工具的职能，为什么货币会失去价值衡量工具的职能，就是因为货币在过去 30年在国内贬值超过了 95%。那么房价是在什么时候开始加速上扬的，而且是在全国范围内加速上扬，这个时间节点是2006年底。我在前面已经告诉大家了，中国的黄金创业期早在 2006年底就结束了，这个时间整整持续了 10年。而且你看到公务员考试热是什么时候变得依然热闹，也是这一年开始的。中国的高考扩招又是从哪一年开始提速的，没错2001-2002年，一切时间节点都指向 2006年。中国股市又是什么时候突破上一轮最高点，没错 2006年底到 2007年初，为什么会有这么多看似巧合的必然。建议大家好好研究一下郎咸平的理论，虽然他比较能忽悠，但是他对中国经济有两大贡献，第一：二元化论。第二：国家计划经济回潮的时间点判断。其它忽悠的成份多，这两点是我所认可的。另外一了重大的模式变迁，就是权力持有人，开始自行操作，而不是向以前那样通过寻找代理人来间接操作了，这是因为通过10年的民企发展，权力阶层已经交换并积累了足够的资本，可以自己玩了。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 23:25
美元放水并不是民企主导的，美元不放水就没有 10年的黄金发展期，97年，可能你还没从事实体经济，那会可真是国企的走麦城时期，那会如果没有民企“挺身而出”，中国熬不到今天。国营体系依靠 10年民企发展期，为自己建立了稳定的市场容量，并在 2006年开始从各种资源的政策性垄断入手，逐步把利润源头掌握起来，自 2006年开始，民企发现已经沦为国企的后端链条。其实 1997年2006年，就是国企去产能化的 10年，我预测，接着的整整 10年，都是民企的去产能过程。没有美元储备的大幅增长（初段），央行哪里有 800亿美元外储去核减对冲银行体系的坏账。不能只看到现在美元多的用不了，那会创汇经济可是三驾马车的头马，只是到了 2003年后，在我们财力逐步充沛后，投资才取代出口成为头马。
作者:66端午 88日期:2011-02-10 23:44
你同意也好，不同意也好，中国经济的结构已经不可逆
转的由二元结合转向二元分立，而主导地位已经彻底的被计
来越难赚，希望成了奢望。而经济数据根本不支持你的感觉，因为你的篮子没有增加什么东西，而“别人”的篮子里越来越丰富。
说的复杂点，央企的成本可以顺利的向你转移，你的成本则没法向其它什么人转移了，因为作为 P民的我们的后端比我们还穷，你还别指望管理层给你点什么政策，比如价格听证之类的，呵呵。
作者:66端午 88日期:2011-02-11 00:29
在我听到你说的这些所谓成功人士后，我禁不住嘿嘿一乐，我问一下，这是特例哪？还是范例哪？万象（那是浙江私营的一面旗帜）、娃哈哈（不要掩饰哇哈哈成长过程，因为它是管理层收购的典范）、吉利汽车（我一直没搞明白这个企业）、马云的淘宝是我研究最多的企业之一，淘宝寄居于广大小零售商阶层，依靠吸取小规模零售商的血汗生存，淘宝的存在虽然让广大贫穷阶层暂时享受了低价，但更长久的看，淘宝会导致更多的人陷入贫困，它的规模将导致国家税收减少和对其它行业支撑力度减弱，C TOC的模式将在今年达到登峰造极后开始走下坡路。前几天，我看到一则新闻，澳洲零售商协会要求对网络销售商征收 10%的特别商品税。民企现在生存模式也发生了重大变化，就是一致追求规模化，我感觉如果都去追求规模化，当风险来临时，反而丧失了转大不掉。
很多劳动密集型的企业在考虑西迁，但仅限于一部分企业，规模稍微大点的可以西迁，大部分企业仍会受限于成本和规模问题而被消减，升级只是一种无奈的说辞而已，最终的结局是大部分民企被从实业领域挤出，形成博弈性资金群，这为实体资金的投机化迁移创造了绝佳的机会，目前挺房价的资金主要是这部分资金，最大的特点就是极少依赖金融杠杆。
作者:66端午 88日期:2011-02-11 10:24
在国家强力调控的一月份，全国重点监测的 100个大中型城市样本均价涨幅 0.91%（环比），本城市涨幅 1.19，已达 9116元，这还仅仅是众所周知的统计数据，百姓实际的感受价格远远不止这点，在新国八条发布后，特别是春节前后，全国成交量大幅萎缩 56%，预期 2月成交量将继续下滑，很可能出现同比上的大幅萎缩。
同期 PMI亦开始呈现走低，其中非制造业 PMI首次出现下滑，滞胀是什么？是杀人不见血的钝刀，“不要犯错误”，实业经营者今年的警世箴言，没有人不会在心中经常默念几遍，在成本压力渐增和维持市场占有率的平衡中，民营企业的血肉之躯正在被豪华列车拖行在一条不甚平整的煤渣路
上，一切都按照符合逻辑的过程演绎着。
作者:66端午 88日期:2011-02-11 10:32
房地产行业当然是最佳的蓄水池，但是中间隔着地方政府和开发商，还有中国极度变态的房地产开发制度，房地产行业已经不再是蓄水池，而是资金多方博弈的战场，是公权名义下掠夺弱势阶层的抽血机。
早几年，大家还曾天真的讨论过房地产的土地问题，发现这个问题是个死结，因为理顺房地产市场的最佳手段就是土地私有化，只有在土地私有化前提下，才能甩开地方政府对土地的垄断，才能甩开开发商对成品房产的垄断，但我们的建国基础就是土地公有制，一旦私有化，将导致解放前的地主阶层对政府展开大规模的诉讼。这就上升到了政治高度，P民，还是莫谈国事吧。
作者:66端午 88日期:2011-02-11 10:42
对房地产行业的投资，我是这样理解的，经济发展对于我们所处的阶层，构成的影响已经趋弱，即使经济有所发展，也不会带来更多的利益，但如果不幸走低，则会产生致命的打击。房地产投资是在进行积极的防御，而不是更有进取性的对策，如果非常非常多的人持有这种观点，那就构成了一种势力，是对目前经济发展方向的一种反击，起码会构成强大的牵制。因为目前经济发展的方向不符合我们利益所指，与其消极的用脚投票，不如积极的履行自己的经济责任，所
以我说房地产投资归根到底是一种积极的防御手段。
作者:66端午 88日期:2011-02-11 10:58
现在给大家计算一下中国百座大中型城市的房地产市值，我估算每个城市大约平均常驻人口大约 120万人（城区人口），人均住房面积大约 30平米，即使按照国家的统计口径，总资金涉及：120万*30*100*8600=31万亿，这是中国最活跃的经济地带，其中房地产的死库容大约 80%，大约活跃在里面的投资不少于 6万亿。
作者:66端午 88日期:2011-02-11 14:59
西客站地区投资量很大，是政府的重点工程，城建的基础非常好，有后发优势，但是由于济南的居住格局是住东不住西，向南不向北，加上军用机场长期不能迁移，严重制约了济南的西部发展，目前已经有所改善。但是它不像东部，东部的价格是绵延向上的走的，基础走势非常好，且有较强的承接能力，这是由于济南的经济结构所决定的，大部分实业体系都在东部，教育资源和医疗资源，商业资源都在中东部，2002年2004左右，东部楼盘的价格基本是西部的一倍左右，那会还是有相当投资潜力的，从最近两年的价格走势上看，西部的价格由 3500左右直线上窜至 7500-8000附近，基本已经添平了价格洼地，北部也存在这种现象。所以，西部目前没有特别强于其它地域的投资潜力，在调控加码的前提下，选择功能性房产机会更大，具有更强的安全边界。另外，济南最快可于今年公布轻轨+地铁的建设计划，关注
作者:66端午 88日期:2011-02-11 15:24
在一个城市长期投资，必须了解这个城市的历史，济南的中心在几千年前，是接近章丘的（龙山文化），以后逐步西移，在元朝基本到了现在的老城区。这是因为大运河和小清河修建交叉所导致，房地产是跟着经济走的，在古代也是这样，一个城市的中心甚至会上千年不会发生转移。济南在1904年开埠设立商业区，就是经纬路那片，是内陆城市中开埠最早的城市。解放后，由于西部有军用机场和耕地，北部是黄河，向北发展缺乏足够的建设资金，城市发展一直偏于向东发展，因为向西是长清县，向东则是历城区，早期的经济政策是倾向于城市内发展，在改革开放后，济南新设开发区，导致了发展方向的严重不均衡。这就是济南城建的发展史。
作者:66端午 88日期:2011-02-11 17:26
有一定的参照意义，都是内陆城市，都是省会城市，都是中型城市，都是交通枢纽，都属于房地产后发城市，鉴于郑州的编组站地位在国内有重要的地位，如果我在郑州会有相当一部分地产会投向物流服务相关行业，也由于郑州商业已经相当繁荣，我不会投入郑州的商业零售地产，地产投入要考虑城市主业，紧紧跟随城市的核心竞争力，还要考虑主业的发展程度，应该在主业发展期投入，跟随主业共同成长，的房产。
作者:66端午 88日期:2011-02-11 18:52
作为企业跨市场投资的一部分，我先做个图。
作者:66端午 88日期:2011-02-11 19:20
又做了一张解释中国经济目前的困局形式曲线
作者:66端午 88日期:2011-02-11 19:34
由于我国经济体系结构的问题，企业产品增值能力不强，技术含量低，企业汇聚成的经济运行安全区间越来越窄，通胀和通缩距离也越来越近，达到极端就会形成通胀和通缩并存，由于通缩和通胀的距离越缩越短，政府的调控也陷入尴尬境地，通常是刚刚刺激起来，就冒顶了，刚刚压制下去就疲软，这就是政府一直在强调的两难。
这一切原因都是我国的经济结构存在重大问题，突出特点就是以数量替代质量的生产运营方式。在我国难以在短期实现经济结构再造前提下，主动缩减产能应该是必须面对的问题，缩减的产能变现后，缩的越早，变现溢价越高。
作者:66端午 88日期:2011-02-11 19:56
术），以大幅增加 IPO培育新企业来带动结构转型，为的是这个目的，见图。
作者:66端午 88日期:2011-02-11 20:00
事实上哪？我们 P民需要的是这种模式。通过市场规律，公平公证的解决经济结构问题，我们不需要一个成本快速抬高的发展模式，更不需要一个由国家主导的体系再造。
作者:66端午 88日期:2011-02-11 22:16
我对小城市和城镇房地产一贯是看空的，城市的最大功能就是商品经济的聚集功能，从资金，信息，物流的商品三要素上看，都是集中于城市的。在古代，大城市体现的是物流集中的功能，在商品化的近代，随着金融业的兴起，城市作为汇聚资金的功能已经发挥的淋漓尽致，随着现代信息化的发展，城市又成为信息的中转，交换和展示聚集地。中国的城市形成无不经历漫长的演化，大部分具有天然的地理优势，在历史上多是军事交通要塞，这说明了一个大问题，人类尽管可以改造世界，但利用的成份居大。
小城市和城镇有一种房产是功能性的，就是休闲和度假
房产是值得关注的，但这种房产和普通居住/商业房产有着巨大的差异，并不能支撑所有小城市和城镇房产获得普遍的溢价。小城市房价最近非理性上涨，可以说是跟风和货币贬值因素所导致，他们相当于房价链条的最后一环，你的下家在哪里？
作者:66端午 88日期:2011-02-11 22:48
上面的几张图，我希望大家可以通过它们，了解我们所处的经济大环境，房价高涨，只是这种经济模式发展的必然结果，也许二十年后，我们的城市化进程行将结束，房价才有可能停止上涨的步伐，在这之前，房产持有者可伺机在货币回归价值衡量工具的起点兑现，或者一直持有获得长期的出租收益，或者寻找经济转型期中间某个适合自己的节点将房产抵押获得资金使用权，总之，目前持有房产优于现金，现金相当于灵活的选择权，目前 P民的机会的确是少之又少，多选多错，等待时机是个好对策。
关键我们转型期是在通胀和通缩之间距离非常近的行将交汇处展开，如果在 2008年附近或者更早开始调整，机会好的多，民营经济也不会如此尴尬。见下图。
作者:66端午 88日期:2011-02-12 00:22
西部承接东部的淘汰产能，很多学者甚至管理层都非常
支持，其实也就是把东部的发展过程再演绎一遍而已，东部已经投下了巨额投资，这部分投资，我想很大一部分都还没有回收。就又铺开新摊子，这张饼烙的有点大了。早在 2008年，广东省就开始所谓腾龙换鸟了，成果如何，大家有目共睹，我想这样的玩法是非常利于交通运输的，所以中央拼了命似得在西部搞高速公路，原来有这招等着哪。中国的东西部和美国的东西部，那可是两个概念，美国东边是大西洋，西边是太平洋，中国东边有海，西边只有大山峡谷，还有比非洲还不如的阿富汗和外蒙古。脱离了产业集成度高的区域，这些西迁企业的确非常非常堪忧，就像西路军西征，没有了根据地，那就是一路路的孤军。
关于以防守替代进攻的做法，早就有谋定而后动之说，作为 P民阶层，根本就不是开疆辟土的成色，等待大局初定，萌芽已现，再行顺势而为，尚有胜算可估，到处乱跑，是馅饼还是陷阱都还没搞清，就断送了卿卿性命，君不见，当年互联网大潮，死掉了多少小企业，这些人绝对没有白死，都给活下来的大企业做了肥料，替大企业培育了市场，我们不要去做这些先驱和烈士，还是去做活到最后的战士吧。
作者:66端午 88日期:2011-02-12 13:55
房地产销售量的大幅萎缩，并不是像大家想的那样，房地产行业就此终结了，相反，我认为是走上了正轨，像以前那样，随便买一套等待升值的傻作行情早晚有终结的一天。并利用自身先天具有的资源性优势，去占据经济链条中不可替代的一环。房地产销售量的下滑，迫使投资人平心静气下来，仔细想想，我的房产终究是经济链条的哪个环节。迫使投资人将思路从炒作阶段转到运作阶段。大幅缩减的新增供应量也为房地产长期投资提供了绝好的归位机会，它会真实的体现社会融资成本，并逐步达到理想的出租回报率，这也许就是最好的软着陆机会。如果就此房价不再上涨，刚需不再恐慌，房地产投资的长期收益率会逐步靠近金融投资回报率，那就是在贷款利率和长期存款利率中间寻找一个合适的平衡点。这个平衡点是针对目前房地产价格的，从 1998年2008年间一直从事房地产长线投资人的收益，将是超额溢价，收益将远远高于融资成本。
我在上面作了一些解释，说明了现代城市在经济体系中的重要和核心作用，房地产作为承载财富的基础作用，毋庸置疑，它不但具有承载作用而且还有金融属性，一旦大家把房地产放在更广阔的运营思路上，就会发现它的作用，大家不要沉溺于网销的热络，网销在通过缩减产业链长度获得营业规模优势和成本优势的同时，也丧失了对其它产业的支撑，一个加长的产业链才会导致经济繁荣，如果所有的销售商都去做网销，中国的经济将立刻沉入深渊。因为整个国民经济体系所提供的税收它不可能完全虚拟化，没有了税收也就丧倘若把视线放的更长远一些，就会发现它终究不会有出路。话头转过来，房地产究竟会以何种手段实现其自身的价值，很多人都抱有疑问，以低价出租吗？这先要反问你自己，你买房时就没有想到吗？
最近我发现一个新开的盘，是济南最贵的公寓，华强广场，据传开盘价大约是 1.6万起，周围的写字间成本在过去的 10年，均价为 6500元-7500元之间，周边的商住两用在过去的 10年成本为 4500元-5500元。如果华强销售情况良好，无疑会通通将周边的写字间和商住两用集体送入安全边界。对于这些进入安全边界的投资，我恭喜他们。如果华强的销售量不理想，我同样要恭喜过去 10年的投资，因为不会再有开发商胆敢在周围加速提供新增房源，他们仍会进入更稳定的安全边界。
作者:66端午 88日期:2011-02-12 14:08
头几天我偶然翻到一个贴，未经作者允许转给大家看一下，虽然说得不完全恰当，但还是有一定参考意义的。
房租为什么要大涨（二）
前一篇《房租为什么要大涨》中，我们解释了经济学是一门“反馈”的科学。很多政策举动，最后会反作用伤害到你自身。
限于篇幅所限，我们不能将很多道理说得太细。
控，将使得房租进一步上涨”，“房租会上涨，但为什么要说
房租会‘大’涨”。五）宏观无效在本节中，我们将解释为什么“打击投资”“逼出空置”
“三套免贷”是无效的，他们对社会没有任何好处。
在我们目前的媒体报导中，有这样一种观点，“投资”是不对的。房屋应该完全成为个人居住的住所，而不应该成为金钱的产物。目前市场上存在着大量的“空置”，只要把空置房逼出来，老百姓就会有房子住了。
可以说，这二种观点都是经济学盲，都是错误的。首先，我们要问一下，你现在住在哪里？答案是，住在房东的房子里。譬如 101室。如果哪一天房子大跌了，打击投资了，房东们都忙着抛
盘了。你终于把房子买下来了，你终于有自己的房子了。那
你住在哪里呢？答案是一样的，还是 101室。那么，对于“实体”经济来说，对于真实的物质享受来
说，二者有何区别呢。对于真实的物质世界，二者毫无区别，你都是住一样的房子。都是一样的阳光日照，都是一样的上班二点一线。
二者的区别，仅在于虚拟世界“金钱”的区别。在前一
种租房模式中，钱是在你和房东手中分配，由你支付给房东。而在后一种买房模式中，钱在你和售房者、银行之中分配。你每个月的薪水积蓄，要交给上家和银行按揭。
二者的金钱分配不同。
从“实体”经济来说，整个社会的实体产出并没有增加，GDP没有变化。人民群众的生活水准也没有提高。各种“政策”的唯一效果，是把金钱在不同人群中，进行从新分配，使某些人钱更多一点，某些人更穷一点。
宏观经济学，和微观经济学，有很大不同。
微观经济学考虑的是自己的利益，宏观经济学考虑的是整体的利益。
对于国家领导人来说，其实“宏观调控”是毫无意义的。因为他不会让我们这个国家更富裕，更有效，不会变出更多的建筑。
所谓“宏观调控”，只是将一部分人的钱，转到另一部分人手中。呃………顺带国家再咔掉一点油。
无论从任何一个角度讲，“宏观调控”都是非正义的，不公平的，剥削的。
六）空置谎言
对于另一种谎言，有人认为现在很多房子都是“空置”的。只要把空置房逼出来，就可以使市场上房源大增，房价
大跌。该观点也是非正义的。
首先，我们要问，全中国的空置房一共有多少？
我们的回答干净利落，空置为 0。全中国的空置房一共为 0套。
相信一些“为民请命”的伪专家要跌破眼镜了。那么，你们就必须记住，经济学的第一课，“产能”永远是最大化利用的。
任何一种产能都不会闲置不用。
譬如说，你家里有一套小房子，如果租出去，可以有 3000元/月的租金。
最近由于你刚刚从老房子搬出来，老房子暂时处于“空置”的状态。但这种状态，并不会持久。不出六个月，你老婆，你太太，就会想办法能不能“挖点潜力”补贴家用。
经济学第一课，“人”都是理性的。
理性人时时刻为自己谋求更大的利益，设法赚取更多的金钱。如果家里有空关的房屋，很快就会被亲人想起。老太太会心疼每月三千的租金，并让你尽快租出去。
“人”是理性的。房东绝不需要税务局给你寄空置税税单了，才想起哦我还有一套房子空关。
那么，市场上的空置是如何产生的呢。为什么有人不想要这 3000元的租金呢。
那是因为信息不对称。譬如有很多有意愿出租的房东，
却暂时找不到租客。譬如随着开学/放学，招工/春节，市场上出现季节性的起伏。
又譬如某一些特高档的楼盘。“洁癖”远远胜于租金。保持一套干净的住所，可以卖出更高的价格。远胜于为了几叨 2%的租金，把房子搞脏掉。很多房东出租三年，总租金正好把房子重新装修一下。此类例子也是屡见不鲜的。
又譬如某些特偏远的楼盘，其租金仍在上涨中。目前为了几百元，乃至 1000元的租金。要到遥远的郊区，来往交通，打理租客。很多房东都宁愿空关。但等几年新区建设好后，情况又会不一样。
但无论何种情况，“人”都是理性的。每个人都在为自己谋取利益最大化。市场上并不存在“为空置，而空置”的房子。
那么，所谓“打击空置”的调控，又是怎么个论调呢。
这仍然是对“整体生产力”毫无帮助的政策，只是剥夺一部分人的金钱，给予另一部分人。
凡是持该类调控主张的，都是非正义的，非公平的，剥削的。
如果政府真的要“减少空置”，或该大力促进信息市场，使房东房客迅速诚信地找到对方。这样的系统建设，才是真正有效的。
七）房租大涨
了，因为政府的宏观调控，所以房价房租都飞涨。因为宏观调控，所以房价飞涨。在本节中，我们会说宏观调控使房租上涨，但为什么要
用“大”字呢。
这里牵涉到一个定义问题。什么是“大”。如果遇到一些风吹草动，房租上升了 30%~50%，那我们说房租“大”涨了。如果遇到一些风吹草动，房租上涨 3%~5%。那我们只能说房租涨了，而不能说房租大涨。
现在的问题是，房租马上就要“大”涨。
好比一座桥梁，下面有十根柱子。敲掉了一根，桥梁仍然可以矗立。断掉二根，桥梁还是可以通行汽车。断掉三根，桥梁有点摇摇晃晃，但人小心翼翼还是可以通过。但是，如果桥梁下面的柱子，断掉了八根，那整座桥梁就宛如危桥石拱，随时可能从百丈悬崖，轰然崩塌。
对于我们的房租市场，所有抑制租金的枷锁，十根已经断掉八根了。房租市场宛如大河决堤，又宛如高峡堰塞湖，随时可能汹涌咆哮。
对于租房市场，我们有三大看得见的隐患。1）供应已经枯竭这是最重要，最核心，最根本的一条。租房市场的供应，已经枯竭。
格上涨，价格从 2000-〉2500；就会有更多的房东，将房屋
出租，赚取 2500/月的租金。但是，现在这条链条，已经被切断了。租金已经远远低于房价的涨幅。业主买房，是基本他们
自身的考虑。无论租金再怎么涨，也不可能发生“为赚取租金，而去买房”的行为。按照普遍 6%的租金回报率。现在市场上一套 200W的房
子，其租金最少也得 10000元/月。可目前的租金呢，刚刚从 2000-〉2500。也就是说，租金至少还要涨三到四倍。才会有“供应端”
新增供应加入，抑制价格进一步上涨。智者远虑。目前的租赁市场，宛如一座桥梁，桥墩断掉了八根。一
有风吹草动，就极易租金上涨。而租金上涨之后，不是 2000-〉2500就止步不前，而是可以一直涨下去，最终涨到普通外环二房 10000/月。
我们对于租赁市场，抱有极其危险的焦虑。目前房租市场，最后的防线，是许多房东原有的“陈年库存”。是之前十五年房产房改，积留下来的业主手中空闲房。这批房产成本很低，业主也比较愿意低价出租。
可是，“库存”终究有一天是会消耗完的。外来人口不
断增加，本地人口不断改善。需求大约每年新增 1平米/人。
一旦“库存”被消耗完毕。接下来就会进入“房租飞涨”的阶段。房租一共可以涨四倍。一直到 200W的房子月租 1万（可能二户小白领合租 5000），然后才会有新增出租供应，“为赚取租金而买房”。而且还要承受政府的打压。
“库存”还能撑多远，我们不知道。但不会太久了。
2）社会总工资上涨，租客对租金有更高承受力。
即使在最普通的公司，年均 7%的工资涨幅也是大量外资公司常例。几年积累下来，其实租客已有能力承受更高租金。
3）政府目前政策，对“买房出租”模式不利。综上所述，目前的房租市场，是最不能抱乐观态度的。任何人都不能向你保证，房租会长期保持在目前 2~3%
租金回报率的地位。更理性地推断，房租目前正处于“消化陈年库存”的阶段。一旦该阶段完毕，房租会大涨，而且是“无阻力刚性上涨”。
我们预言房租上涨，这种上涨，不是目前 20~30%的房租涨幅。这仅仅是房租飞涨暴风雨来临前的平静预演。我们说的大涨，是房租要涨 200~300%。涨到你租也租不起。
作者:66端午 88日期:2011-02-12 16:14
楼上对房地产分析不要仅从横向的国际比较，更需要从纵向的传统角度分析，中国以及中国文化所影响到的国家，这包括日本，韩国，台湾，新加坡等。他们最终的结果都造成了房价高企，除了外贸导向型的经济外，更深刻的原因在于民族性的地主情节。
纵论中国经济发展的 20多年，你很少会发现一直 NB的行业，一直 NB的企业，一直 NB的经济人。总是各领风骚数载后，慢慢消失在经济大潮中，唯一留存的记忆就是那些曾经辉煌的建筑，今天你行，明天你行不行？我看大部分结局是不行的。这是为什么哪？因为随着财富的不断积累，后辈总想去取代前辈，因为不取代，就无法引导财富流向自己，于是游戏规则会随着经济导向的变化而不断变迁，你积累的竞争优势很快就会在更新的游戏规则面前失去先发优势，而主导中国经济发展的源动力不是现在的你所能掌控的，这个源动力是权利为导向的官僚体系，这是非市场化的因素，非人力所能预料，企图通过研究经济规律，而在经济学的视野里找不到答案。我们既然无法预测将来的主流方向，就是说我们不能预测那个行业将成为主流行业，但我们可以通过逆向思维找到将来肯定不差的行业。这就是我所说的，多以逆向思维来思考一下问题，房产肯定不会是将来很差的行业，这就足够了。我在这里指的房地产行业，并不是单纯的建造和开发，而是占据（依附于汇聚了资金，物流，信息流资源的）城市资源，说的简单点：现在穷，也要站在将来的富人堆里。
作者:66端午 88日期:2011-02-12 16:31
会平均收益比，重庆的廉租房建设资金将是亏损的，重庆政府准备以 500亿资金投入廉租房，这笔投入主要来自于：1.养老基金2.地方债3.政府其它盈余投入4.商品房的维修基金我们先不去计较这些资金投入的合法和合规性。先计算一下它的收益，按照目前成本，建设成本在包含四通一平及正常的教育，商业，公用设施配套后，成本将不低于 2300元（不含任何土地费用）。加上建设期的融资，建筑费用，和不能减免的税收。不低于 2600元。按照廉租房的标准，50平一套，租金 500元/月。13万的成本，回报率仅仅 4.5%。如果减去房产的维修成本和折旧，他的收益是负值。我们也不去计较将产生大量的以权谋私，那些投入的资金回本是完全不可以想像的。而且，你建的这些廉租房，位置一般都很偏远，可用性相当的差，并不适合廉租房的配给对象。
本人居住的城市济南，则采用了另外一种模式，就是旧城改造模式，回迁的结果是大量消灭了原来可以低价出租的库存房改房，从市场层面大幅拉高了城市中心的房租水平。
作者:66端午 88日期:2011-02-12 16:34
重庆模式就是中国的美国两房模式，早晚是要从根上烂掉的。
作者:66端午 88日期:2011-02-12 16:40
我还要强调一点，中国人需要廉租房模式吗？回答是否
的需求也会下降，那些喊着要廉租房的人，真正想要的是完全免费的住房或者是不断升值的资产，廉租房只是被绑架的工具。如果，国家给大家一种债券，这种债券完全对冲货币的贬值，还能有盈余，我想：没人会选择房产，至少不会像现在这样亲赖房地产。事实上，没有一种债券可以对抗货币的贬值，甚至没有任何一个行业可以对抗货币的贬值（货币超发条件下）。
作者:66端午 88日期:2011-02-12 18:37
体系内的头羊高铁促进，是我一直看淡的产业，因为它没有可能在短期内盈利的可能，为此我一头扎到北京天津高速做了一周调查，发现他的规模效应根本就发挥不出来，无法支撑它的高额造价。也许盈利要等到货币贬值到相当程度，通过不提价，少提价来扩大规模。这种投资是以未来的产能过剩替代当今的产能过剩，虽然在短期可提供给经济以强大的建造需求，但未来的亏损将导致国有资产大幅缩水。在短途修建高铁更加强化了这种亏损预期，铁道部出事，早有预兆，通过刘志军的落马，我们可以深切的体会到维持体系运转的高昂代价。
作者:66端午 88日期:2011-02-12 19:25
楼上，看清楚再说哦，那不是我写的，我同样认为房租
会涨，每年的涨幅大约 20-30%是我的预期，各个城市正在进
步向资金的正常投资收益靠拢，只要房价停止上涨，销售量大幅下滑，只有这样才能减少向体系供血，从而最终减少廉租房的投资总量。
作者:66端午 88日期:2011-02-12 23:32
能看到 10年内的无忧就已经很难了，况且这个时限还远不止 10年，试问在座各位，你们谁能拿出这样一个可见的投资行业和机会，它的可预见性和风险敞口都远远在管理层的各种新兴行业之上。简单并不意味着弱智，有时它叫大智若愚，有比房地产结构更简单的产品，就是巴菲特一直当艺术品收藏着的可口可乐，它的核心技术仅仅就是一个配方，谁也搞不清到底有没有这个配方，它简简单单的生存了几乎一个世纪，就占据了饮料市场总份额的三成。房产比这个玩意要强的多。
在出租收益比逐步靠近正常投资的趋近过程中，你会发现更早的房产收益绝不会是仅仅靠近而已，是加倍的累加递增，以复利的方式逐步抽离这个市场，去从事收益比更大的投资，从这点上看，作为积极防御型的组合，均值在19982008年（平均成本大约是 2003年的价位），早已立于不败之地，何忧之所在？
作者:66端午 88日期:2011-02-13 00:01
一、假设手头只有 30W现金，现在要进行地产投资，是
R:老实的说，30万投资对于目前的房地产市场可参与程度几乎为零。我此前已经分析过了，房价越高，动用的资金量越大，30万参与的时机仅仅限于一次崩盘的前提下。说实话我天天做梦都盼望着崩盘的一天，可惜 10年了，不但中国经济毫无崩盘的迹象，房产更是仅仅以横盘替代回落，人生到底有几个十年，是不是盼的花儿也谢了。在 2006年前，我是没有资格谈什么崩盘的，因为崩盘的机会都是留给有准备之人的。如果是刚需自用，不在我的议题选项内，我谈的是投资问题。虽然操作房地产的门槛越来越高，但是我提醒一下楼上，房地产相关粘连行业的机会却是越来越多了，你看家庭和环境安防产品，是不是做的有声有色。家庭装修，设计是不是很火，家庭用的各种电器是不是越来越细分化了。这都是机会，不要总想着去做主业，红花需要绿叶扶，有时另辟蹊径才是真正具有操作性的机会。这就像我前面说到的，看到网销火爆，我的第一反应是应该做新型物流，你们想到的却是开个网店，这是多么不同的思维方式。
二、假设要投资商业地产，是选择社区商铺？还是写字楼？还是 50年产权的商业公寓？
R:我最近三年内，买入的基本都是商铺和商务型公寓（短线利润已经固化），今年的操作机会将是逢高卖出一部
分商铺，将利润锁定于继续持有的商铺。
三、假设要投资住宅地产，是在一线二线城市投资，还是在五线城市（比如汉中）投资？
R:我只从事我看得懂，算得清的投资，对于小城市和城镇的房产，我不知道如何计算回报，因为我不是太了解这种小规模的经济结构。我只看到资金将会越来越向大中城市集中，因为大中城市是权力的中心，资金不围着权力转，那就是傻钱。
四、相对于其他投资方式，现在房地产还是不是 P民投资最为稳妥的方式？
R:因为我们接触的人不同，所以我们的看法也不同，我认识的朋友，去年做的最好的不是开发商，更不是房虫，而是从事建筑安装行业的人。有比建安行业更好的，那是从事土方挖掘和运输的人。后面这种人有点粘黑，就不便提了。如果你有能力从事这些房地产粘连行业，那么房地产现货就不是你的最佳投资方向。但房地产的确是绝大部分 P民最稳妥的存钱罐，因为目前我国城市户籍人口中，拥有自有产权的人比例为：85%，只看这一个数字，你就明白了钱在什么地方。
作者:66端午 88日期:2011-02-13 01:51
因此，我这次上来向楼主请教，主要还是想找稳妥的投资方式，在今后两年积累下海的经验，顺便也积累一下第一
桶金。的早期投入，既然你有专业知识，当然对这个行业也是最熟悉的，人赚钱阶段，要做最熟悉的行业，就从你的专业入手。钱赚钱阶段，在屏蔽风险后，可考虑从事资金积累可加速腾飞的行业。钱赚钱阶段，考虑的最大问题是风险控制。
二、看来楼主还是倾向于商业地产投资，但就是不知道是写字楼的商铺，还是社区商铺。就是不知道为何现在要卖出一部分商铺。既然住宅地产已受打压，商铺正被炒作，而且房地产的周期一般比较长，完全没有必要在起步阶段就撤退啊。这样操作基于什么考虑呢？
我早期投资的写字间和商铺，收益率目前分别是 8.5%和 15%，收益比差异一目了然。但商铺的风险要比写字间更大，所以在中段的投资更迭为商住两用和住宅。当这些投资熬进安全边界后，稳定的回报为继续投资奠定了较高的基础，加之住宅风险不断加大（涨幅太大），在综合考虑后，2008年趁着房市低迷期，开始增持商铺。因为这些年，本城商铺价格变化并不明显，收益率有抬高之势。目前 2008年增持商铺交房后收益率已经高达 9%。2009年2010年，商铺价格起飞，我感觉风险加大，当期收益率比大幅下滑，有必要减持一部分，增厚收益率，对抗近两年由于网购导致的短期风险。总之，房产的持有品种和收益比，投资量分配都有牵扯，分散持有（你必须按照你的自身条件，提前谋划规避物业税的可行对策），按照市场风险进行平衡调整，这都是必须做的，房产投资的核心技术也是相当复杂的。对于商务公寓，这东西天生就是短炒的品种，总价不高，销售期较长，可在开盘大量买入，获得最大优惠幅度，并跟随开发商的销售进程缓慢减持，将利润锁定于保留的剩余部分，买入一套，期望快速增值的可能性甚小，这就是我说的房价越高，动用的资金量需越大的原因。我见过这种公寓有人一次性买入了75套，那才是职业高手。
对于初始资金 30万的投资人，我认为目前谨慎介入房地产行业，除非有重大市场机遇，首先需要做的是对初始资金进行增厚，我不知道你从事的行业，如果有机会，可在你的行业淘到第一桶金后，在实业支撑可产生足够现金流量支持时，再考虑投资地产。有些人认为一次买入一套也是投资，那是在 2006年前，现在的房地产投资都是企业在做，基本不使用信贷杠杆。这和我前面所说计划体系对民营体系的挤压导致实体经济资金溢出也是能对应起来的。国有计划体系越亢奋，房价就越难下沉，即使采用行政手段，也只能暂时压制。企业资金的加入却导致 P民的参与难度越来越大，好处是：P民的前期投入被送入了保险箱。
作者:66端午 88日期:2011-02-13 01:52
切，讨厌，闪人，本贴结束。
作者:66端午 88日期:2011-02-14 00:10
会侵占很多盈利空间。。而且你是在随着 KFS销售进程就减持，那岂不是相当于刚买没几个月就卖了？几个月价格也涨不了多少啊。
R:这种商务公寓除了位置特别好的外，只适合大盘，分成几期建设的，我拿个本地的例子来说明一下，诚基中心。一期开盘 1.6万，开盘时间 2007年，2008年危机导致其二期开盘价暴跌，最便宜的才 1万不到。截止到 2010年初，其三期开盘，均价为 1.6万，又回去了，目前三期价格已经涨至 2.2万。二手售价在 2009年 5月起涨点算起，目前价位为：1.8-1.9万左右。1年半涨幅接近 70-80%。中国法律规定，房子是可以退掉的，只要向开发商缴纳一笔 3万左右的过手费，你爱卖多少是多少。前提是房产证手续进行到开发商掌握阶段，交到房管局后，就无法再内部转让了，这个时间足足有 2年的时间。
现在我担心的是等几年后增厚了初始资金，房价又蹭蹭蹭的上涨永远跟不上了。。。“历史”已经证明，凡是这几年出国读书的、读研的、海外挣大钱的（都是为了增厚自己），大部分都被房价抛在了后面，导致步步踏空。因此我的想法是，有一点钱，就投入一点，即便是不增值或者被套，那我也可以使用它的居住价值、出租价值。我承受不了房价可能上涨的机会成本。更何况几乎所有人都认为，长远来看，房
R:只要自己有能力，房产早晚是你的囊中之物，房价不会总这样涨的，但人的能力是无限的，不必计较一时得失，时间长着哪。有的会变无，没得会变有。
作者:66端午 88日期:2011-02-14 09:48
证券市场中高速公路板块发生异动，这和大家判断西部经济承接东部经济产业转移后，将造成东西部间运输业繁荣有关。结合目前东部的去产能化是符合的，东部缺工，这部分人力的转移留在了当地，从事什么行业，无非还是出口，当时外销港口都在东部，造成衔接东西部的运输业有潜在机会。
作者:66端午 88日期:2011-02-14 09:52
另外的助推作用是由于铁道部目前问题重重，是否高铁有投资下滑的可能，于是投资于物流的资金去寻找其它替代方式，但是由于燃料价格和通行费用问题，我并不看好公路物流运输。
作者:66端午 88日期:2011-02-14 09:58
国内物流行业的利润来源在于两个点，第一是运输平台的利润，据我的调研，运输平台今年提价比例为 35%-40%，另外一个利润点,来自于运输终端，但是运输终端的利润会被人力成本大量吞噬，其实这部分机会才是 P民的。
作者:66端午 88日期:2011-02-14 11:53
尚欠一次攻击下压线的过程（四次攻击已经完成了三次，目前下压线位于 2800，攻击的目标高度不会超过这个点 10%），才会发生大规模行情，这波涨，不要太看好。我一直把 6124以来的行情视作 94年熊市的翻版，到目前为止，基本是相同的，未来主要观察在上次反弹筑底的底部 2500点是否能再次触碰，并坚守住，如果这样，可视作长期底部。2500点附近类似于 94后行情中的 512点，下面行情无论怎么走，都不会很坏，不存在指数上的系统风险了。个人观点，仅供参考。
作者:66端午 88日期:2011-02-14 15:32
房地产市场是和证券市场完全不同的东西，房地产市场就是因为获利太容易，它自身也在调整，可他跌不下来，因为它是有价值的实物资产，就是调整，也是调整进入的门槛，如房价不涨了，则追逐短期大幅上涨的资金就不会再进去，进去的也出不来了，就会返身寻求长期的逃离，这种套利方式就是拉高租金水平，以租金形势逃离。这时，恰恰是长期投资人的目的达到了。这时：房地产行业会进入第二阶段，房产不再是普涨行情，将来是功能化的市场，真正需要的会按照它的实际价值定位而变化，不需要的会暴露其泡沫本质。证券市场，事实上给大家的回报很少，基本是负和收益，只能炒股价，拉上去又没有收益支撑，只能再下来，就在这反反复复的高低之中，P民的银子不是交给庄家作为交易费用，
作者:66端午 88日期:2011-02-14 17:28
我手里随便有一套不好租，我都不会乱说话，我和坛子的人，最大的不同就是实际操作做铺垫，如果有问题，我是最先知道的。鬼城有吗？的确有，我把自己先添进去。等住满了，它就不再是鬼城，这时基本就进了安全边界。
楼上问的这个问题，我在另外一个帖子里正在探讨。
作者:66端午 88日期:2011-02-14 17:34
现在出租和以前已经呈现出明显不同的租赁方式，就是骑驴找驴，租金不高也先租出去，租给你，但是同时在找下一个承受能力更强的人，中高低档住宅基本都差不多的模式，因为承租人也在砍价，其实大家都是不理智的，承租人应该懂一些经济知识的，不如签个长期合同，稍微出高一些的价位。现在承租人和租赁人都不愿意签长期的合同了。这样比较起来，承租人的刚性更强一些，他们也在寻找更便宜的。结果大家都看到了，房租会越来越高，直到耗尽房改房存量（第一是因为交易原因导致的数量减少，第二是旧城改造导致低成本房产成本提高）。
作者:66端午 88日期:2011-02-14 20:58
租金最终是有市场决定的，不是你要涨就能涨的，和普通劳动者收入上涨不成比例的上涨是不现实的。一旦降价的口子打开，跌不跌不是你能说的算的。另外，09后的房市的购房的刚需和投资类型比也差不多和之前几年是倒挂的。多发的货币会在泡沫干净后一夜之间蒸发殆尽。
RE:是的，租金最终是由市场决定的，租金价格的较低，是历史形成的，主要是房改房的一次性返利给早期房主，这些库存一直都没有消化干净，加上 2006年前，房价尚在百姓可接受范围内，大家又囤了不少低价房产，截止至 2010年，已经没有低价房产可供应了，管理层或许可以充当低价房的提供者，但前提就是房价继续涨，政府有足够的土地转让费用，如果一只手按住房价，那么另一只手里就没有足够资金的转移支付给廉租房。总之，房价和房租只能按住一头。房子如果失去了它的金融产品功能，剩余的就是赤裸裸的产品功能，如果房子不涨价，那么大家就不会再以炒作方式对待它，就会等着房租达到合理的租金水平才会由于它的产品工具功能才会去买它。这样就会造成房屋销售量的大幅萎缩，供应量减少，一方面会导致房价陷于价格呆滞，另一方面也会从根本上提高租赁需求。现在的房价，谁能买得起，大部分是投资人买去的，如果不涨价，那么就只能通过房租把成本拿回来，房租不涨才怪。中国这么多美女，凤毛麟角嫁给了没房的人，剩下的美女咋就都见房才嫁，咋就没形成竞争性削价处理哪？人人心里都有一杆秤，房租同理，租到便宜房子和娶到免费美女的，没事偷着乐去吧，这叫“狗屎运”。降 100，到最后，晕，我付 3000块给承租户，你来住我的房子，俺谢谢你了，求你来住吧，真是天下大同，共产主义终于实现了。
作者:66端午 88日期:2011-02-14 23:44
刚刚看了一个新闻报道，关于东部工人荒的报道，中国的人口减少了吗？没有。中国的企业用工需求增长了吗？并没有增长多少。为什么工资涨到 2800到 3000工人们还是不积极哪？因为工人们聪明了，知道压价竞工是愚蠢的，现在东部西部争抢人力资源，关键矛盾还是没有变化，劳动密集型行业仍是我国的就业主力，变化的只是更多的地方政府都在促进这些产业，以前只有东部需求，现在西部需求也旺盛了。现在政府是在做好事，帮大家抑制泡沫，提高炒房的门槛，减少供应量，有助于房价的软着陆，对长线投资者的确有安抚作用。中国人的地主情节会因为一个政策就有所改变吗？存在了 2000年的情节一个月就能改变了吗？我想没人会信的。除了使用大规模金融杠杆的超短线投资人，这部分人实在是少之又少，不会构成投资群体的主流。也就是说，即使房价不涨，甚至有所下跌，抛盘也不会很大。具有金融属性的标的，通常还有另外一个特点，就是买涨不买跌，买时放量，跌时缩量，目标都指向最有利的市场状态：成交大
幅缩量，房价陷入呆滞。
作者:66端午 88日期:2011-02-15 09:58
由于中国国情特殊，家里只用一套房子会疲惫不堪的，等你送送孩子上学就知道了。大中型城市的房产空置数量比城市吸引的外来人口说，仍显不足。另外，中国的人口众多，会产生大量的中小微型企业，都需要营业用房，企业的集中度越低，就业压力越大，就会产生越来越多的企业需求。
作者:66端午 88日期:2011-02-15 10:42
只有城市化进程+中国培育出另外一具经济发动机，这两个前提满足，才会导致房地产行业回归自身居住和使用功能。外资进退只