【天涯神贴】【楼主版】全面阐述降低房价的四项基本原则[已扎口]

[水煮房价 029号]全面阐述降低房价的四项基本原则 [已扎口 ]

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[0楼][孤独的思想 ][楼主 ] [2005-11-11 11:06]

全面阐述降低房价的四项基本原则

“增加供给、破除垄断、降低成本、鼓励竞争”

注:本文所说的房价,特指新房价格。

实际上,由于 70年使用权限制,中国的二手房总体价格必然不断走低,也就是说,只要顺其自然,不需采取任何特别措施,长期看中国的二手房价格必然出现自由落体加速下降的趋势,这是由其越来越短的使用权价值决定的。

但是,目前人为的加息加税政策可以延缓甚至逆转这一进程。实际上,任何提高住房交易和保有成本的措施都会人为抬高二手房的价格,贷款利率越高,各种税费名目越多,税率越高,住房保有和交易的成本就越高,这种累计成本甚至有可能超出房价本身。

不过值得注意的是:这种成本与价格的额外增加对买卖双方都没有任何益处,提高贷款利率和征税的唯一受益者是银行与税局。

鉴于二手房市场的特殊性,本文中的“房价”,特指新盘价格。

“增加供给、破除垄断、降低成本、鼓励竞争”

“增加供给”:毫无疑问,对任何商品来说,增加供给都是降低价格的最有效措施,房子也不例外。而大量增加廉价住房、增加小户型、低成本商品房的供给,甚至仅仅是改变一下公众对供给的预期,都可以直接快速降低房价。这方面最典型的例证是香港的“ 8万 5公屋计划”,由于大量廉价住房的供给,香港的房价出现了迅速的、长期有效的深幅度下跌。

同时,增加供给的另一方面是活跃二手房市场,在新盘供应有限的情况下,应尽可能增加二手房的供应量,释放二手房房源。须知,二手房是新房最强劲的竞争对手,它们的价格一般比同地段的新盘低,而由于建设较早,其所在的位置又往往比新盘好。所以,如果始终有充然而,目前针对二手房的征税政策,却严重制约了二手房市场的发展。很明显,税征的越多,买卖双方交易的难度越大,二手房的成交量越低,市场越萎靡。举个极端点的例子,如果一套 30万的住房,交易时须加征 30万的税,那么可以肯定的是,这套房要么无法成交,即使成交,也绝不可能以低于 30万的价格卖出,除非该房东是傻瓜、活雷锋或是买主的亲戚。因此,对二手房征税越多,二手房的供给越少,大量廉价二手房房源被冻结,市场有效供给大幅度减少,这将迫使大家不得不购买新盘,导致新盘变成“皇帝女儿不愁嫁”,房价得以迅速拉升。 2004年的杭州,以及近期深圳等城市在对二手房实行高额交易税、个税政策后房价加速上涨就是明证。

“破除垄断”:指的是破除土地垄断和建房权垄断两层含义。目前的情况是土地完全由政府一家垄断,也就是说,房产市场最最重要的资源 土地,是被独家垄断的。显然,任何一个垄断市场,都必将出现超额垄断利润,如电信、石油等早已是众所周知的高利润行业,而在房产领域,高昂的房价就是垄断利润的体现。

首先,地方政府垄断了土地的收购权,它以很低的价格从农民手中购地,或通过拆迁等方式取得价格低廉的城市土地。同时,它垄断了土地的出售权,通过“土地招牌挂”等方式高价拍卖土地,从中赚取巨额差价。当然,就目前来说,“土地招牌挂”或许本身可能确实是迫不得已的措施,是为了避免内幕交易和暗箱操作,但它的确在客观上极大地拉抬了地价,从而导致房价的飙升,这也是无可否认的事实。

我们知道,中国开始实行土地招牌挂是在 2000年,之前的土地大多采用协议出让方式,其价格很低,而“土地招牌挂”之后,地价连续翻番再翻番。大家应该记得,本轮上海房价的飙升,正是从 2000年开始,尤其在 2004年“ 831大限”之后,土地“低价协议出让”被彻底禁止,所有土地都必须以“高价拍卖,价高者得”的方式进入市场,因此各地房价都出现飞越式的飙涨。

这里转载一段写于 2003年的经济报告:

“1999年,市场化配置土地开始起步,全国招标拍卖土地面积 1000万平米,获得的土地价款高达 114亿元,平均每平米土地 1057元。此后随着土地配置市场化程度的提高,协议转让和行政划拨配置土地有所减少,地方政府“招拍挂”土地出让收入几乎呈直线上升(如图 4),2003年 1-9月,全国土地招拍挂土地出让收入达到 1376.13亿元,比上年全年增加 42%,比 1999年增加了 11倍之多。 ”

摘自《“第二财政”推动土地二级市场迅猛发展》作者:张宇

大家注意: “2003年 1-9月,全国土地招拍挂土地出让收入达到 1376.13亿元,比上年全年增加 42%,比 1999年增加了 11倍之多”。看到没?“比 1999年增加了 11倍之多”!如此天文数字的财政增收最终由谁来买单?答案不言自明。而其导致的结果我们都看到了:房价正是在土地招牌挂实施期间飞速上涨。

而建房权的垄断,则往往被人忽视,很多人甚至自然而然地认为我们天生就不该有建房权。而实际上,从中国几千年的历史和国际通行的情况看,公民毫无疑问是应该拥有自主建房的权利的。即便是在中国目前的农村,农民也有权在自己的宅基地上自己盖房子。然而,城市平民却无权建房,城市建房权完全被开发商垄断,人们无法自己给自己盖房子,大家别无选择,只有向开发商购买房屋,这也是房价高企的又一原因。建房权高度垄断在开发商手中,房价焉能不涨?

目前于凌罡等人发起的合作建房运动,实际上就是城市平民要求打破建房权垄断的第一声号角,这让我们看到了一丝希望。

“降低成本”:就是要降低土地成本、建筑成本、销售成本、资金成本、开发商利润,还有灰色交易成本、各个环节雁过拔毛式的各种税费等,而这些成本最终会被转嫁到消费者头上。

尤其值得一提的是土地成本。大家应该明白, 2000年前的土地确实有很多是协议出让,价格很低,但 2000年土地招牌挂之后尤其是 2004年 831大限之后,土地价格连翻数十倍,而且在“高价拍卖,价高者得”的拍卖方式下,地价上涨趋势有增无减,近期甚至有城市拍出楼面地价 6223元/平方米的天价土地。

在未来土地成本上涨趋势如此明确的情况下,即便是之前有一些低成本的土地和房屋,它们也很快成为非常稀缺的物品,其跟风涨价是不可避免的事情,除非那些开发商都是活雷锋或者都是傻瓜。实际上,上海的房价正是从 2000年开始上涨, 04年突飞猛进的,和土地招牌挂的实施时间完全吻合,其他城市也基本如此,这说明,近几年房价飙升,本身就是土地成本大幅度提高的必然结果。

“鼓励竞争”:就是指降低行业门槛,让更多的新生力量进入房地产行业,增加竞争对手,强化竞争烈度,鼓励更多的开发商进行激烈的市场竞争,甚至是所谓“恶性竞争”,让他们打价格战,只有这样,我们消费者才能真正体会到上帝的感觉,房价才能真正有效降低。就比如目前的家电行业,消费者之所以能享受到低廉的价格,正是充分市场竞争、自然优胜劣汰的结果,如目前比较优秀的几个家电企业如 TCL、康佳、格兰仕等之前也不过是小小的乡镇企业,如果他们在刚起步的时候就遭遇人为的“提高行业门槛”,那么可能早就被强行淘汰出局,家电市场也不可能是目前的局面,要知道,当初的家电巨无霸可是“熊猫”、“黄山”、“飞跃”这样的所谓“国有大企业”,现在还能看到它们的影子吗?。

而现在的政策导向则恰恰相反,恰恰是打击中小开发商,保护原有大开发商的市场和利益,加强它们对市场的垄断能力。目前有些部门和部分“专家”大力鼓吹以各种方式人为“提高行业门槛”,要加速小企业的淘汰,其名义上是要“行业洗牌”,而实际上也就是人为地设置障碍,限制中小房地产企业的发展,人为强行减少开发商的数量,从而降低竞争烈度。这样做的结果只能是行业集中度越来越高,市场越来越垄断于几家行业巨无霸手中,他们进行价格操控就会更为方便,更能赚取超额利润,最终遭殃的还是我们消费者。

我们始终应该明白:作为消费者,最希望看到的是大批的商家“恶性竞争”、大打“价格战”,争先恐后地为我们提供质优价廉的服务,而不是恰恰相反。美国之所以屡次试图拆分微软,其实也是出于同样的考虑,就是要打强扶弱。而现在有关部门强行进行人为的“行业洗牌”,

[4楼][孤独的思想 ][楼主 ] [2005-11-11 11:39] [350639]不能再增加供给了,你看看现在的空置楼盘有多少就知道了。

为什么不能呢?真不明白。对消费者来说,是空置楼盘多了好,还是少了好?如果一个空置的房子都没有,你难道就不担心无房可买吗?

担心空置房屋太多的,担心房子卖不出去的,只有开发商吧!但现在是开发商掌握了传统媒体的话语权,搞得好像空置率高是多么不得了的事情似的,但我们不能也跟着他们犯迷糊啊!空置率越高,开发商压力越大,低价抛售的可能性越大啊!

就像五一、十一“黄金周”,人家说的是商家发大财、狂赚我们钱的“黄金周”,我们小百姓只不过能休息一下,哪有什么“黄金”好赚呢?这就是话语权被强势群体垄断的结果。

[7楼][孤独的思想 ][楼主 ] [2005-11-11 11:58] [350642]所以大面积空置的话,倒霉的是银行,而最终倒霉的,还是普通老百姓

这是开发商“一荣俱荣一损俱损”的论调,目的是要挟全国百姓接受高房价。

[9楼][孤独的思想 ][楼主 ] [2005-11-11 12:06] [350644]如果供给充足,炒房者不攻自溃。

[43楼][孤独的思想 ][楼主 ] [2005-11-14 10:06] [350678]谁认为增加供给不能降低房价的请举手!

[47楼][孤独的思想 ][楼主 ] [2005-11-14 11:19] [350682] 2,供给增大,从而房地产投机卷土重来。

不太懂啊!

[56楼][孤独的思想 ][楼主 ] [2005-11-25 13:18] [350691]这么好的降低房价办法为什么不实行呢?

[62楼][孤独的思想 ][楼主 ] [2006-04-23 19:33] [350697]帮自己顶贴 ...让大家看看 .

[63楼][孤独的思想 ][楼主 ] [2006-04-23 19:40] [350698]如果“严惩奸商”可以导致房价降低当然欢迎,但如果是大开发商借机打击异己,借以巩固

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